楼下出现漏水，楼上却不肯维修怎么办？ - 知乎

昨天有人问楼上漏水到楼下，楼上不修怎么办，现在确实这种事情很多，甚至到最后都不交物业费，有的甚至闹到法院，下面说说我个人这么做事的理解。

首先确认渗漏水原因，这个找物业协调，找专业人员看一下现场，确定渗漏是什么原因引起的。因为确实不是所有楼上漏下来的水都是楼上的责任。渗漏水的责任划分有几种原因（主要按照所有权和有无人为使用不当）：

1. 如果是楼上业主具有所有权的设施设备出现问题导致漏水，楼上业主负责（比如厨房卫生间等因为防水层失效或者管道破裂）

2. 如果是公共部位，产权属于全体业主的设施设备出现问题导致漏水(如外墙，排水总管等)由物业公司协调业委会用维修基金进行维修

3. 如果是楼上业主在进行日常活动中对公共部位进行了损坏，导致渗漏水，楼上业主负责(如装修等行为伤害到总管道导致渗漏水，安装空调空调架打孔破坏外墙防水层）

4. 如果是物业在进行公共部位日常维护中，维护不到位或有损害，破坏行为的发生导致渗漏水由物业负责(如物业维修对共有部分管道进行日常包养维修过程中，处理失误导致管道破裂造成渗漏水)

5. 如果是物业在对业主私有设施设备进行维修中，因造作不当导致渗漏水，物业负责（如401业主家马桶堵塞，物业上门疏通马桶，结果把管道打破，导致301漏水）

以上是过了五年保修期的责任确定，五年以内除了人为原因，应该通过物业找开发商维修。

现在现实操作中最大的问题就是在于：

1. 谁来判断渗漏水原因

2. 进行判断的主体能否得到各个利益涉及方的认可

3. 维修方案和定价是否能得到各方认可

4. 谁来出这笔款项，谁来对既有损害进行赔偿，如何赔偿

5. 涉及到的各方处于对本身经济利益，时间成本或生活不便的考虑推卸责任

针对上述问题：

1. 建议找专业施工单位，由物业，楼组长，居委，业委会配合对现场进行勘察

2. 施工单位在勘察前至少应该由各方确认认可。（随便路边车上挂个牌子写着“防水堵漏”的可不能找，现在大的物业都有自己的供方库，从供方库里面挑选还是稳妥点）

3. 物业监督勘察过现场的单位出具施工方案,施工方案应包括材料，工艺，工期等，因为是维修，对于维修产生的次生损害的修复也应该在方案中体现。（建议施工方做两套方案，因为维修工程不像新建项目有图纸和标准可以清晰按照图纸标明的材料和标准流程进行施工，所以应提供两套甚至三套方案供甲方选择）

4. 物业的责任物业出钱维修， 公共部位由物业通过维修基金付款维修，楼上责任楼上维修。在实际案例里面，最让人头疼的就是楼上责任。

5. 因为渗漏水都是往下走，所以渗漏水对楼上的影响很小，因此就出现楼上业主不配合的情况，这里分几种情况：

a. 楼上业主从开始就不配合开门检查，就是说不是他家原因，这种情况自己找通常效果不好，由物业，居委，业委会等配合一起去，实在不行就110（实际案例中遇到过楼上是租户，就是不开门，然后持续3天打110找业主）

b.配合开门检查，检测完对检测结果不满意，这时候通常有几个原因的担心：1.钱的担忧 2.破坏既有装修 3.时间 4. 打扰生活 楼下业主想要解除困扰就要想想楼上的这几个担忧，如何解决。现实案例中，有的楼下业主自己出钱把楼上的卫生间打掉再恢复，有的业主在维修过程的这个两三天时间内在小区门口的小宾馆给楼上定了个房间保证家人正常生活，因为很多渗漏书都在卫生间，家里双卫还好，单卫生间的房子确实对生活有很大影响。个人感觉楼下业主也不要死死抱着你家漏水影响到我家，就要你修的想法，如果楼上有老人小孩，确实会造成影响。实际中碰到过楼上卫生间漏水家里有个卧床的老爷爷，而且是单卫房间，确实维修有困难。这时候物业应该帮助楼下业主了解楼上业主的实际困难，或者真实的想法，再和楼下沟通，这时候物业是最关键的。

c.楼上同意维修，通常都会问以后还会不会漏，这个就是上文提到，一定要让维修单位出多套方案，注明不同的质保期。

d.楼下业主不要上来就说让楼上修，先找物业对原因做个大致的判断。而且千万不要动不动就和楼上说你不修我就告你这样的话，这种话说出来就是激化矛盾（现实中遇到很多案例就是因为开始时候话赶话把事情弄僵的）。下面说一下很多人说的走司法途径的问题。

有的律师（不是说律师说的不对，使他们的目的和当事人的根本诉求不同）或者当事人的朋友家人等（不懂法律流程）遇到这种情况会和当事人说，可以通过法律途径解决。不是不可以通过司法途径解决，只是司法途径能解决根本诉求么？当然拍一些现场照片和保留应有的证据是必要的。这种纠纷的官司，按照我国法律谁提出谁举证的原则，楼下首先要举证，注意，这证据是法院认可的证据，而不是你拍的照片，你的照片只能证明你家漏水而不能证明这个漏水是楼上引起的，因此，为了确认是楼上的责任就需要找法院认可的鉴定机构对房屋的损害进行鉴定并出具鉴定报告（好贵的）你没有这个报告，法院一审也会让你去做的，做的出是楼上原因，如果楼上败诉这笔鉴定费楼上赔付给你，做不出自己就付掉了，没人赔。这笔鉴定费按常理把楼上漏水地方维修好，给楼上定两天宾馆，吃住全包都用不了。然后要聘请个律师吧（好贵的）。然后开始诉讼过程，开庭要看排期，要是在一线城市这种案子排期等吧。开庭完，判决再等段时间，等判决书下了，假定赢了。楼上有15天上诉期，可以赶着15天最后一天上诉。然后就是二审的又一个循环。二审再胜诉了，然后就会有个履行判决期。履行判决期过了，就是可以申请执行了。然后，执行什么呢？ 法院执行局带着施工队强制楼上维修？这个我不确定有没有案例，反正我是没见过。这里要强调的是，你要的结果是什么？ 按照这个流程下来，最少一年时间。 律师赚了律师费，鉴定机构赚了鉴定费，自己呢？一张获胜判决书么？

