房地产合作开发模式分析 - 知乎

房地产开发经营特点：

为了保证房地产开发的正常运行，不能仅依靠通过金融机构融资，更需要吸纳社会资金参与开发。

此外，政府这几年逐渐严格控制土地供应，一些开发商遭遇拿地难题甚至频发“地荒”，而另外一些企业拥有待开发土地资源却苦于缺乏资金和开发资质。利用

有机结合，通过合作开发可以取长补短，有效提高房地产开发成功的可能性。

拥有土地使用权、开发资质、建设资金等要素的不同当事人之间共同出资、共担风险、共享利润的合作建房行为，是一种房地产开发的联合经营行为。

不限于一方出地，另一方出资，也可以是双方共同出地出资；不限于开发后进入市场即进行商品房销售，也可以建设完毕后归自身使用；合建的主体不局限于企事业单位，也可以是单位和个人之间；合作开发的利益分配，有的约定分利润，有的约定分房屋，有的则约定给予土地补偿。

①共同投资、共享利润、共担风险的特征；②联合经营合同中的保底条款。

①主体：当事人一方必须具备房地产开发资质；

②标的：土地使用权应为出让土地使用权；

③内容：合作内容、合作方式应探求当事人的真实意思及目的，就不同类型的合同进行分别认定。

（1）土地使用权的权属应过户登记到项目公司名下；

（2）开发时向政府部门申请办理的审批、许可手续需要以项目公司名义办理；

（3）项目开发完成后，A、B作为项目公司股东按约定比例分配利润。

由双方出资或提供土地依法成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例或通过合同约定风险、分享收益。

不设立具有独立法人资格的项目公司，合作各方直接以一方或者多方名义进行房地产项目开发。

项目代建：代建方与已经取得地块土地所有权证的委托方合作，由委托方承担全部或部分资金，代建方承担工程建设管理和销售任务，通过管理和品牌输出，为委托方提供项目开发全过程管理与服务，并依据项目销售或利润总额收取佣金的代建模式。

防范房地产合作开发中的风险，预防开发中的纠纷，一方面我们必须理清纠纷背后的法律关系，从理论上如何处理纠纷，这需要进一步加强对房地产合作开发的基础理论研究。另一方面，必须从实践出发，研究实务中发生的各种风险和纠纷，从技术上进行风险防范和纠纷预测。

企业合作开发房地产的目的以及常见的合作模式大解析！_会计实务-正保会计网校(原名中华会计网校)

现在很多人创业，开公司第一个想起来的那就是

，目前最火热也是最挣钱的行业，但是房地产前期需要投入的资金很高，刚入行的时投入这么大的资金很容易出问题，那就有衍生出的一起合作开发房地产的项目。那您知道常见的合作模式以及涉税问题如何处理吗？快来看下吧！

房地产合作开发可以理解为合作双方（其中一方应具备开发资质）在共同出资、共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目。

1、引入资金

2、引入资源（土地、品牌、团队）

3、降低税费

1.《企业会计准则》

2.财税 【1995】第48号《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》

3.财税 【2006】第21号《关于土地增值税若干问题的通知》

4.国税发 【2009】第31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》

5.国税发 【2000】第118号《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》

6.最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释【2005】5号）

双方分别以土地、资金作为投资，成立新的房地产开发公司进行开发。

责权利明确，不易产生纠纷。

在出地方将土地出资入股至项目公司，出资方以货币出资入股至项目公司，双方以项目公司为主体进行合作开发的情形下，因土地在项目公司名下，且双方以项目公司名义办理立项和开发建设，形式上不满足合作建房的要求，因此无法适用合作建房的相关税收政策。

具体来说，一方面，出地方以土地出资入股至项目公司（主营业务为房地产开发）需按现行规定缴纳增值税、土地增值税、企业或个人所得税（相当于按土地使用权转让计缴税费）；另一方面，项目公司完成开发建设后分配房屋给股东需按视同销售处理，也即项目公司需按正常的市场销售价格计征增值税、土地增值税、

及印花税。

以合作其中一方申请立项作为建设方，合作另一方隐名向对方投入资源。

隐名方的利益得不到法律保护、税收认定上存在争议

以具有开发资质一方为开发主体

以出地方为开发主体

以具有开发资质一方为开发主体，拥有土地使用权一方需将土地过户给开发方，税务上认定为投资（非固定收益）或非货币资产交换（固定收益），需缴纳相关增值税、企业所得税。

以出地方为开发主体，税务上认定为房屋买卖、借款等，同样需缴纳相关增值税、企业所得税。

在效果上无法适用合作建房的相关税收政策。

合作各方联合申请立项作为建设方，有时成立联合管理机构，有时不成立联合管理机构。一般为非商业开发项目采用。

随意性大，责权利不够清晰，税务处理上比较繁琐。

一是合作的双方共同出资（出地或出钱）、共享利润、共担风险。

二是双方必须共同拥有土地使用权（通过土地使用权“加名”或“双抬头”、“双主体”实现）并联合立项，但可由出地或者出钱的任何一方，或者双方共同组建的项目公司完成开发建设。

根据前文所述，合作建房建成后房屋按合同约定进行分割，属于自建房的范畴，双方各自办理初始登记，不视为发生权属转移。但合作建房分房自用后再次转让或出售的，需按正常的销售不动产行为征缴各相关税费。

根据国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发[1995]156号）第十七条的规定，合作建房分房自用时出地方、出资方均需缴纳增值税（营改增前为缴纳营业税）。但深圳地区有例外，根据《深圳市地方税务局关于合作开发房地产征收营业税问题的批复》（深地税发[2005]183号）的规定，分房自用时出地方、出资方目前均无需缴纳增值税（营改增前为无需缴纳营业税）。

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第二条的规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

合作建房后分房自用按自建房处理，双方各自办理初始登记，因此分房过程不产生所得税的纳税义务。

出地方取得分配自用的房屋无需缴纳契税，出钱方取得分配自用的房屋时需缴纳契税。

合作开发的正常模式为“共同投资，共享利润、共担风险“。很多合作开发合同因为违反了这一基本原则，从而不能被认定为合作开发行为。从而无法享受合作开发相关政策。

出地方不承担经营风险，只收取固定利益，应当认定为转让土地使用权，即出地方向出资方转让土地使用权。（此时土地应按照评估价处理，而不能按照土地出让价格。）

出资方不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同，即出地方向出资方销售开发产品。（此时房屋应按市场公允价格视同销售，而不能按照房屋建造成本处理。 ）

出资方当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同，即出资方借款给出地方，出资方收取固定数额的货币，应认定为借款利息。

，出资方不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。（出地方需要从租缴纳房产税。)

实践中很多合作开发行为就是因为违反了基本原则而被法院认定为无效。

比如，出地方A与出资方B签订的合作开发协议中约定：A公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，B公司均应按照约定向A公司支付收益。

根据《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于合同的“保底条款”，应认定为无效。

合作开发房地产涉及多方之间的法律关系，错综复杂。首先是合作双方的关系；其次是联合体与政府部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，企业需要向政府申请办理若干个许可证或批准文件。

实践中，可能由于没有做好合作开发模式的设计而导致报批报建手续受阻，致使某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效。

合作开发前，双方应对包括组织形式和权利义务分配在内的合同条款，反复斟酌、合理约定以控制相关法律、经营、税务风险。必要时参考专业人士意见。

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房地产多个企业合作开发的合作模式有哪些？引入品牌开发商对项目的溢价作用能否被量化评估？ - 知乎

房地产招拍挂市场拿地愈加激烈，收并购存量业务也逐步减少，房企多元化方式拿地成为增加土储的扩张手段，产业配套住宅拿地就是一种土储拓展方式。

在这种模式中，产业或商业综合体项目配比一定比例的住宅用地，产业或商业用地通常需要自持运营，住宅用地为可售，通常产业或商业用地的工程进度与住宅的预售节点挂钩。

(以下统称“产业方”)

