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土地租赁合同的效力是如何的-法律知识|华律网

土地租赁合同的效力是如何的

农村土地租赁合同的效力问题在《

》及《

法》中有相关要求：

《土地管理法》第十五条农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。

由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。按照《中华人民共和国土地管理法》第63条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，如该块地为农业建设用地，租赁协议无效。

综上，按照我国《土地管理法》与《农村土地承包法》的相关规定，农村当中的集体土地是可以进行出租的，当然双方之间签订的合同也必须要符合法律规定的合同生效要件，否则的话就是无效的。但同时也规定了不得将农村土地出租用于非农建设，否则的话该签订的租赁协议就是无效的。如果您的情况比较复杂，华律网也提供

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土地的使用权是可以出租的，租赁土地要签订租赁合同的，租赁合同要载明土地租赁期限、土地租金等内容，土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止，所以土地使用权到期，租赁合同就会终止。下面由华律网小编为读者进行相关知识的解答。

土地租赁合同是承租土地时要签订的土地经营权流转合同。而土地承租合同有相应的期限，土地承租的期限一般由承租人和出租人协商确定。土地租赁合同到期后，合同的权利义务就会终止，土地租赁合同不再具有法律效力。华律网小编整理相关知识，希望对大家有帮助。

如果租赁已结束不退押金首先采取的方式当然是协商与起诉，关于押金一般在合同中会有约定，房东的行为属于对合同的违约，可以按照合同约定的方式处理。关于这个问题，下面就由华律网小编为大家解释一下相关内容，供大家参考学习，希望对于大家有帮助。

承租人租赁房屋的时候，出租人要与承租人约定房屋的用途，承租人不得用房屋从事违法犯罪的活动，租客利用租赁的房屋搞传销活动的，出租人可以解除房屋租赁合同，并且向公安机关报警，否则要承担法律责任。下面由华律网小编为读者进行解答，希望以下的知识对读者有所帮助。

商铺租赁合同可以不写违约条款，但商铺租赁合同上没写违约金条款也是要赔偿的，对违约责任没有约定或者约定不明确，损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。听听华律网小编给出的具体意见。

租客因经济紧张没有交房租给房东，房东催了多次后，租客还是没有交房租。房东就怒了，认为租客当自己的话为耳旁风，于是就拿出备用钥匙进入到自己出租的房子里，拿走了租客的物品，房租没交,房东私自拿租客物品可以报警吗?华律网小编给您提供一些意见。

租赁土地时，要签订土地租赁合同，在租赁合同中要确定土地租赁的期限等内容。如果对土地进行征收的，会造成承租人一定的经济损失，土地租赁合同未到期政府征用怎样赔偿的?土地租赁合同未到期征收征用土地的，要依据区片综合地价确定给予承租人经济补偿，包括地上随着物、青苗补助等补偿。华律网小编整理相关知识，希望对大家有帮助。

“抵押不破租赁”，指的是出租人将财产出租并转移占有后，又用该财产设定抵押权时，原租赁关系不受抵押权的影响。《民法典》颁布后，对于抵押权与租赁权冲突的规则较《物权法》发生了较大变化，对于两种权利的行使产生重大影响。那么民法典中抵押权与租赁权的关系是怎么规定的呢?抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。下面由华律网小编为读者进行解答，希望对大家有所帮助。

进行租赁活动时要签订租赁合同，如果经出租人同意的，承租人可以转租租赁物，而租赁合同在一定的情形下可以解除的，解除租赁合同会产生一定的法律后果，那么民法典中租赁合同解除转租怎样处理?华律网小编整理相关知识，希望对大家有帮助。

依据《民法典》的规定，租赁合同到期后，如果一方违反租赁合同约定，造成对方损失的，租赁合同有约定的，按约定赔偿，如果合同没有约定的，依据实际造成的损失进行赔偿。

租赁合同到期后，如果合同有约定的，按约定处理添置物，如果没有约定的，双方协商处理。一般情况下添加物由承租人带走。租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

租赁合同违约按照合同约定赔偿，如果合同没有约定，那么就按照违约所造成的损失进行赔偿。这个损失包括履行合同之后可以获得的利益，不过不可以超过违反合同一方签订合同时就可以预见到或者应当预见到的因为违约可以造成的损失。

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集体土地租赁合同-集体土地租赁合同无效情形-集体土地租赁合同的法律效力-法律快车知识专辑

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　　我国所有的土地都是归国家和集体所有的，农村的土地不得随意转让或者是租赁，必须要经过村集体的同意，如果当事人之间要签订农村集体土地租赁合同的，那么

？

　　出租方：___________（以下简称甲方）

　　承租方：___________（以下简称乙方）

　　为了农业科学技术的推广，改变传统陈旧的农业耕作形式，甲方将各人所有的农用耕地租给乙方，用于农业科技的开发应用。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规和政策规定，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，签订本合同，共同信守。

　　第一条、土地的面积、位置

　　甲方自愿将位于_______________乡____________村面积_________亩（具体面积、位置以合同附图为准）农用耕地承租给乙方使用。土地方位东起_______________，西至_______________，北至_________，南至_______________。附图已经甲乙双方签字确认。____________

　　第二条、土地用途及承租形式

　　1、土地用途为农业科技园艺开发、推广、培训、服务及农业种植和养殖。

　　2、承租形式：个人承租经营。

　　第三条、土地的承租经营期限

　　该地承租经营期限为__________年，自___________年__________月__________日至___________年__________月_________日止。

　　第四条、地上物的处置

　　该地上有________________________，在合同有效期内，由乙方无偿使用并加以维护；待合同期满或解除时，按使用的实际状况与所承租的土地一并归还甲方。

　　第五条、承租金及交付方式

　　1、该土地的承租金为每亩每年人民币__________元，承租金每年共计人民币___________元。

　　2、每年_____月___日前，乙方向甲方全额交纳本年度的承租金。

　　第六条、甲乙双方的权利和义务

　　甲方的权利和义务：

　　1、对土地开发利用进行监督，保证土地按照合同约定的用途合理利用。

　　2、按照合同约定收取承租金；在合同有效期内，甲方不得提高承租金。

　　3、保障乙方自主经营，不侵犯乙方的合法权益。

　　4、协助乙方进行农业高新技术的开发、宣传、褒奖、应用。

　　5、按照合同约定，保证水、电畅通，并无偿提供通往承租地的道路。

　　6、按本村村民用电价格收取乙方电费。

　　7、为乙方提供自来水，并给予乙方以甲方村民的同等待遇。

　　8、在合同履行期内，甲方不得重复发包该地块。

　　乙方的权利和义务：

　　1、按照合同约定的用途和期限，有权依法利用和经营所承租的土地。

　　2、享有承租土地上的收益权和按照合同约定兴建、购置财产的所有权。

　　3、享受国家规定的优惠政策。

　　4、享有对公共设施的使用权。

　　5、乙方可在承租的土地上建设与约定用途有关的生产、生活设施。

　　6、乙方不得用取得承租经营权的土地抵偿债务。

　　7、保护自然资源，搞好水土保持，合理利用土地。

　　第七条、合同的转租

　　1、在本合同有效期内，乙方经过甲方同意，遵照自愿、互利的原则，可以将承租的土地全部或部分转包给第三方。

　　2、转包时要签订转包合同，不得擅自改变原来承租合同的内容。

　　3、本合同转租后，甲方与乙方之间仍应按原承租合同的约定行使权利和承担义务；乙方与第三方按转租合同的约定行使权利和承担义务。

　　第八条、合同的变更和解除

　　1、本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同。

　　2、在合同履行期间，任何一方法定代表人或人员的变更，都不得因此而变更或解除本合同。

　　3、本合同履行中，如因不可抗力致使本合同难以履行时，本合同可以变更或解除，双方互不承担责任。

　　4、本合同履行期间，如遇国家建设征用该土地，甲方应支付乙方在承租土地上各种建筑设施的费用，并根据乙方承租经营的年限和开发利用的实际情况给予相应的补偿。

　　5、如甲方重复发包该地块或擅自断电、断水、断路，致使乙方无法经营时，乙方有权解除本合同，其违约责任由甲方承担。

　　6、本合同期满，如继续承包，乙方享有优先权，双方应于本合同期满前半年签订未来承租合同。

　　第九条、违约责任

　　1、在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按土地利用的实际总投资额和合同未到期的承租金额的20%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失。

　　2、乙方应当按照本合同约定的期限足额支付租金。如乙方逾期30日未支付租金，则甲方有权解除本合同。

　　3、本合同转租后，因甲方的原因致使转租合同不能履行，给转租后的承租方造成损失的，甲方应承担相应的责任。

　　第十条、合同纠纷的解决办法

　　本合同履行中如发生纠纷，由争议双方协商解决；协商不成，双方同意向_____________________仲裁委员会申请仲裁。

　　第十一条、本合同经甲乙双方签章后生效。

　　第十二条、本合同未尽事宜，可由双方约定后作为补充协议，补充协议（经公证后）与本合同具有同等法律效力。

　　第十三条、本合同一式_____份，甲乙双方各_____份。

　　出租方：（签字）_____________

　　承租方：（签字）_____________

　　法定代表人：（签字）_________

　　签约日期：_______年___月___日

　　签约地点：______________________

　　农村集体土地租赁的最高期限：国有土地长期租赁的具体租赁期限由租赁合同约定，最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。

　　现阶段，我国存在着大量擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的现实。根据现行法律规定，其仍然是国家严格限制的行为。在审判实践中，擅自出租集体土地使用权行为也多被法院认定为无效行为。因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。

　　而国家《土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

　　由上可知，任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。在现实中，普遍存在着土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议的操作方式，这一做法并不妥当，擅自出租集体土地的行为会被法院认定为无效行为。双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。

　　用地单位向市、县国土资源管理部门提出土地租赁申请，并准备相关申报材料。

　　业务受理窗口受理，审查资料是否齐全、是否符合法定形式和达到审批受理要求。

　　市、县国土资源部门根据土地利用总体规划、年度土地利用计划、城市规划、市场状况，由经办人编制国有土地使用权呈报说明书和租赁供地方案，经过局内会审后，报市、县人民政府批准。

　　市、县人民政府批准后，由市、县国土资源部门与土地使用者签订《国有土地使用权租赁合同》。合同内容包括当事人名称、土地的位置和面积、土地用途和其他使用条件、租赁期限、租金标准及其调整办法、租金的支付日期和支付方式、土地交付的条件和时间、合同的解除和终止条件等。