所以，根据我上诉说的，还要根据你自己具体的情况处理。建议根据楼上和自己实际情况，请求物业协调，协商解决，不能斗气。我说的只是一个思路！这种问题，只能是概述，因为就算是楼上漏水的情况一样，实际方方面面每家和每家实际都不一样，这涉及到邻里关系，楼上楼下经济状况，人的性格，对问题的认知度，物业楼组长协调能力等等。（可能还有其他遗漏和不足）。

【楼上漏水】楼上漏水怎么办、怎么赔偿、谁的责任_楼上漏水鉴定与起诉-华律网

一、查清情况再做判断

发生

，首先应明确状态。一是要证明不是自己人为的去损坏的，如果真是这样，那就该你自己来解决问题了。二是在查明造成楼上漏水属于邻居的责任。为了弄清情况，受损业主可请房屋质量检验部门对漏水原因及应如何修补作出鉴定。三是要看房子还是不是在质保期内，因为一般新购房子的防水质保为5年，管道质保为2年。如果房子漏水即非人为，又还在质保期内，开发商就得担起相应的责任。当然，如果你是最顶楼住户，发生楼上漏水，必须是开发商或物业

来进行维修的，并且费用也由他们承但。

二、交涉执行方法

查清情况后，如果楼上漏水的原因实为楼上邻居的原因造成的话，受损业主可根据自己掌握的情况，向楼上或邻居讲清情况，提出修补要求及修补期间对自己造成损害的赔偿问题。

如果楼上邻居不配合或不及时修补的话，受损业主可根据《

》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”将争议提交到

处理。

当楼上邻居不理会法院的判决，受损方可以先自己请施工队进行修补，所花费的费用依据有关

，再通过法院要求楼上邻居进行赔偿。并且，当楼上邻居不主动进行赔偿时，受损害方可以申请法院

。

三、关于房子质保期如何修补

如果楼上漏水发生在房子质保期内(正常情况下房子的防水质保为5年，管道质保为2年)，只要是非人为的，开发商就应担负起相关责任。当开发商不予理会时，受损业主可以到当地质监部门进行投诉，或直接将开发商告到法院。

值得注意的理，如果楼上漏水，房子还在质保期内，又确信不是人为破坏的时，不管是受损业主还是楼上邻居业主，都应及时让开发商进行修补处理。如果让开发商拖到质保期后，很可能还得自己清理。并且，当开发商按业主要求，派人来修补后，还是不行，或维修不到位，反复两次后，业主可以自行找人进行维修，费用由开发商来出。

四、解决楼上问题的其它辅助方法

当发现自家楼上漏水时，可先找小区物业，让他们给出意见，或让他们去找楼上的邻居，进行协商修补。也可以社区干部和警察协助解决。并应做好拍照、录像留言等证据收集工作以便告到法院后于已有利。此外，如果是单位房，可以找单位进行协调解决。

可以委托专业鉴定机构对工程质量进行鉴定。一般由法定机构认定了就可以作为直接的事实客观依据的。

一、查清情况再做判断

发生

，首先应明确状态。一是要证明不是自己人为的去损坏的，如果真是这样，那就该你自己来解决问题了。二是在查明造成楼上漏水属于邻居的责任。为了弄清情况，受损业主可请房屋质量检验部门对漏水原因及应如何修补作出鉴定。三是要看房子还是不是在质保期内，因为一般新购房子的防水质保为5年，管道质保为2年。如果房子漏水即非人为，又还在质保期内，开发商就得担起相应的责任。当然，如果你是最顶楼住户，发生楼上漏水，必须是开发商或物业

来进行维修的，并且费用也由他们承但。

二、交涉执行方法

查清情况后，如果楼上漏水的原因实为楼上邻居的原因造成的话，受损业主可根据自己掌握的情况，向楼上或邻居讲清情况，提出修补要求及修补期间对自己造成损害的赔偿问题。

如果楼上邻居不配合或不及时修补的话，受损业主可根据《

》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”将争议提交到

处理。

当楼上邻居不理会法院的判决，受损方可以先自己请施工队进行修补，所花费的费用依据有关

，再通过法院要求楼上邻居进行赔偿。并且，当楼上邻居不主动进行赔偿时，受损害方可以申请法院

。

三、关于房子质保期如何修补

如果楼上漏水发生在房子质保期内(正常情况下房子的防水质保为5年，管道质保为2年)，只要是非人为的，开发商就应担负起相关责任。当开发商不予理会时，受损业主可以到当地质监部门进行投诉，或直接将开发商告到法院。

值得注意的理，如果楼上漏水，房子还在质保期内，又确信不是人为破坏的时，不管是受损业主还是楼上邻居业主，都应及时让开发商进行修补处理。如果让开发商拖到质保期后，很可能还得自己清理。并且，当开发商按业主要求，派人来修补后，还是不行，或维修不到位，反复两次后，业主可以自行找人进行维修，费用由开发商来出。

四、解决楼上问题的其它辅助方法

当发现自家楼上漏水时，可先找小区物业，让他们给出意见，或让他们去找楼上的邻居，进行协商修补。也可以社区干部和警察协助解决。并应做好拍照、录像留言等证据收集工作以便告到法院后于已有利。此外，如果是单位房，可以找单位进行协调解决。