项目地块通常在同一个项目公司名下，分为商业、住宅不同业态，两种业态在物理位置上可以直接区分。

商业用地由产业方自行开发运营，住宅用地由住宅操盘方单独开发，商业用地和住宅用地的经营管理权、收益和风险承担均进行隔离划分，由各自单独享有和承担。

本文拟分析此类合作的关注要点。

产业方单独负责商业地块的开发、招商、运营等全部事宜，收益全部由产业方享有，亏损和风险亦全部由产业方承担；

住宅操盘方负责住宅地块的开发、运营和销售等事宜，住宅操盘方单独承担住宅地块开发所可能发生的各项风险和亏损，同时单独享受住宅地块所可能产生的全部收益。

。

由于住宅和商业地块在同一个项目公司名下，商业方和住宅操盘方需共用一个项目公司开发各自的项目，

虽然项目部不具备法人资格，但按照合作原则，项目部需要分别设立独立的账套，通过不同资金账户和账套独立核算不同物业的收入、成本、费用、利润以及独立债权债务。

实质上，在合作双方内部，我们可以把项目部及对应的地块视为独立的享有及承担权利、责任和利益的主体。

由于产业方取得项目地块的成本较低，通常以低价或低溢价取得，住宅地块的楼面价较低，开发利润较高。

产业方和住宅操盘方之间的合作，需要住宅操盘方给予产业方各种形式的补贴或溢价。

举例而言，可能包括以下方式：

(1)住宅地块承担商业地块的地价款(即提高住宅地块的合作楼面价，详见本文第三部分之地价分摊)；

(2)住宅地块无偿给予商业地块建安成本的资金补贴，资金专项用于商业地块开发建设；

(3)住宅操盘方提供无息借款予产业方开发商业地块，或住宅地块为商业地块融资承担资金成本，实质上是利息补贴；

(4)产业方间接持有住宅地块的部分股份或权益，分取住宅地块的部分利润。

需要注意的是，补贴现金时应注意和商业地块的开发进度挂钩，督促产业方及时完成商业地块的建设要求，避免影响住宅地块预售。

03

地价分摊是此类项目合作时最重要的商务条件，双方通常会约定住宅地块的合作地价或者说分摊地价。

由于绝大多数国土部门无法就土地款区分住宅和商业地块开具不同地价款的票据，住宅分摊地价亦作为住宅方操盘方退出时模拟计算增值税、土增税、所得税的计税基础。

项目地块总地价为31亿，住宅地块的计容建筑面积为15万平方米，商业地块的计容建筑面积为40万平方米。

双方约定，住宅地块分摊地价18亿元地价款，商业地块分摊地价13亿元地价款，则住宅地块楼面价为【12000】元，商业地块楼面价为【3250】元。

在本例中，住宅地块分摊的地价18亿元应该列入住宅项目部的土地成本，商业地块分摊的地价13亿元应该列入商业项目部的土地成本，在各自项目部独立核算成本。

其他取得土地相关税费，如契税，亦按照住宅和商业的地价比例分摊计入各自项目部成本。

04

在项目公司股东会、董事会层面，有两种模式的决议方式。

另一方应予以配合，包括投票赞成、出具决议文件等。

例如项目公司合并、分立、解散、清算、对外担保等，股东会、董事会审议时需要双方一致同意。合作双方应合理区分不同的模式作出协议安排。

在经营管理上，经营管理制度使用各自的管理体系，项目地块的开发、建设、运营、销售等事项各自负责，互不干涉。

管理费用和营销费用也在各自项目部据实列支，无需限定比例，但印章、证照等仍需共管。

在达到约定的退出条件时，住宅地块需要模拟清算退出。住宅地块的模拟清算退出要考虑诸多问题，是整个项目中牵连面最广的一个问题。

如本文第三部分“地价分摊”所言，住宅地块模拟净利润要依据住宅地块分摊的地价作为增值税、土增税、所得税的计税基础，在计算前述税种时税前扣除。

因为需要考虑退出时是否具备足够的现金流收回住宅操盘方的应分配利润以及投资本金(股权和债权形式的投入)，退出时住宅项目部是否已确认收入并结转利润等问题。

住宅地块未售部分物业如何处理、工程款项是否已结算及付款、土增税的税务清算是否完成、股转回转给留存方的具体安排等问题。

涉及到已售商品房的集中交付、售后维保、诉讼处理、委派员工的安置等问题。

本文浅显地讨论了同一个项目公司名下，住宅和商业地块划分权益由合作双方操盘开发，各自享有权益、承担风险的合作原则和主要模式。

除了前文提到要点外，其实项目公司的融资安排、盈余资金使用、合作双方的债务风险如何隔离等，也属于需要重点关注的问题，考虑到篇幅有限，留待有机会时再讨论。

我认为，合作开发的原因并不是融资成本高，资金链吃紧，而且寸土寸金的背景下，土地总价过高，开发商通过合作开发分担开发风险，同时利用双方资源优势进行开发的一种策略。我所接触的。就是股权合作，各自出资多少，谁操盘、收益怎么分。也一般有开发商与开发商合作。就看合作优势了，譬如万科，无论占股多少都来操盘，有时候也成立合资公司操盘。也有开发商和金主合作，无疑金主就是纯财务投资。说一千道一万，无论怎么合作，都是资源的整合。第二个问题。品牌开发商进入失去控制权，首先前提就是自己公司业务能力不强，失去控制权但是从投资角度收获更多也是值得的，如果自己公司业务能力强。我想也不会让其他公司来取得控制啥权吧。像去年和信达到处抢地王，然后转过头来找第二名来合作。另外溢价的量化，我国房地产市场发展不均衡，所以品牌的溢价不能一概而论，分区域的话可以粗略量化一下。有的地方企业在老百姓眼里强过某些四强，所以也谈不上什么溢价。=================================================================昨天太晚了，手机打字还挺累的，今天早上学习了一下合作开发的模式简单强答一下把

合作开发的目的主要是：

一，可以使公司的经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险；

二、可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应；

三、许多项目完全由品牌开发商操盘并使用品牌开发商的品牌，在收益分配上可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升品牌开发商股东的资产回报率。所以，合作能够提升品牌开发商的股东回报率，在财务报表上体现为ROE的提升。

合作方式有：简单讲就是与土地持有者或资金持有者合作，这两类合作方的合作模式又分为合作建房、成立项目公司、投资商形式、借贷、土地转让、股权转让、品牌输出、信托、契约式合作开发等等。

就说这么多把，其中各有利弊和风险控制点，一两句话说不清楚

谢良鸿：抱团取暖！房企合作开发模式及利弊分析 - 知乎

近年来，中国房地产行业整体项目合作增多，房企之间的合作开发成为常态。本文将通过专题研究的形式梳理房企合作开发中常见的五种模式。并从股权、治理结构、操盘权、并表权入手，对房企在合作开发中扮演的角色以及合作开发对企业发展的作用和意义进行解读。最后也对房企合作开发中可能产生的问题加以分析。

合作开发，顾名思义是指两家或多家房企共同完成项目开发，并按照股权比例和合作协议履行投资义务并享有项目公司权益。合作开发对于房企而言主要有两层意义：

从项目股权划分上，合作开发中各房企可以根据股东的数量和参股情况对持有的项目开发公司进行股权分配，形成51%:49%，34%:33%:33%，各25%或者各20%等形式的股权比例。

从开发职能划分上，各房企一般会根据不同的合作模式，协商负责房地产项目整体开发流程中的各个职能，涵盖了从投资拿地、规划设计、工程建设、成本核算到营销推广等。

近年来，房企之间合作开发成为常态，行业整体合作项目增多，且已在房企销售权益比的变化中得以体现。一方面，TOP100房企整体的销售金额权益比已从2016年的85%逐年下降至2018年的80%。另一方面，从TOP100各权益段房企的数量分布来看，权益比在90%以上的房企数量明显减少，占比从2016年的超6成降低至2018年的不足4成。而相应的，权益比在70%-80%、80%-90%之间的房企数量则逐年提升，目前已在百强房企中占到近半数。

数据来源：CRIC

房企合作开发的方式多种多样，但目前常见的主要有以下五大模式：

在目前行业整体融资成本提升、资金趋紧的环境下，房企首先会倾向于选择在项目层面达成合作，通过合作拿地的模式开展合作开发。

一方面，目前对于房企而言，热点城市高单价大体量的地块在招拍挂市场中需要的资金量极大。合资成立项目公司合作拿地，可以使各方分摊投资资金，降低投资风险。

另一方面，在目前大部分一二线城市土地招拍挂市场竞价、竞自持、竞配建的背景下，房企通过联合体“抱团”联合竞标的形式，可以避免各方因土地资源紧张而引发的非理性竞争，合作拿地可以让房企以更合理的溢价获取土地，显著降低拿地成本。

同样为了降低获取土地资源的成本、减少资金压力，部分规模较大的品牌房企还可以选择与拥有优质土地的公司，以入股项目公司的模式开展合作开发。通过股权合作最大化发挥项目的品牌价值，达到双赢的效果。

例如，对于碧桂园而言，通过与拥有优质土地资源的中小房企或有局部区域资源的区域型房企合作，可以更高效地获取土地。而中小房企作为土地提供方，则可以借助碧桂园的品牌优势和营销资源，使产品溢价得到大幅提升，进而获得更高的项目利润率和资金回报。

近年来，房企在更上层的集团战略层面达成合作的现象增多，如万科与深铁、华润与华发、华夏幸福与新城、旭辉和卓越等。集团战略层面的合作可以理解为更为稳固的联合开发模式。参与合作开发的房企可以通过项目各开发职能专业层面的优势互补，降低开发成本并增强项目抵御风险的能力。

具体而言，合作开发中房企可以发挥各自的开发优势、管理优势、资金优势、融资渠道优势、资源优势等，降低管理成本、融资成本以及整体的项目开发成本，以提升项目整个的产品竞争力以及抗风险能力。

目前房企对于小股操盘模式的应用也越来越多。小股操盘的模式要求房企具有较强的管理体系、金融及品牌输出能力。首先，房企会寻求资金方进行合作开发，操盘方的持股比例通常远小于50%，但全权操盘。其次，操盘方会先按照销售收入收取一定比例的管理费，然后按照股权比例进行利益分配，分配比例与持股比例往往不同。