　　用地单位缴纳土地租金和契税，领取租赁合同。

　　将业务相关资料进行归档，并建立数据库。

　　以上就是法律快车小编为您整理的最新

的相关内容。综上，农村集体土地租赁合同要写清楚租赁土地的范围、租赁土地的价款、租赁的注意事项等。如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询我们的法律快车律师。

　　合同的生效必须要符合法定的生效要件才能具备法律效力，如果集体土地租赁合同被确认为是无效的，那么

都有哪些呢？

　　有以下情况的土地租赁合同无效：

　　（一）以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益根据《民法通则若干问题的意见》第68条之规定

　　所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示。因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为发生错误认识而作意思表示的基础上产生的。

　　根据《民法通则若干问题的意见》第69条的规定，所谓胁迫，是以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使相对方作出违背真实意思表示的行为。胁迫也是影响合同效力的原因之一。

　　依《合同法》第52条规定，一方以欺诈、胁迫等手段订立的合同，只有在有损国家利益时，该合同才为无效。

　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益所谓恶意串通，是指当事人为实现某种目的，串通一气，共同实施订方合同的民事行为，造成国家、集体或者第三人的利益损害的违法行为。

　　恶意串通而订立的合同，其构成要件是：

　　1、当事人在主观上具有恶意性。即明知或者知其行为会造成国家、集体或者第三人利益的损害，而故意为之。

　　2、当事人之间具有串通性。串通是指相互串连、勾通，使当事人之间在行为的动机、目的、行为以及行为的结果上达成一致，使共同的目的得到实现。在实现非法目的的意思表示达成一致后，当事人约定互相配合或者共同实施该种合同行为。

　　3、双方当事人串通实施的行为损害国家、集体或者第三人的利益。恶意串通的结果，应当是国家、集体或者第三人的利益受到损害。法律并不禁止当事人在合同的订立和履行中获得利益。但是，如果双方当事人在谋求自己的利益的同时而损害国家、集体或第三人的利益的时候，法律就要进行干预。

　　恶意串通所订立的合同，是绝对无效的合同，不能按照《合同法》第58条规定的一般的绝对无效合同的原则处理，而是按照《合同法》第59条的规定，将双方当事人因该合同所取得的财产，收归国有或者返还集体或者个人。

　　（三）以合法形式掩盖非法目的以合法形式掩盖非法目的，也称为隐匿行为，是指当事人通过实施合法的行为来掩盖其真实的非法目的，或者实施的行为在形式上是合法的，但是在内容上是非法的行为。

　　当事人实施以合法形式掩盖非法目的的行为，当事人在行为的外在表现形式上，并不是违反法律的。但是这个形式并不是当事人所要达到的目的，不是当事人的真实意图，而是通过这样的合法形式，来掩盖和达到其真实的非法目的。因此，对于这种隐匿行为，应当区分其外在形式与真实意图，准确认定当事人所实施的合同行为的效力。

　　以合法形式掩盖非法目的而订立的合同，应当具备下列要件：

　　1、当事人所要达到的真实目的或者其手段必须是法律或者行政法规所禁止的；

　　2、合同的当事人具有规避法律的故意；三是当事人为规避法律、行政法规的强制性规定而采用了合法的形式对非法目的进行了掩盖。

　　（四）损害社会公共利益在法律、行政法规无明确规定，但合同又明显地损害了社会公共利益时，可以适用“损害社会公共利益”条款确认合同无效。

　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同，是指当事人在订约目的、订约内容都违反法律和行政法规强制性规定的合同。《合同法解释》第4条明确规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”

　　出租方：（以下简称甲方）_______________________

　　承租方：（以下简称乙方）_______________________

　　根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，为了明确甲、乙双方的权利、义务，经双方平等协商，签订本合同。

　　一、甲方将位于____市____路____号的____亩土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等（见附件）出租给乙方使用。

　　二、乙方承租本宗土地必须进行合法经营，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。

　　三、乙方不得擅自转租本宗土地的使用权，如需进行转租应征得甲方书面同意，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。

　　四、甲方应保证本宗土地上的水、电、暖等基本设施完整，并帮助乙方协调同水、电、暖的提供方的有关事宜，但具体收费事宜由乙与水电暖的提供方协商，所有费用由乙方承担。

　　五、乙方在租用期间，不得随意改变本宗土地状况和地上的建筑物、构筑物、附着物及水、电、暖管网等设施，如确需改动或扩增设备应事先征得甲方书面同意后方可实施，对有关设施进行改动或扩增设备时如需办理相关手续，由乙方办理，甲方根据实际情况给予协助，所需费用有乙方承担，否则，乙方应恢复原状，并赔偿由此给甲方造成的损失。

　　六、乙方租用期间，有关市容环境卫生、门前三包等费用由乙方承担。国家行政收费，按有关规定由甲、乙双方各自负担。

　　七、乙方在租赁期间因生产经营所发生的所有事故及造成他人损害的，由乙方承担责任，与甲方无关。

　　八、合同约定的租赁期限界满或双方协商一致解除合同后10日内，乙方应向甲方办理交接手续，交接时乙方应保证工作人员撤离、将属于自己的设备腾清，并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净。

　　九、租赁期限为____年，从____年____月____日至____年____月____日。

　　十、经甲乙双方商定，租金的交纳采取按年支付先付后用的方式，年租金为____元，由乙方于每年____月____日交纳给甲方。如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金日千分之二的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应甲方支付年租金百分之____的违约金。

　　十一、甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。

　　十二、在租赁期限内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任。

　　十三、争议解决方式：

　　十四、双方协商一致可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

　　十五、本合同自双方签字盖章后生效。

　　十六、本合同一式四份，双方各执两份，具有同等法律效力。

　　甲方（盖章）_______________________乙方（盖章或签字）_______________________

　　____年____月____日____年____月____日

　　附件：土地及地上建筑物、构筑物、附着物情况。

　　农村土地租赁合同的效力问题在《土地管理法》及《农村土地承包法》中有相关要求：

　　《土地管理法》第十五条农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。

　　《农村土地承包法》第四十八条发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。

　　由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。

　　按照《中华人民共和国土地管理法》第63条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，如该块地为农业建设用地，租赁协议无效。

　　以上就是法律快车小编为您整理的最新

的相关内容。综上，

包括一方以欺诈的形式签订合同的、以合法的形式掩盖非法目的的合同也是无效的。如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询我们的法律快车律师。

　　随着我国经济的发展，城乡一体化的推进，农村把农民朋友的集体所有土地使用权租给别人的情况很多，当然租给别人都是要签合同的，那么

是怎样的？集体土地租赁合同最长几年？集体土地租赁合同应该怎么写？

　　自合同成立之日起生效。

　　国有土地长期租赁的具体租赁期限由租赁合同约定，最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。

　　一般土地使用权的最高租赁期限就是二十年，超过二十年就无效，就又归还给国家或者集体，不同土地其租赁年限存在着一定的差异，如果是特殊的林地，可以依法申请延长时间。

　　1、《中华人民共和国农村土地承包法》第五条规定："农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。";第二十条规定"耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。"

　　2、该期限适用于：农村集体经济组织成员承包由本集体经济组织发包的农村土地，属于对特殊主体的特别规定。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定："租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。"所以除特别主体意外，其他一般主体订立土地使用权租赁合同不得超过20年，超过二十年的，超过部分无效。

　　出租方：___________________________（以下简称甲方）

　　承租方：___________________________（以下简称乙方）

　　根据《_________农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法》和国家、省、市有关法律、法规、甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同。

　　第一条 甲方出租给乙方的集体建设用地使用权的地块位于______________（详见《土地使用证》附件），面积为_________平方米（合_________亩），其宗地位置与四址范围如甲，乙双方确认的附图所示。

　　第二条 本合同项下出租地块用途为_________.乙方承租后必须按规定用途使用土地，如需变更用途，须经甲方及当地建设规划主管部门同意，甲乙双方协商调整年租金后，向_________国土资源局申请办理用途变更手续。

　　第三条 本合同项下的土地使用权租赁期自_______年______月______日起至_______年______月______日止。

　　第四条 本合同项下的土地使用权的年租金为每平方米________元人民币，年租金总额为________元人民币。乙方应于每年 ______月______日前向甲方按时缴纳年租金。首次年租金从签订本合同之日起的______天内缴清，年租金不足半年的按半年计收，超过半年的按全年计收。

　　乙方不按时支付年租金的，从滞纳之日起，每日按应付款额的______%向甲方交纳滞纳金。超过六个月不支付年租金的，甲方有权收回出租的土地使用权。

　　第五条 在本合同生效之日起15天内，甲乙双方应向_________国土资源局申请办理租赁登记手续，甲方领取土地使用权出租许可证，乙方领取土地使用权承租证明书。

　　第六条 土地使用权租金的调整，每隔_________年调整一次，每次调整幅度为百分之______.租金标准调整时，甲乙双方应签订变更协议，乙方应按新的标准缴纳年租金。

　　第七条 乙方依据本合同租赁方式取得的土地使用权不得转让，转租，抵押。如需转租的，须经甲方书面同意，双方签订转租合同后到_________国土资源局办理有关变更手续。

　　第八条 乙方在接受租赁场地移交手续后，应妥善保护界桩，不得私自移动。界桩遭受损坏或移动应及时报告甲方重新埋设，测绘费和界桩费由乙方支付。

　　第九条 乙方在租赁场地上需要新建，扩建或翻建建筑物，须经甲方书面同意，并按规定办理有关报批手续，双方应签订土地租赁期满后承租方新建建筑物的处置协议。

　　第十条 土地租赁期满，本合同同时终止履行，乙方应向_________国土资源局交还土地使用权承租证明书，办理土地使用权租赁注销登记手续。对该地块内乙方投资建设的建筑物，附着物，应按双方签订的处置协议，在本合同终止之日起的60天内处置完毕，逾期未处置完毕的，由_________ 国土资源局向乙方发出书面处置通知。

　　租赁期满乙方如需继续使用该地块的，须在期满前六个月内向甲方提交续租申请，由甲乙双方重新签订土地使用权租赁合同，向_________国土资源局申请办理续租登记手续。

　　第十一条 乙方因提前终止经营等原因，需提前终止租赁合同的，应向甲方支付相当于三个月租金总额的违约赔偿金。

　　第十二条 依据本合同依法使用的集体非农业建设用地使用权受法律保护。在特殊情况下，因国家和农村集体社会公共利益需要，集体土地所有权者报经 _________国土资源局审核和_________人民政府批准后，可以提前收回出租的土地使用权，集体土地所有权者根据土地利用现状，给予承租方相应的补偿。

　　第十三条 本合同订立，效力，解释，履行及争议的解决，适用中华人民共和国法律，法规。因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，可向租赁地块所属辖区人民法院起诉。