(2007)大民权终字第xxx号

上诉人(原审原告)傅xx，女，汉族，系xx

职工。

委托代理人李xx，系

xxx

律师。

被上诉人(原审被告)丁xx，男，汉族，无职业。

被上诉人(原审被告)

xx物业管理有限公司。

法定代表人任x国，系该公司经理。

上诉人傅xx与被上诉人丁xx、大连xx物业管理有限公司因财产损害赔偿纠纷一案，不服大连市中山区人民

(2006)中民权初字第ss号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原判决认定，被告居住在原告楼上，2006年2月原告发现卫生间漏水，便找到二被告要求协商解决，处理漏水问题，被告丁xx均不予配合，至同年3月30 日，原告房屋卫生间漏水扩展到儿童房、父母房屋和主卧室，造成原告墙面、壁柜门框等处受到损失，后原告自行进行了部分修复;本案在审理过程中，经原告申 请，本院委托大连市司法技术鉴定处对原告房屋漏水原因及损失进行了鉴定，结论为被告从其主供水管道到主卫生间的供水管道漏水，造成原告家中客用卫生间和客 厅漏水;依据现场实地勘测原告重新修复所需费用为人民币3138元。现原告诉至本院要求被告进行赔偿，其中包括自己的

1750元、原告父亲误工费 1000元，因房屋漏水使原告在外租住房屋多付房租6000元、电暖器烘干墙面

58元;二被告则不同意原告的诉讼请求。

原审法院认为，被告房屋漏水，致使原告财产受到损失，被告丁xx作为居住原告楼上，私自更改卫生间，使管道漏水造成了原告的损失，其应当赔偿原告因此造成 的损失，该损失范围应包括鉴定结论作出的重新修复费用3138元、电费58元，其余原告要求被告赔偿误工费法律依据不足，本院不予支持;关于原告要求房租 6000元一节，因漏水发生前原告就租住房屋，故该请求本院亦不予支持;关于原告要求被告赔礼道歉一节，因房屋漏水非被告丁xx主观故意所为，故该请求不 予支持;关于原告要求被告大连xx物业管理有限公司承担责任，因被告丁xx私自改造卫生间致使管道漏水，故该公司不应承担赔偿责任;关于被告丁xx提出鉴 定报告违反法定程序，存在明显违法行为，因其没有证据作证，本院不予采信;故判决，一、被告丁xx于本判决生效之日起5日内赔偿原告傅xx因漏水造成损失 人民币3196元;二、驳回原告的其他诉讼请求。

2610元(含鉴定费2000元)，由被告丁xx负担。

宣判后，原审原告傅xx不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。理由为，原审原告因原审被告丁xx家房屋漏水致原审原告房屋装修延期以至于多发生 了租房费用及误工费用，对此原审被告丁xx应予赔偿，同时原审被告丁xx应当对原审原告赔礼道歉，原审法院适用法律不当。原审被告丁xx、大连开利物业管 理有限公司服从原审判决。

经审理查明，被上诉人丁xx居住于上诉人楼上。2005年9月上诉人购买该房屋，同年10月进行装修，由其父亲负责，此前上诉人在中南苑租住，月租金为 3000元。2006年2月上诉人在装修其房屋时发现其卫生间漏水，但被上诉人丁xx不予配合解决，致使上诉人对此进行了部分修复。被上诉人丁xx于 2006年3月31日将其漏水问题修复。上诉人房屋损失经有关部门鉴定为3138人。上诉人于2006年6月搬到新装修房屋，租房费用交到2006年5 月。

认定上述事实的证据有鉴定报告、

、收条及当事人陈述笔录在案为凭，上述证据也已经过双方当事人的质证和本案的审查，具有证明效力。

本院认为，公民的合法权益受法律保护。上诉人装修房屋时于2006年2月1日发现其房屋漏水，因被上诉人丁xx不予积极配合修理至同年3月31日修好漏水 问题，时间长达尽两个月的时间，必然拖延了上诉人的装修工期，对此造成上诉人迟迟不能入住而花费的两个月

费用6000元应当由被上诉人丁xx承 担，原审法院对上诉人的该项请求未予保护不当，应予纠正;上诉人的房屋系由其父亲负责装修，上诉人请求赔偿其与其父亲装修的误工费依据不足，本院不予支 持;上诉人请求的是财产损害赔偿，对于其合理部分已经作出处理，即已经让被上诉人丁xx承担了一定的责任，因此对上诉人赔礼道歉的请求本院不予支持。综 上，对上诉人请求合理的部分应予支持。依照《中华人民共和国

》第一百五十三条第一款第(一)、(二)项之规定，判决如下：

一、维持原审判决第二项内容;

二、变更原审判决第一项内容为，被上诉人丁xx于本判决生效之日起5日内赔偿上诉人傅xx因漏水造成的损失9196元。

一、 二审案件受理费共计3220元，由被上诉人丁xx负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 孙 x

审 判 员 尹xx

代理审判员 王 x

二0xx年x月x日

书 记 员 冯 x

胡娜，女，汉族，中共党员，华东政法大学法律硕士，安徽中皖律师事务...

杨宏伟，安徽引江律师事务所专职律师,合伙人，担任多家企业及政府部...

韩玉红律师系安徽引江律师事务所律师，中华全国律师协会会员，中国政...

康梁旗律师，现执业于辽宁基源律师事务所。从事律师多年，曾代理案件...