例如，万科凭借较强的品牌影响力，尝试小股操盘模式，通过轻资产运作改善ROE水平。近年来朗诗的小股操盘项目也较多，其绿色节能建筑的打造能力和服务为朗诗带来了多样化的投资收益，操盘项目的股权权益也持续下降至20-30%之间。

代建业务作为房企轻资产输出的主要模式之一，目前也已成为部分房企的重要竞争力。代建业务更倾向于是一种企业的发展战略，而其他合作方则会更多地扮演土地提供方或财务投资方的角色。其中如绿城、滨江、朗诗、建业等典型房企利用较强的操盘能力和项目管理能力，多年来通过代建业务在项目拓展和品牌传播上获取了深厚的积累。如2018年上半年，绿城以品牌输出、管理输出的代建管理项目累计取得合同销售金额约人民币280亿元，绿城管理集团总体管控项目合计达250个。

在地产项目合作开发中，操盘方指的是实际主导项目规划、开发、建筑、销售等主要运营职能的主体，并对项目开发的关键环节负责。对于房企而言，在参与项目合作开发运营的过程中，根据项目的治理结构及房企负责的职能，可以分为独立操盘和联合操盘。

在项目合作开发中，如果各合作方中有一家房企在品牌、管理方面优势突出，通常会采用一家房企独立操盘的模式。在一家房企独立操盘的合作开发模式中，项目公司的总经理及主要运营职能的管理和执行人员通常都由操盘方出任，同时项目公司在实际运营中也会优先采用操盘方的经营管理体系。

目前项目合作开发中，大部分大型房企都很强调操盘，至少要对项目开发中的大部分职能有控制权。也有部分房企对合作项目要求绝对操盘，如碧桂园此前就提出合作项目要求全权操盘。我们认为，房企对操盘权的要求主要有以下几方面原因：

独立操盘项目开发周期可控，适用于对开发速度要求较高的高周转企业

有利于提升操盘方自身的项目覆盖以及品牌影响力

团队有充足的项目可操盘，有利于团队的稳定性，并提升运营能力

区别于一家房企独立操盘，另一种比较常见的则是多家房企联合操盘的合作开发模式。通常如果各参与合作的房企实力相当且参与开发经营的积极性都很高，那么就会采用组建团队共同管理、联合操盘的模式。

联合操盘模式下，各合作方会通过协商分别负责项目开发的不同职能，发挥各自的优势、增强项目整体的市场竞争力。如在由世茂和碧桂园联合操盘、四家房企共同合作开发的广州亚运城项目中，世茂承建、碧桂园负责营销，而另外两大合作方中海、雅居乐则分别负责财务和物业。四家千亿房企通过股权合作，发挥各自在建筑、营销、财务、商业运营及物业服务上的优势，提升了项目整体的竞争力。

并表权即是将项目公司纳入母公司合并财务报表范围的权利，且只能选择一方合并报表。在企业会计准则中也对合并财务报表有规定，“合并财务报表的范围应当以控制为基础予以确定”。我们认为，合作项目的财务并表主要遵循以下三个原则：

在上市房企与非上市房企的合作中，一般都会由上市公司的合作方优先并表。从对母公司报表影响的角度考虑，并表后会显著提升上市公司的营收规模。

对于多家房企合作开发的项目而言，一般优先由绝对控股或相对控股的房企进行财务并表，拥有项目的绝对控制意味着可以直接进行财务并表。

合作开发项目中在各房企股权比例一致的情况下，通常会根据各方的利益通过协商一致决定并表方。比如对于部分利润水平较低的合作开发项目，对企业整体毛利率有一定要求的房企可能会放弃并表。

从合作开发角度，看不同类型房企规模发展的四种模式：

首先，是独立操盘能力较强、在项目获取和资金上都有较高实力的房企，如恒大、绿地、中海等。这类房企更倾向通过独资实现规模发展，合作开发较少，绝大部分项目权益为100%。如恒大2017年末超8成的土地储备权益占比为100%，占到其项目总数的81.4%。同时，也有一些全国化程度不高的区域型龙头房企，如融侨、龙光等，受自身发展战略影响整体项目开发的合作比例较低。

数据来源：CRIC

第二类是自身品牌能力较强、项目合作较多的大型房企。这类房企凭借在规模房企中较强的品牌影响力，更倾向于通过收购、股权合作的方式以更低的成本获取项目、进入新的城市。如碧桂园随着业绩规模的高速扩张，总土储权益从2015年的86.1%下降到了2017年的66.9%。万科近年来调整运营战略，尝试小股操盘模式，轻资产运作。保利面对一二线城市高企的拿地成本，也较多采用合作开发模式联合拿地。

值得注意的是，虽然合作开发可以用更少的资金撬动更多优质资源、实现规模的快速扩张，但也一定程度地削弱了企业对项目的管控力度。因此这类房企绝大部分的合作开发项目都要求以独立操盘为主，整体权益比例控制在70%之间。

数据来源：CRIC

数据来源：CRIC

第三类是通过合作开发推进全国化扩张的房企，如中南、正荣、融信等。这类房企近年来在区域深耕的同时，通过合作开发推进全国化投资布局，实现了整体销售规模的高速增长、并降低了扩张风险。其中，中南、正荣、融信这三家房企自2016年以来合作开发显著增加，销售权益比均从2016年的90%以上逐年下降到70%左右，从而实现了2016年至2018年超60%的销售业绩复合增长。

数据来源：CRIC

第四类是操盘能力、项目管理能力较强的房企。这类房企具备较为成熟的品牌输出体系，且资金运用能力较强。在代建、小股操盘的轻资产输出模式下，这类房企发挥自身的优势以满足规模扩张和盈利增长的需求。如朗诗近年来通过扩大品牌输出的规模以摊低成本，实现了营收规模和盈利能力的持续增长。

数据来源：CRIC、企业公告

虽然近年来中国房地产行业整体的项目合作开发已成为常态，各种合作模式也日渐成熟。但项目合作开发在为房企创造诸多价值的同时，实际合作运营也同样会存在一些潜在的问题。

首先，在多房企合作特别是联合操盘的项目中，由于不同房企的开发要求、测算标准、对项目定位的判断不同，甚至是企业文化存在差异。都会不可避免地提高沟通成本、降低合作效率、进而拖延项目进度，在增加财务成本的同时也平添了风险。

另外，由于合作开发项目涉及的企业主体较多，在项目后期竣工交房以及物业等问题上可能会存在的责任界定问题，也是不容忽视的。

我们认为，房企在参与项目合作开发的前期，应该做到以下几点以规避潜在的风险。首先，各合作方需要明确各自在项目开发中的职能和责任，以高效推进项目的有序开发。其次，是需要做好财务核算和工程进度的管理。地产开发作为资金占用大、开发流程复杂、周期较长的系统工程，潜在的风险可能会带来较大的负面效果。最后，是需要建立高效的沟通和决策机制，以降低因合作开发带来的沟通成本。

深度解读房企合作开发：模式如何？并表意义何在？

近年来，中国房地产行业整体项目合作增多，房企之间的合作开发成为常态。本文我们将通过专题研究的形式梳理房企合作开发中常见的五种模式。并从股权、治理结构、操盘权、并表权入手，对房企在合作开发中扮演的角色以及合作开发对企业发展的作用和意义进行解读。最后也对房企合作开发中可能产生的问题加以分析。

1、房企合作开发的主要模式

合作开发，顾名思义是指两家或多家房企共同完成项目开发，并按照股权比例和合作协议履行投资义务并享有项目公司权益。合作开发对于房企而言主要有两层意义：

从项目股权划分上，合作开发中各房企可以根据股东的数量和参股情况对持有的项目开发公司进行股权分配，形成51%:49%，34%:33%:33%，各25%或者各20%等形式的股权比例。

从开发职能划分上，各房企一般会根据不同的合作模式，协商负责房地产项目整体开发流程中的各个职能，涵盖了从投资拿地、规划设计、工程建设、成本核算到营销推广等。 近年来，房企之间合作开发成为常态，行业整体合作项目增多，且已在房企销售权益比的变化中得以体现。一方面，TOP100房企整体的销售金额权益比已从2016年的85%逐年下降至2018年的80%。另一方面，从TOP100各权益段房企的数量分布来看，权益比在90%以上的房企数量明显减少，占比从2016年的超6成降低至2018年的不足4成。而相应的，权益比在70%-80%、80%-90%之间的房企数量则逐年提升，目前已在百强房企中占到近半数。

2.房企合作开发中常见的五种模式

房企合作开发的方式多种多样，但目前常见的主要有以下五大模式：

(1)合资成立项目公司获取土地

在目前行业整体融资成本提升、资金趋紧的环境下，房企首先会倾向于选择在项目层面达成合作，通过合作拿地的模式开展合作开发。

一方面，目前对于房企而言，热点城市高单价大体量的地块在招拍挂市场中需要的资金量极大。合资成立项目公司合作拿地，可以使各方分摊投资资金，降低投资风险。

另一方面，在目前大部分一二线城市土地招拍挂市场竞价、竞自持、竞配建的背景下，房企通过联合体“抱团”联合竞标的形式，可以避免各方因土地资源紧张而引发的非理性竞争，合作拿地可以让房企以更合理的溢价获取土地，显著降低拿地成本。