　　第十四条 本合同未尽事宜，依据有关法律，法规，政策等，双方可签订补充协议，作为合同附件，附件与本合同具有同等法律效力。

　　第十五条 本合同经双方法定代表人签字盖章，报_________人民政府批准后生效。

　　第十六条 本合同一式五份，甲乙双方各执两份，一份交_________国土资源局存档。

　　第十七条 本合同于______年_____月_____日在__________________签订。

　　甲方（盖章）：_____________

　　乙方（盖章）：____________

　　代表（签字）：_____________

　　代表（签字）：____________

　　联系地址：_________________联系地址：________________

　　邮政编码：_________________邮政编码：________________

　　联系电话：_________________联系电话：________________

　　电传：_____________________电传：____________________

　　开户银行：_________________

　　开户银行：________________

　　帐户名称： ________________帐户名称：________________

　　帐号：_____________________帐号：____________________

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”等相关法律知识。通过上文介绍，大家对于集体土地租赁合同方面的知识都有了一定的了解，大家在签订合同的时候一定要约定好租赁土地的用途不变，避免后续发生纠纷。如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询法律快车。

　　在农村，土地租赁是极为常见的，为了保护租赁双方的合法利益，此时双方会签订一份土地租赁合同，那

是怎样的？集体土地租赁的最高期限是多久？集体土地租赁合同范本怎么写？

　　农村土地租赁合同的效力问题在《土地管理法》及《农村土地承包法》中有相关要求：

　　《土地管理法》第十五条 农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。 农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。

　　《农村土地承包法》 第四十八条 发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。国有土地长期租赁的具体租赁期限由租赁合同约定，最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。

　　由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。按照《中华人民共和国土地管理法》第63条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，如该块地为农业建设用地，租赁协议无效。

　　国有土地长期租赁的具体租赁期限由租赁合同约定，最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。

　　现阶段，我国存在着大量擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的现实。根据现行法律规定，其仍然是国家严格限制的行为。在审判实践中，擅自出租集体土地使用权行为也多被法院认定为无效行为。因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。

　　而国家《土地管理法》对于租赁使用集体建设用地是有着相当严格的限制规定的，具体体现在以下规定：

　　第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

　　由上可知，任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。在现实中，普遍存在着土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议的操作方式，这一做法并不妥当，擅自出租集体土地的行为会被法院认定为无效行为。双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。

　　《中华人民共和国农村土地承包法》第五条规定：“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。”

　　第二十条规定“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”

　　该期限适用于：农村集体经济组织成员承包由本集体经济组织发包的农村土地，属于对特殊主体的特别规定。

　　《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

　　所以除特别主体意外，其他一般主体订立土地使用权租赁合同不得超过20年，超过二十年的，超过部分无效。

　　出租方： (以下简称甲方)

　　承租方： (以下简称乙方)

　　根据国家、省、市有关法律、法规、甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同。

　　第一条　甲方出租给乙方的集体建设用地使用权的地块位于 (详见《土地使用证》附件)，面积为   平方米(合   亩)，其宗地位置与四址范围如甲，乙双方确认的附图所示。

　　第二条　本合同项下出租地块用途为 。乙方承租后必须按规定用途使用土地，如需变更用途，须经甲方及当地建设规划主管部门同意，甲乙双方协商调整年租金后，向 国土资源局申请办理用途变更手续。

　　第三条　本合同项下的土地使用权租赁期自 年 月   日起至 年 月 日止。

　　第四条　本合同项下的土地使用权的年租金为每平方米 元人民币，年租金总额为 元人民币。乙方应于每年 月   日前向甲方按时缴纳年租金。首次年租金从签订本合同之日起的 天内缴清，年租金不足半年的按半年计收，超过半年的按全年计收。

　　乙方不按时支付年租金的，从滞纳之日起，每日按应付款额的 ‰向甲方交纳滞纳金。超过六个月不支付年租金的，甲方有权收回出租的土地使用权。

　　第五条  在本合同生效之日起15天内，甲乙双方应向

　　国土资源局申请办理租赁登记手续，甲方领取土地使用权出租许可证，乙方领取土地使用权承租证明书。

　　第六条　土地使用权租金的调整，每隔 年调整一次，每次调整幅度为百分之 。租金标准调整时，甲乙双方应签订变更协议，乙方应按新的标准缴纳年租金。

　　第七条　乙方依据本合同租赁方式取得的土地使用权不得转让，转租，抵押。如需转租的，须经甲方书面同意，双方签订转租合同后到 国土资源局办理有关变更手续。

　　第八条　乙方在接受租赁场地移交手续后，应妥善保护界桩，不得私自移动。界桩遭受损坏或移动应及时报告甲方重新埋设，测绘费和界桩费由乙方支付。

　　第九条　乙方在租赁场地上需要新建，扩建或翻建建筑物，须经甲方书面同意，并按规定办理有关报批手续，双方应签订土地租赁期满后承租方新建建筑物的处置协议。

　　第十条 土地租赁期满，本合同同时终止履行，乙方应向 国土资源局交还土地使用权承租证明书，办理土地使用权租赁注销登记手续。对该地块内乙方投资建设的建筑物，附着物，应按双方签订的处置协议，在本合同终止之日起的60天内处置完毕，逾期未处置完毕的，由 国土资源局向乙方发出书面处置通知。

　　租赁期满乙方如需继续使用该地块的，须在期满前六个月内向甲方提交续租申请，由甲乙双方重新签订土地使用权租赁合同，向 国土资源局申请办理续租登记手续。

　　第十一条　乙方因提前终止经营等原因，需提前终止租赁合同的，应向甲方支付相当于三个月租金总额的违约赔偿金。

　　第十二条　依据本合同依法使用的集体非农业建设用地使用权受法律保护。在特殊情况下，因国家和农村集体社会公共利益需要，集体土地所有权者报经 国土资源局审核和   人民政府批准后，可以提前收回出租的土地使用权，集体土地所有权者根据土地利用现状，给予承租方相应的补偿。

　　第十三条　本合同订立，效力，解释，履行及争议的解决，适用中华人民共和国法律，法规。因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，可向租赁地块所属辖区人民法院起诉。

　　第十四条　本合同未尽事宜，依据有关法律，法规，政策等，双方可签订补充协议，作为合同附件，附件与本合同具有同等法律效力。

　　第十五条　本合同经双方法定代表人签字盖章，报 人民政府批准后生效。

　　第十六条　本合同一式五份，甲乙双方各执两份，一份交 国土资源局存档。

　　第十七条　本合同于 年 月 日在   签订。

　　第十八条  本合同为打印版本，除签字盖章部分外，其他手写内容无效。

　　甲方(盖章)：　乙方(盖章)：

　　代表(签字)： 　   代表(签字)：

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”的相关知识，我国土地管理法对土地租赁合同的效力有明确的规定，集体土地租赁必须经过三分之二以上的村民同意，否则租赁合同会是无效的。如果你还有其他的法律问题，欢迎咨询法律快车，我们会有专业的律师为您解答疑惑。

　　在我们现实生活中，有一些企业或者公司急需土地来带动自己公司的发展，所有这些公司的老板就会去农村的土地进行租凭，也可能对集体土地进行租凭。那么对于集体土地租赁合同需要备案吗？

　　签订的土地租赁合同，应该由发包方及时办理备案，并报告乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门。乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当对农村土地承包经营权流转合同及有关文件、文本、资料等进行归档并妥善保管。

　　《农村土地承包经营权流转管理办法》第二十五条 发包方对承包方提出的转包、出租、互换或者其他方式流转承包土地的要求，应当及时办理备案，并报告乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门。

　　1、申请事项属本级政府权限范围;

　　2、申请资料齐全、符合法定形式;

　　3、符合土地利用总体规划的要求;

　　4、符合城市规划的要求;

　　5、符合国家产业政策;

　　6、符合土地供应年度计划的要求;

　　7、符合集体土地使用权协议租赁的相关规定。

　　1、申请报告，原件1份;

　　2、申请人资格认定材料：

　　(1)申请人为企业的，提供营业执照、企业法定代表人证书、法定代表人身份证，申请者为有限责任公司的，提供工商登记注册审批表(注明企业股东名称及股份比例)，复印件各1份;

　　(2)申请人为国家机关、事业单位的，提供组织机构代码证、机关事业单位法人登记证、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，复印件各1份;

　　(3)申请人为个人的，提供个人身份证或户籍证明，复印件1份;

　　3、委托代理的，需提供授权委托书，原件1份;

　　4、委托代理人身份证，复印件1份;

　　5、有批准立项权的部门出具的立项批文或备案登记表，复印件7份;

　　涉及企业改革中采取集体土地使用权租赁方式处置原有划拨土地的，需提交土地使用权处置批准文件及《集体土地使用证》等其他有关文件，复印件7份;

　　6、建设用地规划许可证及审批单、规划定点红线图或规划蓝线图，复印件各7份;

　　7、规划行政主管部门审批的总平面图或规划设计条件的批准文件，整幅复印件7份;

　　8、权属面积审核成果材料(包括占地权属列表及现状权属示意图)，原件1份、复印件6份，红线图草图1份(市国土局一楼信息中心或广西体育中心C区市政务服务中心国土资源信息中心03岗位受理);

　　9、涉及农转用的，需提交农转用批复文件，复印件1份;

　　10、涉及征地拆迁的，需提交征地结算相关材料，原件1份;

　　11、经受理审查后需补正的其他材料。

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的全部内容。总的来说，集体土地的租凭合同时需要进行备案，这是为了国家更好地监管土地，这一点需要我们清楚。欢迎咨询法律快车的相关律师，他们会为你做出专业的解答。

　　农村的土地总是有很多的问题，由于一些农民的素质不高，对于法律的了解程度不够。这会造成很多纠纷。关于一些土地的使用权的纠纷更是层层不穷。农村集体土地租赁合同就很复杂。

　　租赁合同履行地的确定，按照最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第21条的规定，以租赁物使用地为合同履行地，但合同中对履行有约定的除外。当然，如租赁合同的村的物是不动产，则应当由不动产所在地人民法院专属管辖。

　　处理租赁合同纠纷管辖权的法律依据主要是《合同法》第13章、《城市房地产管理法》第4节、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第4章、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。

　　1、根据《合同法》第212条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人人最主要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途;承租人最主要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。

　　2、土地租赁合同是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者支付租金的合同。出租方为国家，代表国家行使出租权的是县级以上人民政府土地管理部门，租赁合同有一定的期限，最长不超过法律、法规规定的同类用途土地出让最高年限。国有土地租赁是国有土地出让方式的一种补充。它与土地使用权租赁不同，按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权租赁是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人交付租金的行为。土地使用权租赁也应当签订合同。