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楼上漏水怎么处理? - 知乎

这已经渗漏很严重了啊，就是楼上的卫生间漏下来的，管口、楼板都在渗水，已经没有办法从你家天花施工做背面防水了，最好的办法就是做楼上的卫生间地面防水。如果是一个月前不漏，突然发生的话，还要检查供水管和排水管。如果破坏，或者接头出了问题，维修好后再做防水。

这种情况，楼上稍微明事理的话，一看就知道是自己的卫生间漏水造成的。不要想七想八了，直接上楼，水往低处流，人往高处走嘛。如果楼上态度不好，接下来处理的顺序大致是：找物业、找居委或社区、片警，他们可以帮你协调一下。最后实在不行，可以去法院起诉。现在楼上漏楼下太多，估计需要排队才行。

如果楼上配合，那是最好了。千万不要楼上直接往瓷砖上面刷防水胶，根本不管用的。建议卫生间地面打凿到楼板，先处理细节防水，然后再刷防水涂料，然后恢复贴砖。

希望能帮到你，请关注、点赞和感谢。谢谢。

看这个受灾情况，应该是楼上卫生间给水管破裂漏水造成的。保险起见，建议你在当地找检测维修公司上门检测一下，确认是楼上的问题，检测公司会提供一个盖章的检测报告。与楼上业主协商流程:首先通过物业，告知他家卫生间漏水，造成自家受损。提出合理的复原要求。如果楼上不愿意，再通过社区调节。调节不成功，直接法院起诉，现在法院起诉流程并不是太复杂。只要你拿到检测报告，确认是楼上漏水，你绝对胜诉。

不过话又说回来，楼上楼下都是邻居，尽量通过协商解决。每年我都会遇到这种楼上楼下漏水打官司的事儿（要我去当证人），其实想来也没这个必要。

律师告诉你：楼上漏水，楼下被淹，如何维权?(太详细了) - 知乎

近年来，因楼上漏水引起的纠纷频见于各种媒体，遇到此类情况，业主到底该如何科学维权，在索赔时，该注意哪些要素?就此类纠纷本期说法邀请了有关律师予以详解。

案例一：三层楼3家人卫生间漏水一年多

2015年5月17日，兰州市七里河区建西东路宝丰花园业主张先生称，该小区已建成10多年，他于2013年11月买了现住的二手房。刚入住后就发现房屋内卫生间漏水，他拆开卫生间的吊顶，发现大片墙顶都被水浸泡，水珠一滴一滴往下掉。

张先生家住5楼，当时6楼正在装修，其怀疑是楼上的卫生间漏水导致自己家漏水、墙皮发霉。可是找到楼上的住户才发现，6楼卫生间也存在漏水的情况。4楼的住户也找到张先生反映，4楼卫生间的房顶也在漏水。张先生说，他们曾找过小区负责水电维修的李师傅，但是对方并没有来维修，并解释他在外地，没法来修理，建议找物业徐经理。但是，徐经理电话却一直关机。

▌案例二：二楼漏水一楼遭淹名贵书画损失惨重

2011年6月5日7时许，古浪县男子王庆贤发现，自己承租该县供电公司办公楼一楼的浩瀚艺术书画室外间走廊及里间字画储存室地面均有积水，店内名贵字画受损，遂向古浪县公安局城关派出所报警，并电话告知二楼承租者高银奎。

此后，王庆贤一纸诉状将古浪县供电公司和高银奎告上法庭。2012年7月9日，古浪县法院一审判决古浪县供电公司赔偿王庆贤字画损失10万元，高银奎赔偿王庆贤字画损失15万元。王庆贤、高银奎、古浪县供电公司均不服判决，提出上诉。武威市中级法院征询双方当事人意见后委托中国书画鉴定管理中心甘肃中心进行了鉴定，确定赔偿总额为118.4万余元。2012年12月14日，武威市中级法院二审改判高银奎赔偿王庆贤损失49.7万余元，古浪县供电公司赔偿王庆贤损失21.3万余元，王庆贤自己承担损失47.3万余元。

▌问：当漏水事件发生后，楼下受损方第一时间应该怎样做?

在发现漏水情况后，作为受损方首先应当保护现场，并进行证据固定。例如拍照、录像录音等证据收集。可先找小区物业或社区，让他们给出意见，或让他们去找楼上的邻居，进行协商修补。

如果协商修补不成，则可采取以下方式，例如邀请有关人员进行现场公正。同时对于损失的赔偿范围，建议能请有评估资质的企业，如价格认证中心等，到现场进行评估。有关手续完备后，再向法院起诉为妥。当然，事情发生后，邻里间能相互体谅，妥善解决问题是最有效的。作为受损方的心情，大家都可以理解，但我们也反对不顾事实，漫天要价，这样往往不利于赔偿问题的解决，同时，也不符合法律规定。

▌问：对于漏水造成的损失，又该如何索赔?

《物权法》第九十二条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。”首先，对于漏水原因需要鉴定，若因房屋质量不符合国家标准引起，在保修期内，受损害业主可要求开发商对漏水房屋进行维修，并赔偿业主因此造成的损失。其次，如果楼上业主确因装修或铺设水管造成楼下住户“受水”，楼上住户应及时查找漏水原因并进行维修，还应当就其不当行为给楼下住户造成的损害承担赔偿责任。

若房子还在保修期内，又确信不是人为破坏时，不管是受损业主还是楼上邻居业主，都应及时让开发商进行修补处理。当开发商按业主要求，派人来修补后，仍未解决漏水问题或维修不到位，反复两次后，业主可以自行找人进行维修，费用由开发商来出。当开发商不予理会时，受损业主可以到当地质监部门进行投诉，或将开发商起诉至法院。

如果漏水原因确为楼上造成，而邻居不配合或不及时修补，受损业主可根据《民法通则》第八十三条之规定，将争议提交法院处理。如果邻居不理会法院的判决，受损方可以先自己请施工队进行修补，所花费的费用依据有关法律法规，再通过法院要求楼上邻居进行赔偿。

▌问：楼上住户装修导致漏水，小区物业公司要不要承担责任?