(2)与土地持有方进行股权合作

同样为了降低获取土地资源的成本、减少资金压力，部分规模较大的品牌房企还可以选择与拥有优质土地的公司，以入股项目公司的模式开展合作开发。通过股权合作最大化发挥项目的品牌价值，达到双赢的效果。

例如，对于碧桂园而言，通过与拥有优质土地资源的中小房企或有局部区域资源的区域型房企合作，可以更高效地获取土地。而中小房企作为土地提供方，则可以借助碧桂园的品牌优势和营销资源，使产品溢价得到大幅提升，进而获得更高的项目利润率和资金回报。

(3)集团层面的战略合作

近年来，房企在更上层的集团战略层面达成合作的现象增多，如万科与深铁、华润与华发、华夏幸福与新城、旭辉和卓越等。集团战略层面的合作可以理解为更为稳固的联合开发模式。参与合作开发的房企可以通过项目各开发职能专业层面的优势互补，降低开发成本并增强项目抵御风险的能力。

具体而言，合作开发中房企可以发挥各自的开发优势、管理优势、资金优势、融资渠道优势、资源优势等，降低管理成本、融资成本以及整体的项目开发成本，以提升项目整个的产品竞争力以及抗风险能力。

(4)小股操盘

目前房企对于小股操盘模式的应用也越来越多。小股操盘的模式要求房企具有较强的管理体系、金融及品牌输出能力。首先，房企会寻求资金方进行合作开发，操盘方的持股比例通常远小于50%，但全权操盘。其次，操盘方会先按照销售收入收取一定比例的管理费，然后按照股权比例进行利益分配，分配比例与持股比例往往不同。

例如，万科凭借较强的品牌影响力，尝试小股操盘模式，通过轻资产运作改善ROE水平。近年来朗诗的小股操盘项目也较多，其绿色节能建筑的打造能力和服务为朗诗带来了多样化的投资收益，操盘项目的股权权益也持续下降至20-30%之间。

(5)代建

代建业务作为房企轻资产输出的主要模式之一，目前也已成为部分房企的重要竞争力。代建业务更倾向于是一种企业的发展战略，而其他合作方则会更多地扮演土地提供方或财务投资方的角色。其中如绿城、滨江、朗诗、建业等典型房企利用较强的操盘能力和项目管理能力，多年来通过代建业务在项目拓展和品牌传播上获取了深厚的积累。如2018年上半年，绿城以品牌输出、管理输出的代建管理项目累计取得合同销售金额约人民币280亿元，绿城管理集团总体管控项目合计达250个。

2、房企在合作开发中扮演的角色

1、项目的独立操盘与联合操盘

在地产项目合作开发中，操盘方指的是实际主导项目规划、开发、建筑、销售等主要运营职能的主体，并对项目开发的关键环节负责。对于房企而言，在参与项目合作开发运营的过程中，根据项目的治理结构及房企负责的职能，可以分为独立操盘和联合操盘。

(1)独立操盘

在项目合作开发中，如果各合作方中有一家房企在品牌、管理方面优势突出，通常会采用一家房企独立操盘的模式。在一家房企独立操盘的合作开发模式中，项目公司的总经理及主要运营职能的管理和执行人员通常都由操盘方出任，同时项目公司在实际运营中也会优先采用操盘方的经营管理体系。

目前项目合作开发中，大部分大型房企都很强调操盘，至少要对项目开发中的大部分职能有控制权。也有部分房企对合作项目要求绝对操盘，如碧桂园此前就提出合作项目要求全权操盘。我们认为，房企对操盘权的要求主要有以下几方面原因：

1、独立操盘项目开发周期可控，适用于对开发速度要求较高的高周转企业

2、有利于提升操盘方自身的项目覆盖以及品牌影响力

3、团队有充足的项目可操盘，有利于团队的稳定性，并提升运营能力

(2)联合操盘

区别于一家房企独立操盘，另一种比较常见的则是多家房企联合操盘的合作开发模式。通常如果各参与合作的房企实力相当且参与开发经营的积极性都很高，那么就会采用组建团队共同管理、联合操盘的模式。

联合操盘模式下，各合作方会通过协商分别负责项目开发的不同职能，发挥各自的优势、增强项目整体的市场竞争力。如在由世茂和碧桂园联合操盘、四家房企共同合作开发的广州亚运城项目中，世茂承建、碧桂园负责营销，而另外两大合作方中海、雅居乐则分别负责财务和物业。四家千亿房企通过股权合作，发挥各自在建筑、营销、财务、商业运营及物业服务上的优势，提升了项目整体的竞争力。

2、项目的并表选择

并表权即是将项目公司纳入母公司合并财务报表范围的权利，且只能选择一方合并报表。在企业会计准则中也对合并财务报表有规定，“合并财务报表的范围应当以控制为基础予以确定”。我们认为，合作项目的财务并表主要遵循以下三个原则：

(1)上市房企优先并表

在上市房企与非上市房企的合作中，一般都会由上市公司的合作方优先并表。从对母公司报表影响的角度考虑，并表后会显著提升上市公司的营收规模。

(2)实际控制方优先并表

对于多家房企合作开发的项目而言，一般优先由绝对控股或相对控股的房企进行财务并表，拥有项目的绝对控制意味着可以直接进行财务并表。

(3)股权一致则协商并表

合作开发项目中在各房企股权比例一致的情况下，通常会根据各方的利益通过协商一致决定并表方。比如对于部分利润水平较低的合作开发项目，对企业整体毛利率有一定要求的房企可能会放弃并表。

3、合作开发对企业发展的作用及意义

1.合作开发撬动房企规模增长(略)

2.不同类型房企的发展模式

从合作开发角度，看不同类型房企规模发展的四种模式：

(1)独立操盘能力强、项目权益高的房企

首先，是独立操盘能力较强、在项目获取和资金上都有较高实力的房企，如恒大、绿地、中海等。这类房企更倾向通过独资实现规模发展，合作开发较少，绝大部分项目权益为100%。如恒大2017年末超8成的土地储备权益占比为100%，占到其项目总数的81.4%。同时，也有一些全国化程度不高的区域型龙头房企，如融侨、龙光等，受自身发展战略影响整体项目开发的合作比例较低。

若是将千亿企业的流量销售规模排名和其营收、归母净利润和总资产规模指标排名进行对比，则可以发现有部分房企财务指标排名相对落后，其中有一半企业归母净利润与流量销售排名不相称，如碧桂园、融创、新城等。这些企业在近两年都保持了相对较高的增长速度，尤其是在2017年，销售规模增速基本都达到了80%以上，但是权益销售比例基本都在80%以下。合作推动下，企业的销售规模快速增长并没有对其营收以及资产规模形成有效支撑，从而可能会影响外界对其估值以及前景的判断。在这种情况下，除了增加权益比例外，通过存量资产运营提升企业财务指标或将成为一种不错的解决办法。

在梳理过程中，我们发现也有一些合作比较多、增速相对较快的企业，比如龙湖集团、中国金茂等，其营收、归母净利润与总资产排名高于其销售排名。究其原因，主要是因为他们都运营着大量的存量资产，如龙湖和金茂在2018年的运营收入榜上分别位列第9和第10位。这就使得他们虽然权益较低，但其营收和总资产规模排名仍然能够超过其销售规模。

(2)品牌能力强、项目合作较多的大型房企

第二类是自身品牌能力较强、项目合作较多的大型房企。这类房企凭借在规模房企中较强的品牌影响力，更倾向于通过收购、股权合作的方式以更低的成本获取项目、进入新的城市。如碧桂园随着业绩规模的高速扩张，总土储权益从2015年的86.1%下降到了2017年的66.9%。万科近年来调整运营战略，尝试小股操盘模式，轻资产运作。保利面对一二线城市高企的拿地成本，也较多采用合作开发模式联合拿地。

值得注意的是，虽然合作开发可以用更少的资金撬动更多优质资源、实现规模的快速扩张，但也一定程度地削弱了企业对项目的管控力度。因此这类房企绝大部分的合作开发项目都要求以独立操盘为主，整体权益比例控制在70%之间。

(3)通过合作开发推进全国化扩张的房企

第三类是通过合作开发推进全国化扩张的房企，如中南、正荣、融信等。这类房企近年来在区域深耕的同时，通过合作开发推进全国化投资布局，实现了整体销售规模的高速增长、并降低了扩张风险。其中，中南、正荣、融信这三家房企自2016年以来合作开发显著增加，销售权益比均从2016年的90%以上逐年下降到70%左右，从而实现了2016年至2018年超60%的销售业绩复合增长。