　　(1)租赁合同是转移财产使用权的合同。在租赁有效期内，承租人可以对租赁物占有、使用、收益，但不能任意处理租赁物。当租赁期满，承租人要将租赁物返还出租人。

　　(2)租赁合同的标的物是有体物、非消耗物。故租赁合同不适用企业租赁经营等。

　　(3)租赁合同是双务合同、有偿合同、诺成合同和不要式合同。

　　(4)租赁合同具有临时性。承租人不能永远使用租赁物，租赁本身有一定期限。我国《合同法》规定：租赁期限最长不能超过20年。

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集体土地租赁合同纠纷案

二审代理词

尊敬的合议庭：

云南XX律师事务所接受上诉人的委托，指派我担任其的二审诉讼代理，依法出庭履行代理职责，现结合本案的事实与相关的法律规定，发表如下代理意见：

一、关于上诉人与被上诉人所签订的《场地有偿使用合同》是否违反了法律强制规范的问题。

1、《土地管理法》第四十三条明确规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”，而该规定属于强制性规范，任何单位、组织、个人均必须遵守。这是我国对不可再生的土地资源所作的特别保护性规定。当然，作为本案的被上诉人也必须依法申请使用国有土地。该条也作了可以使用农民集体所有的土地的情形。但此除外规定是作了特限制规定：

一是兴办乡镇企业和村民建设住宅的情形，而该情形是有着特别限制条件：即只能是本集体经济组织农民集体所有的土地，强调的是兴办的乡镇企业和村民与土地的所有者必须是同属于同一个集体经济组织，即：兴办的乡镇企业和村民均不得使用其它集体经济组织的农民集体所有的土地。

二是乡（镇）村公共设施和公益事业建设，该种情形则没有特别限制，即只要经依法批准，就可以使用农民集体所有的土地，并没有强调必须是本集体经济组织的农民集体所有的土地。

而在本案中，被上诉人系是由三自然人投资成立的私营性质的有限责任公司，并且三自然人均不属于上诉人的村民。被上诉人并不属于集体企业、更不属于上诉人兴办的乡镇企业。而上诉人与被上诉人所签订的《场地有偿使用合同》项下的土地系上诉人农民集体所有的土地，而被上诉人不符合使用拥护第九小组这一本集体经济组织的农民集体土地的条件，即被上诉人不能依照《土地管理法的》的规定取得合法的用地手续，因此双方所签订的合同的内容明显违反了土地管理法的强制性规范。

2、根据《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”规定，本案争议的合同亦是违反法律强制性规范的规定。

一是双方所签订的《场地有偿使用合同》系转租而形成的合同，而原合同中第三人与上诉人的合同约定的土地用途系建仓库、房屋等非农业建设，明显属于土地管理法明确禁止的。当然基于法律禁止的权利义务转让而形成的合同根本不具备履行的法律基础。

二是被上诉人本身系从事规模性屠宰建设，根据关于规模化养殖用地是否列入非农业建设用地的批复[国土批(1997)109号]规定：国家对非农业建设用地实行严格管制，其根本目的在于保护耕地。规模化养殖业用地不属于种植业用地，一般占地面积较大，且系在地面营造建筑物使原土地条件难以恢复。此类用地应参照非农业建设用地管理。

规定，被上诉人不管是转租还是直接租，其均违反了国家法律的强制性法律规范的规定。

三是本条除外的规定的前提是“依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，而本案中，第一、土地承租人权利义务的转让；第二、转让人并没有取得建设用地的合法手续；第三、转让人并没有发生破产、兼并等法律除外的情形，更重要的是该宗土地从来就没有取得过土地管理部门的最终批准手续

3、基于上述事实及法律规定，双方所签订的《场地有偿使用合同》明显违反了法律、行政法规的强制性规定，应属于无效合同。

二、被上诉人是否可以通过以完善手续的方式取得合法用地手续问题。即被上诉人能否实现《场地有偿使用合同》的合同目的问题。

1、某人民政府《关于整顿土地市场秩序完善建设用地手续的通告》的规定，双方所签订的《场地有偿使用合同》虽可列入历史遗留问题，但由于被上诉人的性质决定了被上诉人本人亦根本无法取得合法使用该宗土地的法律手续，亦不可能实现使用土地的目的。

一是《通告》明确规定了完善用地手续的总的原则及根本性的规定，即：（1）使用的集体建设用地只能是村镇建设用地和法律允许使用的集体建设用地的两种情形；（2）其余单位和个人用地只能使用国有土地。

二是完善手续的方式为两种：（1）将符合相关规定的集体征为国有的方式使用地者的用地手续合法；（2）对符合法律允许使用集体建设用地的土地完善集体土使用权手续。

三是被上诉人均不符合以完善手续方式取提合法用地手续的情形：

（1）双方所签订的合同系土地租赁合同，其本身并不改变集体土地集体所的法律属性，并且上诉人及村民亦不同意将土地征为国有。土地征收（新修改的土地管理法将征用修改为征收）系国家行政行为，被上诉人系平等民事主体，其民事行为不可能产生强制上诉人卖地的法律后果。

（2）被上诉人并不属于集体企业、更不属于拥护第九小组的村办企业。根据《土地管理法》第四十三条的规定，被上诉人不属于法律允许可以使用上诉人即拥护第九小组这一本集体经济组织农民集体所有的土地的情形。且《土地管理法》第六十条的规定的前置条件是：农村集体经济组织本身兴办企业或与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等方式共同举办企业，即主体必须是农村集体经济组织本身。即被上诉人不符合使用上诉人这一农民集体的有土地的法律规定条件。当然也不可能取得合法的集体土地使用权。

（3）上诉人是否可以帮助被上诉人取得合法的土地使用权手续问题：

第一、上诉人同意将土地由国家征收时可以，但其本身不符合合同的目的，上诉人也不同意，合同本身也没有确立上诉人承担必须出卖土地的义务。

第二、如果上诉人出具假证明称被上诉人系上诉人成立的企业时可以。法律是否支持或强制上诉人造假以骗取合法手续，回答当然是否定的，但一审判决确认的结果却导致上诉人必须造假的法律后果。

三、关于对违反法律、行政法规的强制性规定的合同如何的处理问题。

一是法院审理合同纠纷案件，无论提出什么样的诉讼主张，均必须依法审查合同的法律效力，对无效的合同应当依法依职权判决合同无效。

二是合同被宣告无效后，合同对任何一方均无法律约束力，上诉人没有继续履行合同、承担违约责任的义务。即上诉人不负有继续将土地交付予被上诉人使用的任何义务。

三是合同签订后，双方并没有履行合同，被上诉人并未在土地上进行投资，该宗土地的现状与签订合同时的状况完全未改变，并且只向上诉人交付了45000元的租金(No.0325308号发票的金额是两块土地租金金额)，此外被上诉人并没有向上诉人支付过任何其它费用。被上诉人所提供证明已实际投资使用的土地系另外的地块，与本案无关。

四是被上诉人主张其它所谓损失不属于本案的审理范围。因为：（1）被上诉人称所谓损失，并没有事实和法律上的依据；（2）被上诉人在一审仍至二审中均没有提出明确的反诉的诉讼主张，二审法院不应对此进行审理，更不能以无效合同约定的内容为依据进行审理。

综上，土地资源属于不可再生资源，为此《土地管理法》明确确立了土地用途管制制度及土地保护制度，根据特别法优于一般法的规定及《土地管理法》的根本立法精神，上诉人所进行的诉讼，即是为执行《土地管理法》的特别规定精神，从根本上落实法律之规定，任何部门、执法机构均应以法律的规定、国家政策作为处理土地事务的依据，而不应以地方经济或个别部门的利益而置法律与国家政策而不顾。对于符合法律及国家政策的一切诉讼均应得到法律的支持、得到司法部门的支持。故请求二审法院依法对违反《土地管理法》强制性规定的合同作出裁判，支持上诉人的诉请，维护法律的尊严。

以上代理意见恳请合议庭给予采纳为谢！

代理律师：

在市场经济快速发展的今天，我国出现了越来越多的土地租赁纠纷案件，那么关于集体土地租赁合同会发生怎样的纠纷呢?如何化解这种纠纷呢?

　　尊敬的合议庭：

　　云南XX律师事务所接受上诉人的委托，指派我担任其的二审诉讼代理，依法出庭履行代理职责，现结合本案的事实与相关的法律规定，发表如下代理意见：

　　一、关于上诉人与被上诉人所签订的《场地有偿使用合同》是否违反了法律强制规范的问题。

　　1、《土地管理法》第四十三条明确规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”，而该规定属于强制性规范，任何单位、组织、个人均必须遵守。这是我国对不可再生的土地资源所作的特别保护性规定。当然，作为本案的被上诉人也必须依法申请使用国有土地。该条也作了可以使用农民集体所有的土地的情形。但此除外规定是作了特限制规定：

　　一是兴办乡镇企业和村民建设住宅的情形，而该情形是有着特别限制条件：即只能是本集体经济组织农民集体所有的土地，强调的是兴办的乡镇企业和村民与土地的所有者必须是同属于同一个集体经济组织，即：兴办的乡镇企业和村民均不得使用其它集体经济组织的农民集体所有的土地。

　　二是乡(镇)村公共设施和公益事业建设，该种情形则没有特别限制，即只要经依法批准，就可以使用农民集体所有的土地，并没有强调必须是本集体经济组织的农民集体所有的土地。

　　而在本案中，被上诉人系是由三自然人投资成立的私营性质的有限责任公司，并且三自然人均不属于上诉人的村民。被上诉人并不属于集体企业、更不属于上诉人兴办的乡镇企业。而上诉人与被上诉人所签订的《场地有偿使用合同》项下的土地系上诉人农民集体所有的土地，而被上诉人不符合使用拥护第九小组这一本集体经济组织的农民集体土地的条件，即被上诉人不能依照《土地管理法的》的规定取得合法的用地手续，因此双方所签订的合同的内容明显违反了土地管理法的强制性规范。

　　2、根据《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”规定，本案争议的合同亦是违反法律强制性规范的规定。

　　一是双方所签订的《场地有偿使用合同》系转租而形成的合同，而原合同中第三人与上诉人的合同约定的土地用途系建仓库、房屋等非农业建设，明显属于土地管理法明确禁止的。当然基于法律禁止的权利义务转让而形成的合同根本不具备履行的法律基础。