律师：我国《物业管理条例》第五十三条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正;行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关行政部门依法处理。如果业主遇到了此类问题，应首先向物业公司反映，物业公司如果没有尽到上述义务，就应该为受到损失的业主承担一定的赔偿责任。但如果物业公司已经尽到义务，则不承担责任。

根据《物业管理条例》规定，物业管理单位的管理范围是大厦和小区的公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施。因此，房屋维修责任为室内部分由业主负责维修。如房屋损失属于上层业主不当行为所致，应由上层业主负责维修。应该注意的是，如果房屋漏水属于房屋质量问题，那就应该由开发商承担责任。如果物业管理公司已经进行了告知的义务，且本身也不属于质量问题，那么物业公司就依法履行了自己的管理义务，需要做的是积极协助和协调与相邻业主的关系，其不承担法律责任。

▌问：出租房漏水殃及邻居，房屋所有人需要承担责任吗?

《民法通则》第八十三条明确了不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。也就是说，如果案件系相邻关系纠纷，业主虽然并非侵权人，但作为不动产的所有人，对于因其房屋漏水对邻居造成的损失仍应承担赔偿责任，业主在承担赔偿责任后亦可向租户追偿。对于邻居因为漏水而造成的损失，可以双方酌情商定。

《物权法》第八十五条规定，法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定办理;法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。同时，《合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”也就是说，不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。

▌问：购买的新房出现漏水等问题，又该如何维权?

《城市房地产开发企业经营管理条例》就规定，房地产开发商应在商品房交付使用时，向购房者提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。住宅质量保证书是房地产开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，里面应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期、保修单位等内容。而房地产开发商应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》就明确了，正常情况各部位、部件的保修内容和最低保修期限分别是：屋面漏水，保修3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，保修1年;墙面、顶棚抹灰脱落，保修1年;墙面空鼓开裂、大面积起沙，保修1年;供热或供冷系统和设备保修1个采暖和供冷期;卫生洁具保修1年;灯具、电器开关保修6个月。保修期从房地产开发商将竣工并验收的住宅交付用户使用之日起计算。保修期内发生保修范围之内的非人为损坏，由房地产开发商免费维修，因商品房存在质量问题，保修单位进行维修时导致房屋的使用功能受到影响，购买人可以要求开发商承担赔偿责任。但要注意，因住户不当使用或擅自改动结构，设备位置和不当装修等造成的质量损失，开发商不承担保修责任。

楼上漏水楼下处理的绝招_百度知道

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1、排查漏水点

根据楼下漏水的位置，排查具体的漏水点。最简单的检查方式：在楼下擦干天花板的水，用干的面巾贴在天花板上，若楼上地面干燥也漏水，可能是水管破裂；排除水管破裂，楼上地面注水，观察纸巾最先开始变湿的位置就是漏水点。

2、排水管接口漏水

先检查是不是下水管、地漏、马桶等接口的边缘松动导致的，确定是这些原因导致的就直接在管道的周边挖下去用防漏胶在周边打上就搞定。

3、楼板防水漏水

若是楼板的防水漏水了，如果在装修公司的保修期内就可以找装修公司保修；如果是过保了不想麻烦，可以让楼上这个卫生间关水晾干后补楼下的漏水口，同时用瓷砖表面防水涂料；要是这个效果不太乐观的就只能是敲地面重做了，建议找专业的防水补漏的公司做。

4、水管漏水

一般水管漏水的几率不高，但若发生了是最麻烦的；要刨开瓷砖换水管，然后重做防水。

5、楼上业主不配合，寻求法律援助

楼上业主不配合时可以寻求法律援助。

要从根本上解决已建房屋屋面渗漏水问题，就要从防水工程的设计、施工、材料及管理维护等方面着手，进行系统管理，综合防治。以提高防水工程质量，杜绝渗漏为目标，从施工入手，严把材料质量关，提高设计水平和加强管理，有针对性地采取具体措施进行综合防治。

一、楼上漏水到楼下，首先应和楼上用户积极沟通协商处理办法。

二、渗漏部位如有明水，应当先进行止水处理。若无明水则需要铲除渗漏部位墙面的装饰层。

三、清理干净渗漏部位的墙面装饰层后，要喷洒基层处理剂。

四、喷洒基层处理剂完后，需要用纳米硅防水胶配合瞬间堵漏剂，做基层大的裂缝、麻面蜂窝补休处理。

五、要对渗漏部位墙面涂刷高渗透环氧背水面防水的涂料。

六、做完以上堵漏处理，24小时后背水面防水涂料初步发挥作用,观察几日如无渗水迹象，就可以恢复墙面装饰面层。

漏水一般分为两种：

1、管道破裂导致漏水，这种需要换掉管道，在重新做防水。

2、防水没做好导致漏水，需要整体重新做防水。建议找装修工人来查找漏水点（水管周边，墙角为易漏水区域），再针对漏水情况重新做防水。有时候漏水不一定是楼上，自家也可能会漏水，或者是隔壁漏水也有可能。

最好找个专业人员来检查一下。家里的天花板漏水是非常麻烦的一件事，也是家居生活中遇到的问题。还需要找到原因从根本治理。，天花板漏水的处理办法：

家里的漏水事故大家可能都遇到或者是听说过，如果是住在小区内，楼上漏水对于楼下的住户来说就比较麻烦了。楼上漏水不仅会导致不方便，而且处理时需要协调好楼上楼下的用户，修理起来不是很方便。因为楼上漏水受灾的是楼下的用户，那么，楼上漏水楼下怎么修呢?在本文中，土巴兔小编就介绍相关内容，帮助大家解决这一棘手的问题。