(4)操盘及项目管理能力较强的房企

第四类是操盘能力、项目管理能力较强的房企。这类房企具备较为成熟的品牌输出体系，且资金运用能力较强。在代建、小股操盘的轻资产输出模式下，这类房企发挥自身的优势以满足规模扩张和盈利增长的需求。如朗诗近年来通过扩大品牌输出的规模以摊低成本，实现了营收规模和盈利能力的持续增长。

综上，虽然近年来中国房地产行业整体的项目合作开发已成为常态，各种合作模式也日渐成熟。但项目合作开发在为房企创造诸多价值的同时，实际合作运营也同样会存在一些潜在的问题。

首先，在多房企合作特别是联合操盘的项目中，由于不同房企的开发要求、测算标准、对项目定位的判断不同，甚至是企业文化存在差异。都会不可避免地提高沟通成本、降低合作效率、进而拖延项目进度，在增加财务成本的同时也平添了风险。

另外，由于合作开发项目涉及的企业主体较多，在项目后期竣工交房以及物业等问题上可能会存在的责任界定问题，也是不容忽视的。

我们认为，房企在参与项目合作开发的前期，应该做到以下几点以规避潜在的风险。首先，各合作方需要明确各自在项目开发中的职能和责任，以高效推进项目的有序开发。其次，是需要做好财务核算和工程进度的管理。地产开发作为资金占用大、开发流程复杂、周期较长的系统工程，潜在的风险可能会带来较大的负面效果。最后，是需要建立高效的沟通和决策机制，以降低因合作开发带来的沟通成本。

房地产开发合规之路（十九）：合作开发房地产合同性质及主体责任承担 - 越律网

2019年对于头顶悬着“住房不炒“的达摩克里斯之剑的楼市来说，可能是近三年甚至是近十年“最艰难的一年”，但2020年1月份开始爆发的新冠疫情，更是将楼市推向了“至暗时刻”。

现阶段，为规避政策及市场所带来的风险，我国的房地产企业对于房地产项目的开发已逐步形成了一种由多家房地产企业共同开发的模式。以作为房地产企业标杆之一的万科为例，其近几年新增的项目，大多数都是通过合作方式开发的。

但因合作开发涉及多个主体，房地产开发项目本身具有的风险高、收益大、投资金额高、周期长等特点，且我国现阶段对合作开发的法律法规相对较少，导致合作开发面临合同无效、合同性质不明、利益分配不明及责任承担不一的风险。

在“无讼案例网”中，截至2020年4月8日，以 “房地产”、“合作开发”为关键词进行搜索，共检索出65554篇裁判文书，其中包含由最高人民法院公报案例36篇，最高人民法院审理的1519篇和由各地高级人民法院审理的6063篇。

从上述数据可以看出目前合作开发房地产合同纠纷案件的司法审判活动，在我国司法实践中占据显著的地位，值得我们关注和研究。

辽宁强大铝业工程有限公司与双鸭山市体育局、双鸭山市五环体育健身有限公司建设工程施工合同纠纷一案【（2016）黑民终370号】

（1）五环公司与双鸭山体育局采取合作的形式共同建设案涉的体键中心项目。

（2）2005年4月10日，强大公司与双鸭山体育局签订建设工程施工合同，由强大公司承包体健中心建设工程；

（3）合同签订后，强大公司进行施工。2006年8月25日，工程施工中，另一施工队曲阜远大集团工程有限公司(以下简称远大公司)电焊工汤月明在电焊作业时引燃可燃性材料，导致火灾。火灾发生后，强大公司撤离施工现场。双鸭山体育局将强大公司未完成工程及火灾毁损的工程部分委托其他单位进行施工；

（4）2007年1月16日，强大公司向双鸭山体育局提交了工程竣工验收图纸、工程档案等材料要求工程结算，双鸭山体育局不同意按强大公司的主张结算。

关于双鸭山体育局、五环公司应否承担连带责任的问题。二审法院认为，建设工程虽由承包人强大公司与发包人双鸭山体育局签订，但因双鸭山体育局与五环公司系合作开发建设案涉工程，故双鸭山体育局与五环公司均有给付拖欠工程款的义务，应共同向强大公司给付拖欠的工程款。

上述案例中，黑龙江省高院认可合作开发各方应共同给付承包人拖欠工程款。

司法实践中，重庆市高级人民法院（2009）渝高法民提字第406号、北京市高级人民法院（2014）高民终字第698号案件中也

。

但山东省济南市中级人民法院（2014）济民五终字第513号中，法院则认为因建设工程施工合同发生纠纷的，应当由签订建设工程施工合同的当事人参加诉讼并承担责任，

；此外最高人民法院（2007）民一终字第39号、安徽省蚌埠市中级人民法院（2008）蚌民二终字第151号、安徽省高级人民法院（2014）皖民四终字第00122号、陕西省高级人民法院（2013）陕民三申字第01528号、最高人民法院（2014）民申字第2024号、江西省高级人民法院（2014）赣民一终字第22号中也均对上述情况认为

。

针对上述审判不一的情形，最高院中从2012年就开始立项，期间历经数次修稿、历时7年，终于

，导致上述审判不一的情况仍将继续存续，因而在合作开房过程中的各方主体应提前认识到合作开房房地产可能面临的上述法律风险。

在我国司法审判活动中，审理合作开发房地产合同纠纷时，法院往往首先会对合作开发合同（实践中，名称上除了采用《合作开发房地产合同》之外，还可能采用《合作建设合同》、《联建合同》、《合作合同》等多种名称，本文中结合司法实践中的认定，将类似提供土地、提供资金、提供资质等双方或多方进行合作开发房地产作为主要内容的合同统称为“合作开发房地产合同”）的性质进行判断，所依据的法律文件为最高人民法院于2005年8月1日起施行的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）（以下简称 “《国有土地使用权合同纠纷司法解释》”）。

《国有土地使用权合同纠纷司法解释》第十四条规定，“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”该条文中明确了

。

因此在司法实践中，如果法院认为当事人之间的合作开发房地产合同不满足上述条文中的“共享利润、共担风险”的要件，则往往会否定合作开发房地产合同的性质。

法院若认定当事人之间签订的合作开发房地产合同不具备《国有土地使用权合同纠纷司法解释》第十四条中的“共享利润、共担风险”要件，则可能会根据案件具体事实，

，重新认定合同性质。主要有以下几种情形：

1.约定

当事人

、

，该合同应当被认定为是

；

2.约定

的当事人不承担经营风险、只收取固定利益的情形下，若固定利益的形式体现为：

（1）

的，该合同应当被认定为是房屋买卖合同；

（2）

的，应当被认定为是

；

（3）

的，应当被认定为是

。

此外，2017年10月1日起正式实施的《民法总则》对现行《民法通则》和《中华人民共和国合同法》中规定的民事法律行为效力体系进行了修改，其中《民法通则》第五十八条第（六）项以及《合同法》第五十二条第（三）项的内容，即“以合法形式掩盖非法目的”的民事行为无效，未予以保留，而与之相关的是新增了“通谋虚伪行为”的规定，即《民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”

这一方面使得司法实践中不再“以合法形式掩盖非法目的”为由以一刀切的方式同时否定了虚假意思表示和隐藏民事法律行为的效力；另一方面，尊重当事人意思自治，不轻易否定合同效力，虚伪意思表示无效，隐藏行为并不因此无效，其效力如何，应当依据有关法律规定处理。

在司法实践中，各地法院对此的判断标准并不一致。例如，在合作开发房地产合同中

，最高人民法院（2016）最高法民再96号判决书中，法院由于认定该情形符合《国有土地使用权合同纠纷司法解释》第二十四条规定，从而

。而陕西省高级人民法院在（2016）陕民终314号判决书中却作出了不同的判断。

在该判决书中，尽管法院查明的事实为，《合作开发协议》约定提供资金一方以向提供土地使用权一方支付固定数额的金钱，并提供固定面积的房屋为利益分配方式，

，理由是，当事人约定了提供土地使用权一方在建设施工过程中需要对合作方债务承担连带责任。

广东省高级人民法院（2015）粤高法民一初字第1号判决书中认为，由于在合同中约定提供资金一方无论项目容积率和建成项目物业总面积是否变化，均需要向提供土地使用权一方交付不少于固定建筑面积的物业，因此认定提供土地使用权一方不承担经营风险，只收取固定利益进而

。

而在最高人民法院（2012）民申字第1120号民事裁定书一案中，尽管存在诉争《合作合同》及补充协议中约定提供资金一方按照单位面积固定数额向提供土地使用权一方支付金钱，并若销售均价超过一定数额，则超过部分作为提供土地使用权一方的收益等约定，法院却认为双方并未约定提供土地使用权一方不承担经营风险，

。

在《合作开发房地产合同》中，建议约定如下：

1.在约定合作各方（包括提供土地使用权或提供资金方）的投资回报时，尽量避免采用固定数额的形式。包括约定固定单价和面积或数量、或约定可获得的收益为随时可折价换算成固定数额货币等形式；