　　二是被上诉人本身系从事规模性屠宰建设，根据关于规模化养殖用地是否列入非农业建设用地的批复[国土批(1997)109号]规定：国家对非农业建设用地实行严格管制，其根本目的在于保护耕地。规模化养殖业用地不属于种植业用地，一般占地面积较大，且系在地面营造建筑物使原土地条件难以恢复。此类用地应参照非农业建设用地管理。

　　规定，被上诉人不管是转租还是直接租，其均违反了国家法律的强制性法律规范的规定。

　　三是本条除外的规定的前提是“依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，而本案中，第一、土地承租人权利义务的转让;第二、转让人并没有取得建设用地的合法手续;第三、转让人并没有发生破产、兼并等法律除外的情形，更重要的是该宗土地从来就没有取得过土地管理部门的最终批准手续

　　3、基于上述事实及法律规定，双方所签订的《场地有偿使用合同》明显违反了法律、行政法规的强制性规定，应属于无效合同。

　　二、被上诉人是否可以通过以完善手续的方式取得合法用地手续问题。即被上诉人能否实现《场地有偿使用合同》的合同目的问题。

　　1、某人民政府《关于整顿土地市场秩序完善建设用地手续的通告》的规定，双方所签订的《场地有偿使用合同》虽可列入历史遗留问题，但由于被上诉人的性质决定了被上诉人本人亦根本无法取得合法使用该宗土地的法律手续，亦不可能实现使用土地的目的。

　　一是《通告》明确规定了完善用地手续的总的原则及根本性的规定，即：(1)使用的集体建设用地只能是村镇建设用地和法律允许使用的集体建设用地的两种情形;(2)其余单位和个人用地只能使用国有土地。

　　二是完善手续的方式为两种：(1)将符合相关规定的集体征为国有的方式使用地者的用地手续合法;(2)对符合法律允许使用集体建设用地的土地完善集体土使用权手续。

　　三是被上诉人均不符合以完善手续方式取提合法用地手续的情形：

　　(1)双方所签订的合同系土地租赁合同，其本身并不改变集体土地集体所的法律属性，并且上诉人及村民亦不同意将土地征为国有。土地征收(新修改的土地管理法将征用修改为征收)系国家行政行为，被上诉人系平等民事主体，其民事行为不可能产生强制上诉人卖地的法律后果。

　　(2)被上诉人并不属于集体企业、更不属于拥护第九小组的村办企业。根据《土地管理法》第四十三条的规定，被上诉人不属于法律允许可以使用上诉人即拥护第九小组这一本集体经济组织农民集体所有的土地的情形。且《土地管理法》第六十条的规定的前置条件是：农村集体经济组织本身兴办企业或与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等方式共同举办企业，即主体必须是农村集体经济组织本身。即被上诉人不符合使用上诉人这一农民集体的有土地的法律规定条件。当然也不可能取得合法的集体土地使用权。

　　(3)上诉人是否可以帮助被上诉人取得合法的土地使用权手续问题：

　　第一、上诉人同意将土地由国家征收时可以，但其本身不符合合同的目的，上诉人也不同意，合同本身也没有确立上诉人承担必须出卖土地的义务。

　　第二、如果上诉人出具假证明称被上诉人系上诉人成立的企业时可以。法律是否支持或强制上诉人造假以骗取合法手续，回答当然是否定的，但一审判决确认的结果却导致上诉人必须造假的法律后果。

　　三、关于对违反法律、行政法规的强制性规定的合同如何的处理问题。

　　一是法院审理合同纠纷案件，无论提出什么样的诉讼主张，均必须依法审查合同的法律效力，对无效的合同应当依法依职权判决合同无效。

　　二是合同被宣告无效后，合同对任何一方均无法律约束力，上诉人没有继续履行合同、承担违约责任的义务。即上诉人不负有继续将土地交付予被上诉人使用的任何义务。

　　三是合同签订后，双方并没有履行合同，被上诉人并未在土地上进行投资，该宗土地的现状与签订合同时的状况完全未改变，并且只向上诉人交付了45000元的租金(No.0325308号发票的金额是两块土地租金金额)，此外被上诉人并没有向上诉人支付过任何其它费用。被上诉人所提供证明已实际投资使用的土地系另外的地块，与本案无关。

　　四是被上诉人主张其它所谓损失不属于本案的审理范围。因为：(1)被上诉人称所谓损失，并没有事实和法律上的依据;(2)被上诉人在一审仍至二审中均没有提出明确的反诉的诉讼主张，二审法院不应对此进行审理，更不能以无效合同约定的内容为依据进行审理。

　　综上，土地资源属于不可再生资源，为此《土地管理法》明确确立了土地用途管制制度及土地保护制度，根据特别法优于一般法的规定及《土地管理法》的根本立法精神，上诉人所进行的诉讼，即是为执行《土地管理法》的特别规定精神，从根本上落实法律之规定，任何部门、执法机构均应以法律的规定、国家政策作为处理土地事务的依据，而不应以地方经济或个别部门的利益而置法律与国家政策而不顾。对于符合法律及国家政策的一切诉讼均应得到法律的支持、得到司法部门的支持。故请求二审法院依法对违反《土地管理法》强制性规定的合同作出裁判，支持上诉人的诉请，维护法律的尊严。

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最高法院:能否出租集体土地用于非农建设|附相关案例

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原标题：最高法院:能否出租集体土地用于非农建设|附相关案例

唐青林

李舒

来源：

民商事裁判规则

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设……”如果将农村集体所有的土地出租用于非农建设，租赁合同是否有效？最高法院认为，上述规定是效力性强制性规定，故租赁合同无效。

一、判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。

二、《中华人民共和国森林法》第十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条属于效力性强制性规定。将集体所有的林地租赁给他人，改变农业用途的，违反了上述规定，租赁合同无效。

一、泡崖乡政府与顺达公司签订租赁合同，约定泡崖乡政府将集体所有的林地租赁给顺达公司，用于军事训练。

二、辽宁高院判决认定涉案租赁合同无效。

三、顺达公司不服辽宁高院判决，向最高法院申请再审，主张《中华人民共和国森林法》第十五条、《中华人民共和国土地管理法》第五十四条的规定属于管理性规定，案涉租赁合同合法有效。最高法院维持认定涉案租赁合同无效，裁定驳回顺达公司的再审申请。

最高法院认定案涉租赁合同无效的原因在于：

《中华人民共和国森林法》第十五条规定，“下列森林、林木、林地使用权可以依法转让，也可以依法作价入股或者作为合资、合作造林、经营林木的出资、合作条件，但不得将林地改为非林地：……”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设……。”

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

第十五条 下列森林、林木、林地使用权可以依法转让，也可以依法作价入股或者作为合资、合作造林、经营林木的出资、合作条件，但不得将林地改为非林地：

（一）用材林、经济林、薪炭林；

（二）用材林、经济林、薪炭林的林地使用权；

（三）用材林、经济林、薪炭林的采伐迹地、火烧迹地的林地使用权；

（四）国务院规定的其他森林、林木和其他林地使用权。

依照前款规定转让、作价入股或者作为合资、合作造林、经营林木的出资、合作条件的，已经取得的林木采伐许可证可以同时转让，同时转让双方都必须遵守本法关于森林、林木采伐和更新造林的规定。

除本条第一款规定的情形外，其他森林、林木和其他林地使用权不得转让。

具体办法由国务院规定。

第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

第八十一条 擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

……

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第十四条 合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

原审判决认定涉案林地租赁合同无效符合法律规定。

《中华人民共和国森林法》第十五条规定，森林、林木、林地使用权可以依法转让，也可以依法作价入股或者作为合资、合作造林、经营林木的出资、合作条件，但不得将林地改为非林地。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。

泡崖乡政府申请再审称《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国土地管理法》的上述规定属于管理性规定，不属于效力性强制性规定，并不必然导致合同无效。本院认为，

泡崖乡政府违反该规定将涉案林地租赁给顺达公司用于军事训练，改变了林地用途，原审判决认定该林地租赁合同无效符合法律规定精神。

大连宝玉集团有限公司、大连隆丰房地产开发有限公司与大连金世纪房屋开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷申请再审民事裁定书，[最高人民法院(2013)民申字第1997号]。

三十三个试点县（市、区）名单

北京市大兴区、天津市蓟县、河北省定州市、山西省泽州县、内蒙古自治区和林格尔县、辽宁省海城市、吉林省长春市九台区、黑龙江省安达市、上海市松江区、江苏省常州市武进区、浙江省义乌市、浙江省德清县、安徽省金寨县、福建省晋江市、江西省余江县、山东省禹城市、河南省长垣县、湖北省宜城市、湖南省浏阳市、广东省佛山市南海区、广西壮族自治区北流市、海南省文昌市、重庆市大足区、四川省郫县、四川省泸县、贵州省湄潭县、云南省大理市、西藏自治区曲水县、陕西省西安市高陵区、甘肃省陇西县、青海省湟源县、宁夏回族自治区平罗县、新疆维吾尔自治区伊宁市。

序号1：《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”内容：暂时调整实施集体建设用地使用权不得出让等的规定。在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。

夏朝国、会理县章木河铁业有限责任公司土地承包经营权出租合同纠纷再审民事判决书[四川省高级人民法院（2017）川民再42号]认为，“夏朝国主张案涉协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条的规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，而非管理性或资质性的强制性规定，虽然《中华人民共和国农村土地承包法》第八条规定‘未经依法批准不得将承包地用于非农建设’，第十七条规定第（一）项规定‘维持土地的农业用途，不得用于非农建设’，第六十条第一款规定‘承包方违法将承包地用于非农建设的，由县级以上地方人民政府有关行政主管部门依法予以处罚’，

因此，章木河公司与包括夏朝国在内的多名村民签订协议，并经发包方村委会批准同意，所签协议是双方真实意思表示并已实际履行多年，部分村民的土地也已退还复耕，所签协议并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，协议有效，夏朝国关于案涉协议无效的主张不能成立。”

南通长城建设集团有限公司与海南港弘泰仓储服务有限公司建设工程施工合同纠纷申诉、申请民事裁定书[最高人民法院（2016）最高法民申3637号]认为，“案涉建设项目用途违反法律禁止性规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于‘农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外’的规定，

”

南京市雨花台区西善桥街道西善桥村村民委员会与南京苏派服装有限公司、南京雅丽达服装有限公司租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书[江苏省高级人民法院（2017）苏民申76号]认为，“关于《土地租赁协议》的效力问题，《土地租赁协议》中所涉的约12亩土地，属于南京市雨花台区西善桥街道西善桥村农民集体所有。国家实行土地用途管制制度，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。