如果发生楼上漏水的现象，处理起来比较麻烦，一是因为问题得及时解决，二是要让别人去解决。出现这种情况，首先要查清情况再做判断，也就是查明楼上漏水的原因。一是要证明不是自己人为的去损坏的，如果真是这样，那就该你自己来解决问题了。二是在查明造成楼上漏水属于邻居的责任。为了弄清情况，受损业主可请房屋质量检验部门对漏水原因及应如何修补作出鉴定，注意保存相关证据。提出修补要求及修补期间对自己造成损害的赔偿问题，或通过法律维护自身权益。

三是要看房子还是不是在质保期内，因为一般新购房子的防水质保为5年，管道质保为2年。如果房子漏水即非人为，又还在质保期内，开发商就得担起相应的责任。当然，如果你是最顶楼住户，发生楼上漏水，必须是开发商或物业公司来进行维修的，并且费用也由他们承但。如果已过房屋质保期，属于整楼公共部分，比如说是下水道主管道保养问题需要维修的，而收取了房屋公共维修基金的，由物业部门申请使用维修基金。如果没有收取公共维修基金，属于共有部分的应当由所有房主共同承担

当发现自家楼上漏水时，可先找小区物业，让他们给出意见，或让他们去找楼上的邻居，进行协商修补。也可以社区干部和警察协助解决。并应做好拍照、录像留言等证据收集工作以便告到法院后于已有利。此外，如果是单位房，可以找单位进行协调解决。还有，如果当楼上邻居不理会法院的判决，受损方可以先自己请施工队进行修补，所花费的费用依据有关法律法规，再通过法院要求楼上邻居进行赔偿。并且，当楼上邻居不主动进行赔偿时，受损害方可以申请法院强制执行。

对于楼上漏水楼下的修理，首先要明确楼上漏水的原因，还是事故的责任方。然后可以和楼上邻居协商，协商不成可通过相关法律来解决。对此，土巴兔小编表示，当出现楼上漏水时，楼下邻居的处理有多种情况，主要分为在房屋质保期内的，还有不在质保期内的，还可以找物业协商。不过，当楼上漏水时会对楼下住户的生活非常不便，建议还是尽快协商处理为好。

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楼上漏水，楼下如何维权？法院来支招！

现在越来越多人住进了高楼大厦，楼上楼下共用楼板，难免互相影响，比如楼上漏水泡坏楼下天花，对这些问题，受损害一方该如何维权？

案情回顾

原告是某小区202房的业主，被告是楼上302房的业主。302房漏水导致202房的卫生间天花和墙体出现水迹并且发生霉变，社区居委会等机构自2020年4月起多次组织双方协商调解。双方初步达成协议，先由原告请修补人员前往查看，作出修补方案、列出预算，被告配合上门查看。

之后，原告委托某装修公司作出《鉴定建议及维修方案报价》，明确302房的厨房及卫生间有水迹渗漏现象，且在202房的房间发现墙体天花有霉变及损坏现象，是由302房排污管管壁四周水迹渗漏引起，加上302房装修时间年限长久，防水层失效的原因造成渗水至202房导致霉变等情况，并作出维修方案及费用报价。

当人民调解员将《鉴定建议及维修方案报价》告知被告后，被告表示费用太高。双方未能达成最终调解协议，原告提起诉讼。

在庭审中，被告对《鉴定建议及维修方案报价》当中的漏水成因无异议，并同意自行对自己房屋的漏水部位进行维修，但不同意对原告房屋的受损部位进行修复。

法院判决

高明法院经审理后认为，原、被告是上下相邻房屋的所有权人，应当按照方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。202房出现渗水并造成天花、墙体霉变的损害确实与302房排污管渗漏存在因果关系。被告作为302房的所有权人应当及时对其房屋的漏水部位进行修复，以排除对202房造成的损害，且自行承担相关费用。被告亦应对原告房屋的受损后果承担民事赔偿责任。

从有利于尽快解决原告房屋修复的角度出发，法院认为应由被告向原告赔偿相关修复费用，原告自行聘请相关装修从业人员进行修复。至于修复费用，装修公司已经作出维修方案报价，该方案与原告房屋的受损部位相互吻合，被告虽抗辩费用过高，但没有提供相反证据予以推翻，而且明确放弃申请重新鉴定，故据此认定原告房屋的修复费用为7860元。

遂判决被告于判决发生法律效力之日起二十日内排除其房屋内排污管渗漏而向楼下渗水的问题，停止对原告房屋的侵害；被告于判决发生法律效力之日起十日内赔偿维修费用7860元给原告。

法官说法

在邻里关系纠纷当中，

法律对这方面是如何规定的？

之前是由物权法、侵权责任法进行规定，自2021年1月1日起，《中华人民共和国民法典》正式施行，婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则同时废止。民法典第二百八十八条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第二百三十六条规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第二百三十七条规定“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。”第二百三十八条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。”

房顶出现天花墙体发霉、渗水等情况，

业主应当如何维权？

首先，应当及时查找原因，这时可以通过物业服务公司进行协调；如果小区没有聘请物业服务公司，可以申请居委会调解人员介入协调。楼上业主也应当积极协助，配合查看现场。如果漏水原因容易查找，确实是楼上排水渗漏产生，就应当及时协商修复处理；如果漏水原因不容易查找，就应当共同委托第三方有资质的鉴定机构进行专业鉴定，确定为楼上房屋出现漏水后，进一步沟通修复或再委托鉴定机构对修复方案、修复费用作出评估。如果邻里之间能够通过友好协商处理，既能够避免损失进一步扩大，也避免影响邻里之间的友好关系。

如果我家漏水了，

但楼上的业主不配合查找原因

该怎么办呢？

在法院受理的部分邻里纠纷当中，就是因为双方在协商过程斗气，有些楼上业主不肯配合现场查勘，有些对其房屋存在漏水情况不予承认亦拒绝配合鉴定，楼下业主不得已提出诉讼。在这种情况下，原告首先需要申请对漏水原因进行司法鉴定，若鉴定结论显示与楼上房屋存在因果关系，还得进行修复方案、修复费用的二次鉴定，法院结合鉴定结论作出判决，楼上业主应当承担修复、赔偿等责任。在这过程中，双方当事人既要耗费大量的时间来回法院提交相关鉴定资料并进行质证，也需产生额外的鉴定费用和案件受理费。往往产生的鉴定费比实际修复所需要的费用要高得多，出现得不偿失的局面。