2.在合同中起草有关合作内容条款时，合作各方应尽量参与到项目的开发、建设或销售环节，亦或是通过对项目过程进行监督管理的方式间接参与。另外，合同文本中尽量避免使用任一合作方“不承担项目开发销售的任何风险”、“支付/收取土地转让款/房款/租金/利息”等形式上与“合作开发”的合同性质不相符的表述。

3.实践中，在选择合作形式时，除了通过签订合作开发房地产合同进行合作开发的，还包括成立企业法人，或者在投资融资方面通过设立有限合伙（基金）等方式开展合作。若合作各方采取合资方式成立项目公司，则应尽量避免约定向出资方进行固定数额的投资回报等，否则仍无法避免合作开发的合同性质被法院否定的风险。

4.开发合作各方主体应当在《合作开发房地产合同》中对对外债务的承担问题进行明确约定。

作者：刘华英，律师，高级合伙人

徐晨，律师

这个人很懒，什么都没有留下～

主攻方向：公司、房地产及刑事辩护，咨询：13858542111。

2014年起一直在机关部门从事法律相关工作，2021年入职泽大。关注社会百态，聚焦法律人文，多篇文章曾刊载于各级媒体。

2020年5月29日

2018年7月16日

2019年12月17日

2018年6月14日

2018年9月29日

2019年2月12日

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央企房地产与民企地产合作形式_国企与私企合作成立一个新的房地产开发经营公司_有活无忧

1、国有企业进行房地产开发可否按照

的招投标方式进行？如果可以，需如何进行？

国家有个专门的招投标平台，政府部门，事业单位和

招投标都必须在那个平台进行。

2、房地产开发企业常见形式和开发模式有哪些

房地产合作开发的主要模式(1)法人型合作开发：合作开发各方组成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确。主要包括以下两种模式：a土地协议折价入股方式构成合作投资比;b土地评估作价入股方式构成合资投资比例。(2)合伙型合作开发：合作开发各方未组成项目公司，以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。包括：a合作开发涉及一个项目;b合作开发涉及几个用地性质规划用途不一的项目;c合作各方的回报方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地补偿方式。(3)合作开发的其它方式：先合伙后转为法人型的合作开发4、房地产项目转让：已经获得立项批准的房地产开发项目，在项目公司股东或合作开发的收益人互相之间，或向他人转让其股权或合作开发权益的行为。5、房地产项目转让的模式：(1)以项目公司股权并购(兼并或收购)方式转让房地产开发项目;(2)以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益：a权益在合作各方内部转让;b权益转让给合作各方以外第三人。6、合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可，以及项目转让的土地使用人(股东或权益人)或者项目功能、用途等变更手续，均系要式的须经批准的行为，均需获得政府有关主管部门的许可或批准，并持有批准文件或证照。

3、与房地产合作方案

题目没写好.要与人合作,清楚无误地表达出自己的完整意思这是起码的基本素质之一.否则,除了骗子无人会理会你.

"房地产"既可以是一个行业,也可以指"物权"---房屋或土地.你的意思????

4、16家以房地产为主业的中

业是哪些？

获批的16家央企名单

1、中国建筑工程总公司

2、中国房地产开发集团公司

3、中国保利集团公司

4、华侨城集团公司

5、中国铁路工程总公司

6、中国铁道建筑总公司

7、中国中化集团公司

8、中粮集团有限公司

9、中国冶金科工集团有限公司

10、中国五矿集团公司

11、中国水利水电建设集团公司

12、中国葛洲坝集团公司

13、港中旅集团有限公司

14、招商局集团有限公司

15、华润集团有限公司

16、南光集团有限公司

在继酒店业之后,房地产成为央企的非主业资产整合对象。据《证券时报》昨日报道,此次国资委确定的以地产为主业的央企共有16家,包括中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司等。而其他未获批准的央企旗下的房地产业务将面临被调整。

此前,国资委主任李荣融提出,力争用3-5年时间将中央企业非主业宾馆酒店分离重组,并明确指出,突出主业、加快清理非主业是央企2010年的主要工作之一。

国资委企业改革局则于1月发出通知,从2010年起,在中央企业范围内全面开展非主业宾馆酒店分离重组工作,今后未经国资委批准,不以宾馆酒店为主业的中央企业将不得再投资新建经营性的宾馆酒店。

今年2月底,国资委还发布了《关于中央企业国有产权协议转让有关事项的通知》。根据通知,央企内部的国有产权协议转让审批权被下放到央企集团,无需再上报给国务院国资委审批；在央企重组地方国企方面,也“减掉”了地方国资审批这一环节；但涉及上市公司股权转让的规定并没有松口,仍需按照此前国家有关规定办理。

有分析人士认为,在央企非主业整合政策的推动下,大多数央企介入的行业集中度都会大幅提升,央企房地产行业也可能发生类似变化,因为大多数央企均涉及房地产业务,而以地产为主业的央企则有望借此实现较快的外延式增长,可能为旗下相关上市公司带来注资或直接对外并购机会。部分地方国有上市公司或民营企业,也有可能通过承接央企非主业资产实现业务快速扩张。

此外,2009年,各地地王频现,而其中大都或隐或现的有着央企身影,因此,央企被认为是推高房价的罪魁祸首,并引发了“国进民退”的争议。因而有观点认为,此举将对央企向房地产扩张有一定的遏制作用。

不过在合富辉煌首席分析师黎文江看来,“短期内对市场并无实质影响”。他认为,由于不知道具体实施细则,未获批准地产主业的央企虽然不能直接从事房地产,但是它们还是有可能通过入股或者参股的方式间接进入。

5、房地产代理合作方式有哪几种

一般分4种合作方式：

1-前期顾问：针对地块的前期可行性研究，包括市场分析，产品定位，产品建议，经济核算等等；这种方式是一次性收费，一般到出详规为止；

2-销售代理：组建销售团队，销售开发商所建房屋，一般收费1-2%左右；

3-广告策划：针对房屋销售期，对项目的销售策略，推广策略，平面文案等推广事宜进行策划，收费形式是以月度收费，5-30万不等吧；

4-提供市场信息：和广告策划类似，更倾向于数据研究，通过房产局购买账号信息，市场调研等给开发商提供详尽的市场数据，收费形式同广告策划。

一般情况，以上除了第一种外，其他的可以放到一起与开发商合作。

6、房地产代理合作方式有哪几种？

一般分4种合作方式：

1-前期顾问：针对地块的前期可行性研究，包括市场分析，产品定位，产品建议，经济核算等等；这种方式是一次性收费，一般到出详规为止；

2-销售代理：组建销售团队，销售开发商所建房屋，一般收费1-2%左右；

3-广告策划：针对房屋销售期，对项目的销售策略，推广策略，平面文案等推广事宜进行策划，收费形式是以月度收费，5-30万不等吧；

4-提供市场信息：和广告策划类似，更倾向于数据研究，通过房产局购买账号信息，市场调研等给开发商提供详尽的市场数据，收费形式同广告策划。

一般情况，以上除了第一种外，其他的可以放到一起与开发商合作。

7、国企与私企合作成立一个新的房地产开发经营公司

合资公司股东可以是不同所有制形式的混合形式，也就是混合所有制经济，但是股东不能是自然人，必须是法人实体。所以，你的合资房地产公司私人股东要先注册一个公司，以公司的名义参股。

8、国有企业在房地产竞争中真的不如民营企业吗

国营企业与民营企业这两类开发商大致有以下几种特性：

一、 国有企业开发商相对民营企业办事作风比较稳健(有人称之保守)。主要原因是由于国有企业的用人机制决定的。国有企业在人才的使用方面不会轻易调动，存在政企不分家的情况。民营企业则人才使用灵活，流动性大。

二、 国有企业开发商由于身份的问题，实际操作中存在许多不得已而为之的情况。外人总是凭感觉判定企业领导在贪污、拿回扣，其实不然。许多情况是上级单位强加给企业很多非专业人才或关系部门，令企业主管缺乏自决权。

三、 国有企业开发商的领导大多没有房地产开发经验，只有建筑或施工经验，他们多为上级单位指派或提升的人选，表面是董事局成员，但实际上并没有自主经营权和人事权。开发过程中出现了矛盾、问题，因为没有处理经验而惧怕直接面对客户，造成公众认为开发商没有诚意或是欺骗。我接触过的开发商其实是非常敬业乐业的，但却得不到社会认同。

四、 国有企业的开发商依行业条规按部就班进行开发，由于体制的限定，各环节工作效率相对缓慢。民营企业赋予操作者充分的自主权与决策权，办事风格灵活多变，不惜花费精力与物力买通各种人际关系，疏通办事渠道，包括收买媒体。喝酒与上歌厅等都是工作的一部分。“用健康换来财富”是我通过多年来与民营企业开发商合作得来的结论。