一、二审法院依法认定合同无效并无不当。”

北京兴寿鸿远种植园申请租赁合同纠纷申诉申请一案[北京市高级人民法院（2016）京民申2702号]认为，“本院经审查认为，通过审查双方签订的租赁合同，结合本案当事人提交的‘样板间’照片及蓝山农场宣传手册等证据，可以认定申请人在销售过程中对大棚进行装修改造后可用于不定期居住生活进行了商业宣传，该商业宣传对被申请人订立合同产生重大影响，上述内容应当视为合同内容。根据相关法律规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

原审判令合同无效并无不当。原判决在认定事实和适用法律上是正确的。申请人的再审申请无事实和法律依据，本院不予支持。”

北京中集北方装饰有限公司与北京市北郊七里渠渔场租赁合同纠纷二审民事判决书[北京市第一中级人民法院（2016）京01民终5208号]认为，“按照法律规定，养殖水面属于农用地。

关于中集北方公司提出的按照国土资源部国土资发（2001）255号通知规定的土地分类标准，诉争土地中大部分为建设用地的主张，显然与双方合同约定以及土地的实际状况不符，且中集北方公司建设的房屋均未取得建设规划，已被行政主管部门认定为违章建筑，按照法律规定，未取得建设规划许可的房屋所订立的租赁合同亦应当认定为无效。故中集北方公司上诉主张合同有效不能成立，原审法院判决确认双方租赁合同无效正确，本院予以确认。”

乙建国等租赁合同纠纷二审民事判决书[北京市第一中级人民法院（2015）一中民终字第09497号]认为，“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。本案中，双方签订的《协议书》，约定赵水清将其承包用于种植养殖的部分沙坨村集体土地出租给乙建国搞吊车经营，路东可以放置机器、路西可以建房，双方亦认可涉案租赁土地中路东为耕地，

”

责任编辑：

国土资源探索 | 土地租赁期限可以超过20年吗？（下）-中伦律师事务所

十九大报告正式提出实施乡村振兴战略，美丽乡村、田园综合体和特色小镇建设是乡村振兴的重要平台。发挥好这三个平台在乡村振兴中的重要作用离不开有效的集体土地利用政策的支持。

集体土地包括集体建设用地、集体农用地和集体未利用地。目前，对于社会资本参与乡村振兴、利用集体土地而言，租赁（出租）是集体建设用地的一种流转方式，同时也是集体农用地的一种常见的甚至是最主要的流转方式。

租赁、出租期限问题是集体土地以租赁、出租形式流转中的一个重要问题。继上篇对国有土地租赁、出租期限进行解读后，

。

根据《土地管理法》第四十三条的规定，集体建设用地包括兴办乡镇企业和村民建设住宅的集体土地以及用于乡（镇）村公共设施和公益事业建设的集体土地。

目前，国家正在探索集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革，提出

，探索宅基地有偿使用和自愿退出机制，

允许入市的农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地，一般不得用于商品房住宅开发建设。同时，根据原国土资源部（现为自然资源部）、住房城乡建设部于2017年8月21日发布的《关于印发〈利用集体建设用地建设租赁住房试点方案〉的通知》的有关规定，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，

，

。这与普通的商品房住宅开发建设有很大不同。

就宅基地及可用于建设租赁住房的集体建设用地是否可以租赁形式流转及可租赁的最高年限，目前法律上尚无明确的规定，有待实践的探索及国家出台相关规定予以明确。

（1）国家层面的规定

2015年2月27日，第十二届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议通过了《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，会议决定，调整《土地管理法》以及《城市房地产管理法》关于集体建设用地使用权不得出让等的规定，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，

。除此之外，我国尚无明确的法律法规对集体经营性建设用地租赁作出规定，目前集体经营性建设用地租赁正处于试点阶段。

2015年3月20日，原国土资源部正式发布《关于印发〈农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则〉的通知》（国土资发〔2015〕35号），提出“试点地区要参照国有建设用地市场交易规则，制定集体经营性建设用地入市管理办法，形成城乡统一的建设用地市场交易规则”，“

，在使用期限内，享有与国有建设用地使用权同等的转让、出租、抵押权能”，“转让、出租、抵押可参照国有建设用地有关规定进行”。

（2）集体经营性建设用地入市改革试点地区相关规定

早在国家层面推进集体经营性建设用地入市改革试点之前，一些地区已经出台了关于集体建设用地使用权流转的规定，且对集体建设用地租赁、出租的最高年限有不同的规定。比如，《成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》规定集体建设用地租赁的最高年限，不得超过同类用途国有土地出让的最高年限，出租、转租年限不得超过原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限

；而《河北省集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》则规定集体建设用地租赁的最高年限不得超过二十年，出租、转租的期限，不得超过原土地使用期限减去已使用期限的剩余期限

。

同样地，在集体经营性建设用地入市改革试点地区，各地对于集体经营性建设用地租赁和出租的最高年限也有不同的规定。

2015年8月13日，德清县人民政府发布《德清县农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》，根据该试行办法的规定，“

”。

2015年11月16日，文昌市人民政府发布《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》，根据该办法的规定，“农村集体经营性建设用地出租的，向承租人颁发《土地他项权利证》”，“

”，“农村集体经营性建设用地使用权转让、转租，应当签订书面合同，原土地使用者的权利、义务随之转移”，“

”。

2015年12月11日，佛山市南海区人民政府发布《佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法》，根据该办法的规定，“

”，“通过租赁方式取得的农村集体经营性建设用地，承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，租赁合同经更名后继续有效；通过租赁方式取得的农村集体经营性建设用地使用权出租给第三人的，出租双方应当继续履行原租赁合同，第三人取得土地的他项权利”，“

”。

同时，需要注意的是，第十二届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于2017年11月4日通过《关于延长授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定期限的决定》，会议决定：

。也即，在2018年12月31日之前，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许试点地区存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。一些试点地区规定有关集体经营性建设用地入市的具体政策文件执行期限截至2017年12月31日，经我们从公开渠道检索，其中，有的地区（如佛山市南海区）已出台关于将农村集体经营性建设用地入市相关文件的有效期延迟至2018年12月31日的规定，其他试点地区是否已出台关于将农村集体经营性建设用地入市相关文件的有效期延迟至2018年12月31日的规定，尚不明确，目前该等试点地区对集体经营性建设用地租赁、出租期限是如何进行规定的，尚不确定。

另外，我们也注意到，集体经营性建设用地以租赁形式入市的一个显著特点是，许多试点地区规定集体经营性建设用地以租赁形式初次流转时，承租人取得集体土地他项权利（即

）而非集体土地使用权。对于承租人取得集体土地他项权利（即

）的，承租人后续是否能够取得集体土地上建筑物的所有权即产生疑问，该等制度设计也影响到后续相关法律规范对土地租赁期限的合理设定，甚至是土地租赁双方当事人对可以在租赁合同中约定的土地最高租赁期限的预期，并进而影响到集体土地要素的合理流动及土地资源的有效利用。

（3）关于集体建设用地用于产业项目时的租赁期限

由于各集体经营性建设用地入市改革试点地区一般规定租赁的集体经营性建设用地不得用于商品房开发和住宅建设，实践中租赁集体经营性建设用地的大多用于产业项目。根据38号文的相关规定

，对于租赁集体经营性建设用地的，除集体经营性建设用地入市改革试点地区外，其他地区应按《土地管理法》相关规定执行

。这与集体经营性建设用地入市改革试点地区出台的相关规定相一致。

对于产业用地政策允许租赁集体经营性建设用地的，38号文并未明确规定租赁的最高期限。我们倾向于认为，产业用地政策允许租赁集体经营性建设用地的，租赁期限应当参照适用38号文中关于“

”的规定，但如果集体经营性建设用地入市改革试点地区有明确规定的，则适用其规定。

根据我们的实践经验及向部分地区国土部门的咨询，关于集体经营性建设用地租赁、出租期限，各地在实践中的要求不尽相同。有的地方要求集体经营性建设用地租赁和出租期限不能超过同类用途国有建设用地出让最高年限，但均可以超过20年；有的地方要求集体经营性建设用地租赁和出租期限均不得超过20年；有的地方要求集体经营性建设用地租赁期限不能超过同类用途国有建设用地出让最高年限，但可以超过20年，而出租期限则不能超过20年；同时，有的地方（包括一些集体经营性建设用地入市改革试点地区和非试点地区）则表示集体经营性建设用地入市（包括以租赁、出租形式流转）在当地尚不可行。

经我们在最高人民法院主办的中国裁判文书网进行不完全检索，检索结果显示，北京市、上海市、浙江省、河南省及四川省一些地区的法院依据《合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，认定集体建设用地租赁期限超过20年的，超过部分无效。

与之不同的是，在广东省，有的法院认为，对于集体建设用地租赁合同签订时《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》

尚未实施的，可依据《合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，认定集体建设用地租赁期限超过20年的，超过部分无效

；有的法院则认为，对于集体建设用地租赁合同签订时《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》已经实施的，可依据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》关于“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限”的规定，认定集体建设用地租赁期限超过20年但不超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限的，租赁合同并不因《合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而部分无效，也即，租赁期限超过20年但不超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限的，超过部分依然有效

。

然而，我们也注意到，在广州市，

。实操层面，有些项目中，集体建设用地用于建设租赁住房的，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的规定，其租赁期限可以超过20年，但不得超过70年。而对于

，根据广州市国土资源和规划委员会于2015年10月12日发布的《广州市集体建设用地使用权流转管理办法实施细则》的有关规定

，其租赁期限不得超过20年，对于出让用地的出租期限，不应超过20年且不应超过出让的剩余年限。对于租赁集体建设用地用于工业（仓储）、商业、旅游、娱乐、办公以及其他非住宅项目的，虽然，《广州市集体建设用地使用权流转管理办法实施细则》属于地方性规范性文件，不属于法律、行政法规的范畴，租赁合同中约定租赁期限超过20年的，租赁合同并不会因为违反《合同法》第五十二条

第（五）项的规定而导致租赁期限超过20年的部分无效，但是由于广州市集体建设用地以租赁形式流转须在公开市场进行交易，租赁期限超过20年的，实践中可能无法操作。

相比于国有土地及集体建设用地租赁、出租，集体农用地租赁与出租呈现出复杂的状况。

，《农村土地承包法》对集体所有耕地、林地、草地及“四荒地”实行土地承包经营制度及土地承包经营权以出租形式流转（再次流转）作出了规定，但并未对前述各种类型的集体农用地以租赁形式流转（初次流转）作出规定