我审理的案件当中就有这样的情况，第一步的因果关系鉴定就已经产生21000元鉴定费，其实如果双方能够协商处理，楼上漏水部位和楼下受损部位的修复总费用也不超过2万元。鉴定费由申请方垫付，最终由败诉方承担。部分胜诉、部分败诉的，法院根据案件的具体情况决定当事人的各自负担数额。在案件审理的过程中，法官亦不希望当事人产生额外的费用，但是有些当事人为了斗气坚持不和解，按照法律程序亦只能启动鉴定，往往我们都为他们出现这种得不偿失的局面感到惋惜。

所以，在这种类型案件中，我倡议楼上业主应当积极配合解决，不要等到楼下业主起诉至法院才予以应对。

接下来，是市民问题回复环节，

大家一起来看看吧！

市民问题

罗小姐于19年10月在某培训课app上用该软件提供的小额贷购买1年的课程。贷款协议中约定，若罗小姐逾期，软件将停止罗小姐的课程。软件上显示贷款资金是其它的小额贷公司提供的。罗小姐之前一直在软件里还款。20年8月罗小姐想提前一个月还清贷款，但软件内没有相关操作，于是拨打小额贷客服电话咨询。小额贷客服让罗小姐到他们的微信公众号就可以提前结清贷款。然后罗小姐在公众号里看到了她的贷款记录，与她实际情况相符，于是在微信公众号上操作结清了贷款。

但是到了9月该培训课软件还是停止了罗小姐的课程，并显示罗小姐逾期。罗小姐联系客服，客服对于罗小姐的问题避而不答，并劝罗小姐继续在软件里还款，表示逾期记录会影响罗小姐的征信。但罗小姐坚持认为她并没有逾期。罗小姐想问这种情况下，她应该用什么途径维护自己的权益？

法官回复

从协商处理的角度出发，罗小姐保存好还款记录，可以尝试找到小额贷款公司的相关人员说明问题，由课程提供方与小额贷款公司协商沟通，看中间是否存在信息沟通不及时的情况导致小额贷款公司没有收到罗小姐的还款，如果不是罗小姐自身因素导致的没有有效结清贷款，则由相关工作人员负责。

如果无法通过协商途径解决，罗小姐可以整理购买课程的证据如购买协议等和支付课程费用（包含提前结清记录）的相关证据，并查清课程提供方的主体名称，并在国家企业信用信息公示系统打印该公司的企业登记信息，通过起诉方式向课程提供方主张违约责任，如要求继续提供课程服务或者返还相应课程的费用等。法院将结合罗小姐的举证和被告的举证，综合判断罗小姐的主张是否能够得到支持。

原标题：《楼上漏水，楼下如何维权？法院来支招！》

《民法典》实施以后，楼上漏水，楼下被淹，如何维权（太详细了）_腾讯新闻

来源：网络。民法典君整理了民法典配套司法解释，放在百度网盘共享方便各位学习，特致谢热心读者！

导读：近年来，因楼上漏水引起的纠纷频见于各种媒体，遇到此类情况，业主到底该如何科学维权，在索赔时，该注意哪些要素呢?

2015年5月17日，兰州市七里河区建西东路宝丰花园业主张先生称，该小区已建成10多年，他于2013年11月买了现住的二手房。刚入住后就发现房屋内卫生间漏水，他拆开卫生间的吊顶，发现大片墙顶都被水浸泡，水珠一滴一滴往下掉。

张先生家住5楼，当时6楼正在装修，其怀疑是楼上的卫生间漏水导致自己家漏水、墙皮发霉。可是找到楼上的住户才发现，6楼卫生间也存在漏水的情况。4楼的住户也找到张先生反映，4楼卫生间的房顶也在漏水。张先生说，他们曾找过小区负责水电维修的李师傅，但是对方并没有来维修，并解释他在外地，没法来修理，建议找物业徐经理。但是，徐经理电话却一直关机。

2011年6月5日7时许，古浪县男子王庆贤发现，自己承租该县供电公司办公楼一楼的浩瀚艺术书画室外间走廊及里间字画储存室地面均有积水，店内名贵字画受损，遂向古浪县公安局城关派出所报警，并电话告知二楼承租者高银奎。

此后，王庆贤一纸诉状将古浪县供电公司和高银奎告上法庭。2012年7月9日，古浪县法院一审判决古浪县供电公司赔偿王庆贤字画损失10万元，高银奎赔偿王庆贤字画损失15万元。王庆贤、高银奎、古浪县供电公司均不服判决，提出上诉。武威市中级法院征询双方当事人意见后委托中国书画鉴定管理中心甘肃中心进行了鉴定，确定赔偿总额为118.4万余元。2012年12月14日，武威市中级法院二审改判高银奎赔偿王庆贤损失49.7万余元，古浪县供电公司赔偿王庆贤损失21.3万余元，王庆贤自己承担损失47.3万余元。

2014年3月31日，甘肃省人民检察院向省高级人民法院提出民事抗诉。当年12月5日，经省高院主持调解，双方当事人自愿达成协议：高银奎在2014年12月15日前赔偿王庆贤水淹的字画损失24万余元，古浪县供电公司不再进行赔偿。

1、首先应当保护现场，并进行证据固定。例如拍照、录像录音等证据收集。

2、进行协商，可先找小区物业或社区，让他们给出意见，或让他们去找楼上的邻居，进行协商修补。

3、若协商不成，请有评估资质的企业，如价格认证中心等，到现场进行评估。等待有关手续完备后，再向法院起诉为妥。

《民法典》第二百九十六条：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的,应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错,行为人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。