综上所述，国有企业开发商与民营企业开发商各有优势，也各有其苦衷。归根结底我认为还是房地产市场不够规范，非市场行为严重。政府部门没有提供一个真正公平的竞争环境，这使得许多开发商感觉专业性没有什么用处，而是将精力用在疏通关系、收买资源等方面。简单举例，同等条件下不同开发商拿到的地块，从初始跑批文直至项目上市，两种不同经营体制下的楼盘开盘时间相差甚远。再举例，政策规定没有预售许可证进行认购属于违法，政府三令五申不得采取此方式，民营企业违法操作者依然不计其数。所以，我以为房地产市场存在的许多暗箱操作行为，其一是市场使然，其二是法规执行不严。那么，国有企业在房地产竞争中真的不如民营企业吗？本人不敢苟同。如果政府在房地产市场方面简化繁杂的行政手续，提高办事效率，提供大家公平竞争之平台，并进一步加强法律的监督作用，尤其对虚浮夸张的炒作宣传、广告、取巧的承诺严加查处，才能尽快扭转目前房地产市场的混乱局面，也才能充分发挥国有企业开发商的优势，使得北京的房地产市场健康发展。

9、房地产合作开发形式(一方有土地使用权,一方有开发资质)

这种情况很多，基本上都是双方共同成立项目公司的形式运作。

具体的合作方式会很多，有的是土地方直接以土地入股，提取整个项目的利润分成，有的是土地方直接投入土地的同时投入资金，而开发企业主要负责开发运营，开发公司按比例占一定的股份，开发公司相当于干股，或称之为技术股。其实具体的合作模式会很多。

合资、合作开发房地产合同纠纷大数据报告 | iCourt

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浅议我国司法实践中对合作开发房地产合同性质的认定问题——兼论《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条至二十七条-中伦律师事务所

私法最重要的特点莫过于个人自治或其自我发展的权利。契约自由……是自由经济不可或缺的一个特征。它使私人企业成为可能，并鼓励人们负责任地建立经济关系。因此，契约自由在整个私法领域具有重要的核心地位。

——[德]海因·克茨

由于我国特殊的土地政策及对房地产开发行业参与主体的资质管理，加上房地产行业自身特点上对开发主体资金实力的较高要求。因此，在实践中合作开发房地产模式较为常见。通常，持有土地使用权的一方如果自身缺乏开发资金，则会选择与具有相应资金实力或融资渠道的一方或多方以合作形式进行开发。合作成果的分配，作为合作内容的重要部分，通常会体现为将作为开发成果的房地产项目进行分割或将销售利润进行分配，亦或直接按照固定金额或比例由合作一方向其他合作方支付金钱。

合作开发房地产，由于开发周期相对较长，对工程建设及开发成果的经营管理、资金的持续供应等方面有较高要求，同时又依赖政府部门和相关政策的支持，在开发、建设和销售的各个阶段，难免在合作主体之间发生争议纠纷。笔者通过中国裁判文书网、无讼网等公开途径进行调研，发现仅在2016年-2017年间由最高人民法院和地方高级人民法院作出判决或裁定的司法审判案例中涉及合作开发房地产合同纠纷的案例即逾数十件。可见，目前合作开发房地产合同纠纷案件的司法审判活动，在我国司法实践中占据显著的地位，值得我们关注和研究。

在我国司法审判活动中，审理合作开发房地产合同纠纷时，法院往往首先会对诉争合同

的性质进行判断。而此时通常所依据的法律文件则是最高人民法院于2005年6月18日公布并于同年8月1日起施行的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）（以下简称 “

”）。

《司法解释》第十四条，是对合作开发房地产合同的界定以及其法律要件的一般性规定。该条规定，

该条文中明确了“共同出资”是合作开发房地产的前提，“共享利润、共担风险”是构成合作开发房地产合同的法律要件。在司法实践中，如果法院认为当事人之间的合作开发房地产合同不满足上述条文中的“共享利润、共担风险”的要件，则往往会否定合作开发房地产合同的性质。 

结合我国司法实践中的相关司法审判案例，法院若认定当事人之间签订的合作开发房地产合同不具备《司法解释》第十四条中的“共享利润、共担风险”要件，通常会适用《司法解释》第二十四至二十七条的规定，对合同性质进行重新认定。该等条文内容可以归纳为以下几种情形：

约定提供土地使用权当事人不承担经营风险、只收取固定利益，该合同应当被认定为是土地使用权转让合同

； 

约定提供资金的当事人不承担经营风险、只收取固定利益的情形下，若固定利益的形式体现为：

①  固定数量房屋的分配的，该合同应当被认定为是房屋买卖合同

；

②  固定数额的货币的，应当被认定为是借款合同

；

③  以租赁或者其他形式使用房屋的权利的，应当被认定为是房屋租赁合同

。

综上，根据《司法解释》的规定，对合作开发房地产合同的性质认定以是否存在“不承担经营风险、只收取固定利益”的情形作为标准。

根据《司法解释》规定，“不承担经营风险、只收取固定利益”是认定合作开发房地产合同性质时所采用的标准。而对何为 “经营风险”、何为 “固定利益”，《司法解释》并未作出具体的界定。在司法实践中，各地法院对此的判断标准并不一致。

例如，在合作开发房地产合同中提供土地使用权一方获得固定数额的金钱或固定面积房屋的情形，最高人民法院（2016）最高法民再96号

判决书中，法院由于认定该情形符合《司法解释》第二十四条规定，从而将合同性质认定为土地使用权转让合同。而陕西省高级人民法院在（2016）陕民终314号判决书中却作出了不同的判断。在该判决书中，尽管法院查明的事实为，《合作开发协议》约定提供资金一方以向提供土地使用权一方支付固定数额的金钱，并提供固定面积的房屋为利益分配方式，法院却并未适用《司法解释》第二十四条认定《合作开发协议》为土地使用权转让合同，而是认定为合作开发房地产合同。法院的理由为，当事人约定了提供土地使用权一方在建设施工过程中需要对合作方债务承担连带责任。但是就此点而言，在以往的其他司法案例当中，以固定数额分配利益的合同一方当事人仅以自身需要对外承担项目责任而主张合同约定构成“共担风险”的，法院曾对此作出否定性意见的裁决。

再例如，对合作开发房地产合同中提供资金一方向提供土地使用权一方予以“保底收益”的情形，广东省高级人民法院在2017年1月25日作出的（2015）粤高法民一初字第1号判决书中认为，由于在合同中约定提供资金一方无论项目容积率和建成项目物业总面积是否变化，均需要向提供土地使用权一方交付不少于固定建筑面积的物业，因此认定提供土地使用权一方不承担经营风险，只收取固定利益进而判断该合同性质为土地使用权转让合同。然而较早的时候，最高人民法院于2012年9月29日作出的（2012）民申字第1120号民事裁定书中，尽管存在诉争《合作合同》及补充协议中约定提供资金一方按照单位面积固定数额向提供土地使用权一方支付金钱，并若销售均价超过一定数额，则超过部分作为提供土地使用权一方的收益等约定，从而使该案例显然亦属于提供土地使用权一方收取“保底收益”的情形下，法院却认为双方并未约定提供土地使用权一方不承担经营风险，从而认定不符合《司法解释》第二十四条的规定。

由此可见，《司法解释》以及后续的司法实践中，由于未形成对“经营风险”及“固定利益”的明确界定，因此目前在各级法院的司法审判活动中仍无法避免存在界定模糊、标准不一致等问题，进而在司法审判活动中形成司法自由裁量权的“灰色地带”，给当事人通过诉讼维护自身权益带来一定的不确定性。

一般而言，房地产开发包括从投资到办理规划许可等前期工作，再到建设施工、竣工销售等不同阶段的多个方面。因此，实践中合作开发房地产合同的各方当事人在合同中约定的合作内容往往较为复杂，而不会仅限于约定提供资金和提供土地使用权的投资和开发成果收益的分配。一份合作开发房地产合同通常还会包括开发手续的履行、项目主体的成立及经营管理、项目建设施工的监督管理、开发成果的销售等，另外还有可能包括开发项目建成后的经营、开发项目的冠名等其他约定。

因此显而易见的是，一份合作开发房地产合同往往并不是针对某种特定法律关系的约定，而是通常包含多种法律关系。合作行为自身在大多数情况下即为多种法律关系的集束，每一个法律关系当中合作各方当事人均应行使相应权利、履行相应义务。若将该合同单一地解释为某种特定性质的合同，比如土地使用权转让合同、借款合同、房屋买卖合同亦或是房屋租赁合同，则所包含的法律关系亦会被“人为”简化，各方当事人的权利义务也会与现实中复杂的法律关系“脱节”。例如，当合作开发房地产合同被法院认定为是土地使用权转让合同/借款合同/房屋买卖合同/房屋租赁合同时，只要合作各方当事人履行了土地使用权转让和支付对价/借款和还款/房屋过户和支付对价/房屋交付和租金支付，法院即可能认定合作各方当事人完成了各自的义务或者主要义务。以至于在该合作开发房地产合同中约定的其他义务的履行情况，无论该等义务的履行是否会直接关系到当事人之间合作目的的实现，亦不会被作为是否已履行主要合同义务的判断依据。