；

，实践中也存在着承包户交回承包地后村集体将集体农用地以租赁形式流转的客观情况。此外，一些地区也出台了相关规定，对“四荒地”以租赁及出租形式流转进行了一定程度的规范。 

（1）国家层面的规定

国家实行农村土地承包经营制度，集体农用地租赁被认为是和农村土地承包相当的概念。目前，国家层面的现行法并未对集体农用地以租赁形式从村集体经济组织手中流转时的最高租赁期限作出专门明确的规定。

根据全国人大常委会法制工作委员会编写的《合同法释义》，《合同法》第十三章关于租赁合同的相关规定不适用于农村土地承包经营权的取得，对此，我们倾向于认为，《合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定不应直接适用于集体农用地租赁，关于集体农用地租赁期限可参照《农村土地承包法》关于农村土地承包期限的相关规定

，租赁最高年限不得超过承包期的剩余期限，即耕地租赁最高不得超过三轮土地承包到期期限，草地租赁最高不得超过五十年，林地租赁最高不得超过七十年。

集体农用地出租包括土地承包经营权（土地承包权

）的出租和租赁的集体农用地的出租。土地承包经营权（土地承包权）出租主要是指承包户取得土地承包经营权（土地承包权）之后，将土地承包经营权（土地承包权）以出租方式进行流转。关于土地承包经营权（土地承包权）出租，现行《农村土地承包法》规定通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取出租方式流转，流转期限不得超过承包期的剩余期限。对于租赁的集体农用地以出租形式流转，目前，国家层面的现行法并未出台专门明确的规定予以规范。

（2）地方层面的规定

各地对集体农用地租赁、出租期限存在不同的规定。

对于集体农用地租赁期限，我们暂未发现各地对集体所有耕地、林地、草地最高租赁期限作出明确的规定。不过，一些地区出台了专门规定对集体所有“四荒地”以租赁形式流转予以规范。比如，北京市人民代表大会于2010年12月23日发布《北京市农村集体所有荒山荒滩租赁条例（2010年修正）》，规定

，在租赁合同约定的期限内，荒山使用权可以出租；再如，北京市昌平区人民政府于2010年10月21日印发《昌平区“四荒”租赁管理办法》，规定

。

对于集体农用地出租期限，一些地区出台了相关规定对土地承包经营权（土地承包权）以出租形式流转的最高出租期限予以规范。比如，北京市农村工作委员会于2010年4月29日发布《关于进一步规范本市农村土地承包经营权流转工作的若干意见》，规定

；再如，上海市青浦区人民政府办公室于2013年1月1日转发《区农委关于进一步规范本区农村土地承包经营权流转的若干意见》，规定土地承包经营权采取出租方式流转的，

。

关于集体农用地的租赁、出租期限，根据我们的实践经验及向部分地区农林管理部门的咨询，各地在实践中主要着眼于土地承包经营权出租，而对于集体农用地租赁则较少予以关注。同时，各地对于土地承包经营权出租期限的要求也不尽相同。比如，对于耕地承包经营权最高出租期限，一些地区要求出租期限不超过承包期剩余期限即可，而另一些地区则要求出租期限要遵照《合同法》的规定，不得超过20年；对于林地承包经营权最高出租期限，一些地区要求出租期限原则上不得超过20年，具体以与村民协商的期限为准，而另一些地区则表示林地承包经营权最高出租期限尚不明确。

经我们在最高人民法院主办的中国裁判文书网进行不完全检索，检索结果显示，在司法实践中，对于集体农用地最高租赁期限，有的法院依据《合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，认定集体农用地租赁期限超过二十年的，超过部分无效。

对于集体农用地最高出租期限，司法实践中明显呈现出两种不同的观点：有的法院依据《合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，认定集体农用地土地承包经营权出租期限超过二十年的，超过部分无效

；有的法院则认为集体农用地土地承包经营权出租期限不超过承包期的剩余期限即可，不受《合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定的限制

。

通过上述分析可以看出，无论是国有土地还是集体土地，对于土地租赁和出租最高期限，尤其是土地租赁和出租是否适用《合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，目前各地在法律规范及实务操作中均存在着较大分歧。

对于国有建设用地租赁和出租期限，222号文和38号文已作出了一定程度的规范。国家层面正在试点探索集体经营性建设用地以租赁和出租形式入市流转，相应地，目前《土地管理法》中的有关内容也正在修订中。我们预计，待《土地管理法》修订完成后，国务院可能出台关于国有建设用地租赁、出租期限的统一规定，并很可能出台有关集体建设用地出让、租赁甚至出租的相关具体实施办法，对集体建设用地租赁、出租期限作出规定。同时，由于国家一直在强调允许存量农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有建设用地同等入市、同权同价，建立城乡统一的建设用地市场，故，我们初步预测，有关集体建设用地租赁、出租期限的规定很可能与国有建设用地租赁、出租期限的有关规定保持一致。

对于国有农用地，国家正在推进国有农场、林场（区）、牧场改革，国有农用地租赁和出租最高期限有待进一步明确。对于集体农用地，我们倾向于认为，集体农用地租赁期限可参照《农村土地承包法》关于农村土地承包期限的相关规定，即最高租赁年限不得超过承包期的剩余期限；对于集体农用地出租期限，应当适用《农村土地承包法》第三十三条第一款第（三）项有关土地承包经营权“流转的期限不得超过承包期的剩余期限”的规定，出租期限不超过承包期的剩余期限即可。同时，目前《农村土地承包法》修订工作正在进行中，我们也期待新修订的《农村土地承包法》能够对集体农用地租赁和出租最高期限作出明确的规定。

此外，土地租赁（初次流转）中承租人取得的租赁权益性质的不同可能对承租人是否能够享有承租土地地上建筑物所有权产生较大影响，并进而影响到相关法律规范对土地租赁期限的合理设定，甚至是土地租赁双方当事人对可以在租赁合同中约定的土地最高租赁期限的预期，进而影响到土地要素的合理流动及土地资源的有效利用。目前，在法律规范和实操中，土地租赁活动中承租人究竟是取得承租土地使用权还是土地他项权（土地租赁权）也存在地区差别，我们期待未来国家层面能够出台有关土地租赁的法律规范对此作出统一的规定。

对于拟通过租赁（出租）方式参与土地利用的社会资本而言，我们建议，动态关注项目地关于土地流转的相关规定及实践操作，以免签署的土地租赁（出租）合同中约定的租赁（出租）期限超过当地规定的最高租赁（出租）期限，而使得超过部分被认定为无效，进而影响到项目商业安排与自身权益。

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第22期丨土地租赁合同无效情形下违法建筑物的赔偿责任路径分析_价值

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原标题：第22期丨土地租赁合同无效情形下违法建筑物的赔偿责任路径分析

上海市宝山区人民法院审判监督庭副庭长，审判员。

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近年来，随着经济社会转型升级、城市区域环境治理步伐加快，因违法用地、违法建筑引发的土地租赁合同纠纷案件数呈逐年上升趋势。此类土地租赁合同纠纷中，作为典型且多见的案件类型是：土地出租人为了对农用地获得超出农用地价值以外的价值，并寻求类似建设用地价值的租金收益，将耕地等农用地出租给承租人用于搭建厂房、生产经营等非农用途。与此同时，承租人则希望以低于建设用地的支出获得额外收益、甘心冒着违法建筑的风险。双方签订了较长租期的土地租赁合同后，承租人经出租人同意、默许或追认，在承租土地上搭建建筑物，但相关建设行为未获得建设工程规划许可证等行政审批手续，属违法建筑。土地租赁合同履行期间内，由于客观上存在违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住等违法行为，承租人的地上建筑物被相关部门拆除；或相关建筑物即使目前尚未被拆除，也已有相关部门对建筑物的违法性进行认定，并责令限时拆除。据此，承租人诉至法院，要求出租人对地上建筑物的损失进行赔偿。

对于此类案件应当如何处理，出租人是否应当对承租人的违法建筑物进行赔偿？赔偿的计算方式如何确定？赔偿责任如何进行分担？司法实践中，无论是当事人、律师甚至是不同的法院、法官之间对上述问题均存在较大争议，乃至诸多误解和误读。

需要特别说明的是，2009年最高人民法院公布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）虽对于无效房屋租赁合同中的装饰装修及扩建费用的处理有相关规定。但是，《司法解释》的适用范围是城市、镇规划区内的房屋租赁合同纠纷，并不包括土地租赁合同纠纷。而且，无论是在建造成本还是使用价值上，地上建筑物与依附于原有建筑物的装饰装修及扩建均有本质不同。由此，对于土地租赁合同无效情形下违法建筑物的赔偿责任分担，不能简单照搬《司法解释》相关条款。本文尝试全面梳理此类案件的审理思路。

对于此类案件，迎面而来的第一个问题，也是最为根本的争议焦点即是：土地租赁合同履行期内，土地租赁合同无效情形下，出租人对于承租人违法搭建被拆除的损失，是否应当赔偿？这个问题看似简单，实际上是一个基本的价值取向问题。能否在平衡租赁双方私利益的同时，维护公法上的价值取向、确立正确的社会价值导引，最为根本、首当其冲的“痛点”就在于“赔还是不赔”？

审判实践中，对于出租人是否需要对承租人的违法搭建被拆除的损失进行赔偿产生了三种思路。

有一种观点认为，在此情况下，承租人无须对出租人进行赔偿。其理由主要在于：第一，既然建筑物系违法建筑，无论是已被拆除亦或是被责令拆除，实际上已阻却了出租人基于对土地的权利从而获得地上建筑物物权以及使用权益的可能性。出租人并未构成不当得利，无须赔偿。第二，建筑物事实上并非由出租人拆除，出租人并未实施侵权行为，不应承担建筑物被拆除所导致的赔偿后果。第三，地上的违法建筑物系承租人自行搭建，其搭建时应当预料到建筑物被拆除的现实风险及不利后果，承租人应对自己的违法搭建行为“风险自担”。

第二种观点认为，一旦承租人违法搭建在行政行为中被拆除，那已然不是一个民事法律行为，相关后果即无须在民事诉讼的框架中予以解决，而应当由承租人向作出拆除决定和实施拆除行为的行政主体提起行政诉讼。

第三种观点认为，土地租赁合同履行期间内，土地租赁合同无效情形下，出租人对于承租人违法搭建被拆除的损失应当予以赔偿。

针对第一种观点，本文认为，对于建筑物赔偿责任的认定并不宜简单适用“不当得利”原则，而应当结合过错责任原则为法理依据。

正如王利明教授所言“违法建筑因为其违法性而不能取得所有权，但违法建筑本身体现了一定的利益”，第一种“无须赔偿论”的观点片面地强调了违法建筑的违法性，片面地强调了出租人因建筑物被拆除而未受益、不构成不当得利，片面地理解了违法建筑物无法得到物权法保护的法律属性，却未从合同法的要义出发来平衡债的利益，客观上造成了对承租人事实上的不公平，且对于从遏制土地租赁的源头即土地出租方违法出租的角度打击违法用地、违法建筑来说也并不有利。