第一千一百六十七条 侵权行为危及他人人身、财产安全的,被侵权人有权请求侵权人 承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。

第一千一百八十四条 侵害他人财产的,财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。

如果漏水原因确为楼上造成，而邻居不配合或不及时修补，受损业主可根据

之规定将争议提交法院处理。如果邻居不理会法院的判决，受损方可以先自己请施工队进行修补，所花费的费用依据有关法律法规，再通过法院要求楼上邻居进行赔偿。

《民法典》第二百八十八条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平 合理的原则,正确处理相邻关系。

我国《物业管理条例》

规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

物业公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正；行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关行政部门依法处理。如果业主遇到了此类问题，应首先向物业公司反映，物业公司如果没有尽到上述义务，就应该为受到损失的业主承担一定的赔偿责任。但如果物业公司已经尽到义务，则不承担责任。

《民法典》第二百八十八条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。也就是说，如果案件系相邻关系纠纷，业主虽然并非侵权人，但作为不动产的所有人，对于因其房屋漏水对邻居造成的损失仍应承担赔偿责任，业主在承担赔偿责任后亦可向租户追偿。对于邻居因为漏水而造成的损失，可以双方酌情商定。

《民法典》第二百八十九条 ：法律、法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律、法规没有 规定的,可以按照当地习惯。同时，《民法典》第七百一十一条 承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物,致使 租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并请求赔偿损失。也就是说，不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。

《城市房地产开发企业经营管理条例》第三十条规定房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》就明确了，正常情况各部位、部件的保修内容和最低保修期限分别是：屋面漏水，保修3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，保修1年;墙面、顶棚抹灰脱落，保修1年;墙面空鼓开裂、大面积起沙，保修1年;供热或供冷系统和设备保修1个采暖和供冷期;卫生洁具保修1年;灯具、电器开关保修6个月。保修期从房地产开发商将竣工并验收的住宅交付用户使用之日起计算。保修期内发生保修范围之内的非人为损坏，由房地产开发商免费维修，因商品房存在质量问题，保修单位进行维修时导致房屋的使用功能受到影响，购买人可以要求开发商承担赔偿责任。但要注意，因住户不当使用或擅自改动结构，设备位置和不当装修等造成的质量损失，开发商不承担保修责任。

楼上漏水,在楼下能补吗_齐家问问

提问者：静伟

浏览次数：2881

时间：2020-01-19

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条回答

楼上家里出现了漏水的现象时，除非找到具体漏水的地方才能维修，否则你在楼下根本修不了。

因为你可以想象一下，所有的楼房当中的水管都是出现在自己家里，而如果您家的这个水管通过地面铺设之后，出现了漏水的问题，确实会影响到楼下的用户，但是你也必须从自己家里的地面拆开，然后找到漏水的地方，然后进行修补才行。

而你去楼下把人家的顶面给打开，然后修补自己家的水管，这在一定程度上就破坏了主体结构，破坏了人家这个装修的情况，所以肯定是不允许的。

这个要看具体情况，如果楼上的漏水是因为防水没有做好，或者是因为水管的破裂造成的漏水，只能与楼上协商，要求楼上进快维修，因为这些问题只能在楼上的业主家进行维修，楼下是无法维修的。

如果是因为房体原因早上的漏水，房顶出现裂缝导致的，那你可以在自己家进行维修，但是需要找专业的师傅用防水凝胶进行填补，等凝胶干透后，还要再涂上一层防水涂料。在修理完城后，还是需要找到小区的物业，沟通是否是因为房子的质量问题导致裂缝，如果是房子本身的质量问题，要找开发商进行赔偿。

如果出现漏水的情况，大家都是非常担心的，我们都应该尽早去进行维修的，楼上漏水不能及时修补，楼下一定会出现渗水，还会导致天花发霉等的现象，所以需要马上做补救。

理论上来说，楼上漏水，楼下也能够修补的，但是修补的效果并不好，找到楼上漏水源头进行修补才是最好解决根源的方法，因为在楼上补，我们可以找到具体漏水的位置，然后在漏水的位置上面涂一层防水材料，这样就可以避免以后再出现漏水的情况。

当楼上出现漏水情况的时候，首先要知道具体是什么位置在漏水，比如说家里的水管坏掉了，这种时候只能在自己楼层进行维修，楼下是没有办法帮助修理的。另外在修理的时候，只可以把地砖刨开把水管露出来之后，找到出水点进行维修。

如果说想要不刨砖进行维修，这样的方法是特别不现实的，也可以说没有得到根治，有可能没过几天又会出现漏水现象的。所以大家买水管的时候，一定要购买好一点的品牌。

楼上漏水，在楼下肯定是不能补的，一般的来说楼上漏水，肯定是你们家楼上的住户没有做好防水，也有可能是他们家的地下水管出现了渗漏，在你们家是不可能采取任何措施的哦。

这种情况之下，只能去提醒你的邻居，让他找人维修一下，当然，邻居配合的还好，如果不配合，你可以去找物业哦，物业肯定要解决这个问题的，如果物业不解决，那么我们就只能打110报警了哦。总之，这是别人的问题。

哪里漏水要找到具体的位置，如果是楼上漏水肯定是要在楼上补救的，楼下也没办法补救呀，所以说还是要确定位置。确定好位置以后不管是楼上楼下位置在哪里就要及时的补救，要不然以后会出现更多的问题。

如果需要更长的管道正好是伸到楼下，这个时候就可以跟楼下的邻居进行协商。最好是好好说话，因为邻居有权拒绝掉不是邻居家漏水的问题。拿一些东西来邻居家会有好处。

楼下漏水不一定是楼上

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