司法实践中亦出现过如下案例。在提供资金一方无力向提供土地使用权一方支付投资回报余款、也无力继续进行开发建设的情况下，针对提供土地使用权一方解除合同的诉讼请求，法院却以该合作开发合同实际上是土地使用权转让合同，提供土地使用权一方的合同目的是“获得土地转让款”，进而以提供资金一方已经履行了过半数的款项支付而不认为构成根本违约，从而不支持合同解除，判决继续履行

。而如此判决的一个十分明显的后果是，双方当事人合作开发的初衷将无法达成，房地产开发项目也会被长期搁置，变成“烂尾楼”。这无疑会给交易安全乃至社会稳定带来重大的隐患。换言之，司法审判活动并未有效地解决争议，亦未对处理现实中的问题提供适当的法律救济途径。

此外，司法解释中对合作开发房地产合同的界定，亦可能与房地产开发参与主体的通常理解存在一定的出入。合作开发房地产合同中提供土地使用权一方或者提供资金一方在完成投资行为后，不愿意过多地参与后续项目的开发建设与销售或者承担更大的投资风险，而选择获得相对固定的投资回报，是一种符合商业逻辑的，且现实中十分常见的情形。合作行为本身通常包括多方面内容，不应仅根据其投资风险和投资回报的分配方式来判断其性质。因此，司法实践中仅根据该等当事人“不承担经营风险，只收取固定利益”而将合作开发房地产合同认定为其他合同，既可能不符合双方当事人的真实意思，又可能会导致商业活动的当事人无意中承受巨大的法律风险，进而影响交易的稳定性。

《司法解释》在近年来的司法审判活动中频繁得到适用，尤其是在审理合作开发房地产合同纠纷的时候，对合同性质进行认定成为“必经程序”。而在“经营风险”和“固定利益”的概念未得到合理界定，尚未形成认定合同性质的统一标准的现状下，在实践中仍有可能出现不合理的司法判决或裁定。而且，在当事人的合同约定不具备社会危害性的情况下，通过司法手段干预当事人的意思自治，也不符合当前我国司法实践中的政策导向。

]鉴于《司法解释》出台已逾12年，与当今的交易习惯或商业环境难免存在不相符合的情况，笔者谨慎地建议，应对《司法解释》进行必要的修订。《司法解释》不应简单将“不承担经营风险、只收取固定利益”作为判断一切合作开发房地产合同性质的唯一标准，而是应根据合作开发房地产合同中合作各方就具体权利义务的约定判断所包含的每一种法律关系，区别对待不同情形，以达到尊重商业活动中的意思自治原则，谋求司法审判活动和当事人契约自由之间的平衡和互补关系。

鉴于《司法解释》施行以来在合作开发房地产合同纠纷中产生了重大影响，且考虑到未来一段时间内《司法解释》将可能在司法实践中继续得到适用，本文试图基于对司法案例的研究，对实务中的合作开发房地产合同条款设计以及交易结构的安排提出如下几点建议，以供合作开发房地产交易各方当事人参考，以减少未来的意外且不必要的法律风险。

特别需要说明的是，实践中无法排除存在尽管采用合作开发房地产的形式，当事人的真实意思却为土地使用权转让/房屋买卖/借款/房屋租赁的情形。该等情形不在本文所讨论的范围之内。

我们建议，在约定合作各方（包括提供土地使用权或提供资金方）的投资回报时，尽量避免采用固定数额的形式。包括约定固定单价和面积或数量、或约定可获得的收益为随时可折价换算成固定数额货币等形式。该等与项目开发成果“脱节”的约定，由于可能会被法院认为不符合“共享利润、共担风险”

，在发生纠纷的时候可能会被对方利用，进而提出对合同性质的异议，进而最终有可能会被法院根据《司法解释》相应条款将合同性质进行改变，使得合同的最初设想与审判结果大相径庭，可能给当事人的权益带来重大风险。相比之下，若将投资回报与项目开发成果相关联，例如根据投资比例分配项目的销售利润等，将会在一定程度上避免合同约定被认定为属于“只收取固定利益”的情形。值得关注的是，司法审判活动中也出现过尽管合作一方的投资回报的一部分是固定利益（亦即保底收益），但由于另外一部分是与项目开发成果带来的利益相关联（按投资比例分配）的，进而不被认定为“不承担经营风险，只收取固定利益”的案例。

需要提示的是，法院在判断是否适用《司法解释》规定将合作开发房地产合同认定为其他性质的合同时，并不会仅根据合同约定内容进行形式审查。在司法实践中也出现过，虽然合同中并未约定土地使用权转让，法院仍根据合同中约定由提供资金一方以受让提供土地一方全部股权的方式分配收益的内容，认定为“（通过）股权变更的方式达到土地使用权转让的实际效果”，从而适用《司法解释》第二十四条认定为是土地使用权转让合同的案例。

如上文所述，合作开发房地产通常包括融资、开发、建设、销售、物业管理等诸多环节。因此，除非合作各方的真实意思即为土地使用权及/或房屋与金钱投资的互换而非真正的“合作”，否则合同不应仅包括投资和收益分配的内容。为了避免合作开发房地产合同被法院根据《司法解释》规定认定为其他性质的合同，我们建议，在合同中起草有关合作内容条款时，各方权利义务不应仅包含投资和收益的分配、避免在形式上显得过于简单。合作各方应尽量参与到项目的开发、建设或销售环节，亦或是通过对项目过程进行监督管理的方式间接参与。另外，合同文本中尽量避免使用任一合作方“不承担项目开发销售的任何风险”、“支付/收取土地转让款/房款/租金/利息”等形式上与“合作开发”的合同性质不相符的表述。

相比于合作开发房地产各方通过合同方式安排各方权利义务的形式，如通过成立特定主体进行房地产合作开发，由于合作各方通过出资等方式加入到开发主体中，可能会在司法实践中被认为更好地体现了“合作”的本质。在我国司法实践中，合作开发房地产合同中的合作各方通过合资方式成立项目公司等项目开发主体，各方投资转换成项目公司中的股权，存在被法院认定为属于“紧密型合作”，进而被认为“共担风险、共享利润”的案例

。因此我们建议，合作开发房地产的各方主体，在选择合作形式时，不应仅局限于通过签订合作开发房地产合同的“契约型”合作，而应积极探索可行的多种形式，包括成立企业法人，或者在投资融资方面通过设立有限合伙（基金）等方式开展合作。不过需要注意的是，若合作各方采取合资方式成立项目公司，则应尽量避免约定向出资方进行固定数额的投资回报等，否则仍无法避免合作开发的合同性质被法院否定的风险。在我国司法实践中，也出现过合作各方尽管成立了项目公司，然而由于约定按照固定数额向提供土地使用权一方支付固定回报，因而被法院认定为是“只收取固定利益”的案例。

在本文中，笔者通过搜集和整理近

[德]罗伯特·霍恩、[德]海因·克茨、[德]汉斯·G·莱塞 《德国民商法导论》中国大百科全书出版社 2002年7月 第90页

见上文尾注3。

2010年5月31日作出的最高人民法院（2009）民申字第1760号裁定书中，根据合同约定，提供土地一方可能需要对外承担开发项目经营活动的法律责任，而法院认为即使提供土地一方对外承担了责任，也可以要求提供资金一方承担连带赔偿责任，因此实际上并未“共担风险”，因而否定了合同性质为合作开发房地产合同。

2016年1月19日作出的贵州省高级人民法院（2015）黔高民终字第143号判决书中，虽然由于房屋预售产生问题导致提供资金一方发生资金周转上的困难，经多次延期支付之后仍无力支付余款的情况，也无力完成开发建设的情况下，法院依据认定该合作开发房地产合同为“土地使用权转让合同”为由，认定双方当事人的目的是提供土地使用权一方获取土地使用权转让款，以及提供资金一方已经支付60%的款项，进而否认构成根本违约，驳回解除合同的诉讼请求。

2015年10月13日最高人民法院发布的《最高人民法院关于在人民法院工作中培育和践行社会主义核心价值观的若干意见》（法发[2015]14号）中也提到“尊重意思自治……保障当事人在意思自治下作出的对实体权益的合法处分权……”。

另外，2016年11月2日作出的最高人民法院（2016）最高法民终541号判决书中，由于约定提供资金一方的投资回报是通过固定年利率的形式。因此法院认定，该当事人不参与经营管理、不承担经营风险，只收取固定利益，“即该协议书排除了双方共担合作风险的情形，其实质在于（提供资金一方）所得的回报与合作结果无关。”

2013年5月2日作出的海南省高级人民法院（2012）琼民二终字第211号判决书中，法院认为合作开发房地产合同的“双方设立项目公司进行房地产开发仅系合作的一种方式，即紧密型合作”，“双方采取的是设立项目公司进行紧密型合作，紧密型合作本身就意味着双方是共担风险，共享利润。”

2016年8月17日作出的最高人民法院（2016）最高法民申1259号裁定书中，虽然合作开发合同双方当事人设立了项目公司，分别按投资比例持有股份，但是由于后来改变约定以固定数额向提供土地使用权一方支付固定回报，因此被认定为“双方之间合同不再具有联合开发性质，而属于土地使用权转让合同性质。”

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