从合同法角度解析出租人的赔偿责任，首先要将拆除违法建筑物的行政行为与租赁合同中出租人的赔偿责任相区分。

相关行政主体对违法建筑物违法性的法律认定以及相关的拆除行为，其本质是行政行为，所产生的是行政法上的法律后果。拆除违法建筑行政行为的合法性基础，意指合法的行政主体根据法律授权、经过合法的行政程序对违法建筑进行拆除。在行政行为合法有效的前提下，行政主体对行政相对人违法建筑被拆除所带来的相关损失无须承担行政法上及民法上的法律赔偿责任。

但由拆违引发的行政行为与土地租赁合同系两个不同的法律关系，涉及的当事人不同，产生的法律后果也不同。拆违行政行为的合法性不能免除对土地租赁合同项下租赁双方权利义务的法律审视。

应当注意到，违法建筑物被行政主体合法拆除，不能否定违法建筑物搭建人基于租赁合同项下的合法民事权利，承租人仍有权依据租赁合同关系向出租人主张合同项下的合同责任。进一步说，由出租人承担合同法项下的赔偿责任更能体现出法律的公平价值，让导致违法用地、违法建筑成因的各方责任人承担其应有的责任，非但不会助长违法建筑的不良风气，更是有利于形成对社会各界的有力提醒。

当然，如拆违相关行政行为不当或违法，由此产生了行政主体的赔偿责任是否能与租赁合同项下出租人的赔偿责任并存及相应的处理方式，又是另一个主题，不在本文讨论范畴内。

根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条第五款的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。出租方将耕地等农用地出租给承租人用于生产厂房并经营的行为，违反了我国《土地管理法》的相关规定，应当被认定为无效合同。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

由此，出租人与承租人间的租赁合同因租赁标的物为农用地、用于非农建设，故土地租赁合同被确认无效，在租赁合同履行期内，地上建筑物因违法被拆除而产生损失。对于上述损失，出租人存在两个维度上的过错：其一，其作为出租人，对租赁合同无效承担过错；其二，其作为土地管理人，其同意承租人在地上进行违法搭建，对违法建筑物被拆除的损失亦存在过错。

出租人对租赁合同的无效及建筑物的无效，都负有不容推卸的过错责任，而承租人对于违法搭建的建造是由于其信赖租赁合同有效而支出的相关费用，当然属于合同无效的赔偿范围即缔约过失责任的赔偿范围。但需要说明的是，赔偿的前提在于土地租赁合同租赁期尚未履行完毕。如合同期限已履行完毕，则亦不存在赔偿之前提。

根据前文所述，出租人承担赔偿责任的依据是租赁合同无效，所承担的应为缔约过失责任项下的赔偿范围，即仅限于信赖利益的直接损失，而不包括期待利益的损失。“信赖利益者，指当事人相信法律行为有效成立，而因某种事实之发生，该法律行为（尤其是契约）不成立或无效之损失，又成为消极利益之损害。”

对于承租人违法建筑的建造费用，属于其信赖土地租赁合同有效而支出的费用，客观上属于缔约过失责任应当赔偿的范围。但是对于承租人使用、占用、转租违法建筑物所获得的或可能获得的收益（如经营收益、转租租金等），并非信赖利益中的直接损失，不属于出租人的赔偿范围。由此，违法建筑在合同法上所获得的赔偿范围仅限于承租人为违法建筑的建造所支出的费用。

明确建筑物造价费用应当纳入赔偿范围后，另一个实践中存在较大争议的问题是如何计算建筑物的建造费用。建筑物造价费用计算的常见方法主要有三种不同的类别，分别是现值、造价费用、残值，所对应的是三种不同的计算标准。

第一种是“现存价值审计鉴定法”，即对于纠纷发生时的建筑物进行工程造价审计鉴定，据此得出建造费用。第二种是“工程造价费用支出法”，即地上建筑建造时，承租人实际支付的工程造价费用作为赔偿金额的计算依据。第三种是“支出费用年度分摊法”，即将支出费用在合同约定的租赁期限内平均分摊，然后只计算违法建筑被拆除到租赁合同届满期间的剩余价值作为赔偿计算依据。

以上所提及的第一种方法即“现存价值审计鉴定法”，因便于操作而成为目前审判实践中较为常用的方法之一，通过审计对现存建筑物根据市场价格及折旧等因素得出的实物固定价值。但考虑到建设工程的造价随市场行情变动较大，现存价值可能高于建造时的价值。如果允许承租人以现存价值作为要求出租人承担赔偿的依据，可能会造成双方利益的不平衡。故第一种方法并不可取。

对于第二种和第三种方法，其本质的差别在于是否将土地租赁合同约定的租期及已履约租期是否作为考虑赔偿金额的相关因素。如采取“工程造价费用支出法”，则无须将约定租期及已履约租期长短作为考量因素。

本文认为，承租人在租赁土地上进行搭建是为了实现自己的使用目的，尤其在地上搭建物为非法建筑物的情况下，承租人搭建时即未将搭建作为永久性建筑予以投资，其必然是以在租赁合同期限内折旧完毕为原则。如土地租赁合同履行期满，搭建作为土地租赁的必要成本摊销完毕本属租赁双方的合理预期。如土地租赁合同仅履行了部分期限，则已摊销完毕的搭建部分造价也应当相应扣除。尤其在违法建筑物已被相关行政主体拆除或已被责令拆除的情况下，出租人亦不存在能够继续占有、使用承租人的搭建并获得不当得利的可能性，故前期租赁合同履行过程中的成本已分摊部分应当考虑，故对建筑物建造费用的认定应当采用“支出费用年度分摊法”。

综合来说，承租人经出租人同意在土地上进行违法搭建的，土地租赁合同履行期间内，土地租赁合同无效情形下，违法搭建被拆除致使此承租人产生损失，法院应当根据租赁双方各自按照导致租赁合同无效、搭建违法建筑的过错程度，结合合同履行情况、租赁双方收益情况等主客观因素等，对建筑物的造价费用在土地租赁合同双方之间进行合理分摊。具体来说，考虑分配责任比例时，需要考虑的因素包括：

从土地租赁合同无效的原因来看，系因出租人所出租土地为农用耕地，违反《土地管理法》。出租人是土地的使用权人，其对土地的性质理应清楚且明知，其将土地出租用于非农建设，偏离了出租人占有、使用、处分土地的合法权利边界，故出租人应对土地租赁合同无效承担较为主要的过错责任。

而与此同时，承租人在订立土地租赁合同时应当负有遵守法律、行政法规的法定义务，其对所承租的土地应当尽到审查义务，审慎判断其所承租的土地用于非农建设的民事行为是否符合法律和行政法规的强制性规定。由此，承租人对于土地租赁合同无效亦存在相当的过错责任。

如果说在第一个过错维度即导致土地租赁合同无效的过错程度上，一般而言，出租人的过错程度更大的话；则对于第二个维度即导致地上搭建违法的过错程度上，一般认为，承租人的过程程度更大。违法建筑物系由承租人违反法律规定而擅自建造，此后建筑物由承租人自行使用并收益，其应当承担主要的过错责任。

但需要说明的是，由于租赁土地为农用地的本质属性，在农用地获得转性之前，地上建筑物“天然地”不可能获得合法建筑物审批手续，承租人对此负有不容推卸的过错责任。土地出租人未对土地尽管理职责，默示甚至同意违法建筑的建造，必然应当负有相应的过错责任。

对于土地租赁合同纠纷案件的审理，最高院目前尚未出台相应的司法解释等适法意见。但是对于与土地租赁合同纠纷最为类似的房屋租赁合同纠纷，《司法解释》中对于经出租人同意、承租人进行违法扩建的费用处理，是以“由双方按照过错分担”为原则，并未明文规定将履行合同的收益情况作为确定赔偿范围的考量因素。

本文认为，土地租赁与房屋租赁虽同属不动产租赁合同，但对于承租人在土地上搭建与在房屋上扩建，其投资与收益上存在较大的不同，故处理土地租赁合同纠纷的违法搭建问题，不能简单套用《司法解释》相关规定，建议将租赁双方的收益纳入考量范围。

在房屋租赁合同中，承租人基于原有的租赁房屋结构进行的扩建，其所依附的仍然为原有建筑物，故承租人因履行合同进行的收益的基础本质仍是基于出租人的物权，系在出租人缔约时的合理预期中，故承租人的收益情况可不在合同无效、评估搭建损失的情况下纳入考量因素。而在土地租赁合同中，承租人“凭空”在土地上搭建房屋后再行转租或经营收益，其对外经营的收益以及对外转租的基础已非出租人依据缔约时的土地现状可以预期的，且违章房屋用于转租或经营所收益的金额一般将远高于普通房屋租赁合同中承租人的租金收益，也远高于土地出租人所收取的土地租金。

诚然，在租赁合同无效的情况下，出租人的租金收益权和承租人转租的租金收益权仍由各方依法享有。但是，在承租人基于无效租赁合同要求出租人进行赔偿的情况下，对于赔偿金额的确定标准即应当将目光上移到违法建筑物之上、放置在更全局的角度进行评价，将双方履行无效合同的收益部分（即包括出租人收益的金额，承租人基于违法建筑收益所获得的、包括经营收益及转租收益等在内的金额）一并纳入法院酌定赔偿金额的考虑范围，将有效避免租赁合同双方权利义务的失衡，实现实质上的公平，也有利于在民事责任的分配中形成正确的社会价值导向。

从城市管理的角度来说，违法建筑可谓是城市中的“毒瘤”，理应得到铲除。从行政法的角度来说，这种行政管理上的“铲除毒瘤”应当以行政机关不向违法建筑的搭建方给予经济赔偿为前提，只有这样，才能使得违法建筑的势头得到控制，才能有效地抑制违法建筑的搭建和使用冲动。但从调控平等主体之间的民事法律关系角度来说，站在租赁合同的法律关系来说，出租方对于违法用地、违法建筑本身存在过错，其向承租方理应承担不可豁免的赔偿责任。在赔偿的标准上亦应有效平衡双方权利义务与责任关系，从而在产生违法用地和违法建筑的根源上对相关责任方进行惩戒，对民事权利进行保护。

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