物权法和债权法
物权与债权的关系-法律知识|华律网
在财产权体系中，物权与债权的关系最为密切。物权规范财产的归属和利用关系，债权则规范财产的流转关系。而在财产关系的运作过程中，物权是债权的起点和最终归属，债权则是人们获得和实现物权的桥梁与手段。明确二者的关系，有利于把握民法中财产权体系的构造。
(一)物权与债权的区别
1.物权为支配权，债权为请求权
从权利的作用上看，物权为支配权，债权为请求权。物权的作用是保障权利人能够对标的物直接为全面支配或限定支配，并进而享受物的利益。物权可分为完全物权和定限物权，不同物权有不同的支配力。完全物权即所有权，保障物的所有人能够依法按照自己的意志，对自有物进行占有、使用、收益、处分等全面的支配。除法律的限制外，其他因素都不能限制所有人对自有物的自由支配。定限物权即他物权，他物权人在法律或合同限定的范围内享有支配力，可自主地对他人所有物行使占有、使用、收益、处分等权能中的某些权能。而债是特定人之间的法律关系，债权的实现都需要
的协助，只有通过债务人的给付，
的债权方可实现。所以，物权与债权的最根本区别在于，债权并未赋予权利人以对物的直接支配权，仅仅配备权利人以针对特定人的请求权。债务人对债权人负有给付的义务，但债务人并非债权人的支配客体。债权也没有给债权人以对财产的支配权。所以，有学者说，债权原则上说是以权利主体之间财产关系为内容的，是关系规范(Beziehungsnormen);物权调整的是权利主体对权利客体的关系，是归属规范(Zuordnungsnormen)。
2.物权具有排他性，债权具有相容性;物权具有优先性，债权具有平等性;物权具有追及性，债权没有追及性
从权利的效力上看，因物权为支配权，故物权具有排他性、优先性和追及效力，而债权为请求权，其具有相容性、平等性，无追及效力。依物权的排他性，在同一标的物之上不能有两个或两个以上互不相容的物权存在，且物权可直接排除不法之妨碍;而按照债权的相容性，在同一标的物上，允许同时或先后设立数个内容相同的债权，不发生排他效力。依物权的优先性，当同一标的物上并存数个相容的物权时，先成立的物权一般优先于后成立的物权;而按照债权的平等性，各个债权不论成立先后，均平等受偿。依物权的追及效力，物权的标的物无论辗转落于何人之手，一般而言物权人都可追及其物之所在而行使权利;而债权则没有追及效力，债权人对其标的物没有直接支配权，当债权的标的物被第三人占有时，不论其占有是否合法，债权人一般不得直接向该第三人请求返还。
3.物权为对世权，债权为对人权
从权利效力的范围上看，物权为对世权，债权为对人权。物权对世上任何人都有拘束力，某人对某物享有物权时，其他任何人都负有不得非法妨碍其行使物权的义务，其义务人是不特定的。而债是特定人之间的法律关系，债权只对某个或某些义务人有拘束力，债权人得向其请求给付，其他人则不受债权的约束，即债权的义务人是特定的。如果因第三人的行为使债权不能实现，债权人也不得依据债权的效力向该第三人提出请求。
虽然债属特定人之间的关系，不涉及债权人与债务人以外的第三人，但随着交易领域的扩大和交易形式的多样化，特定人之间的关系在某些情况下，会因第三人的行为而受到威胁。为加固债的关系，保护交易安全，债法理论对传统的债的本质作了某些修正，扩张了债对第三人的效力，其中就包括在第三人侵害债权时，由第三人来承担损害后果。在有的判例中也承认当第三人侵害债权时，债权人得直接向该第三人请求损害赔偿。
4.物权的客体是物，债权的客体是行为
从权利的客体上看，物权的客体是物，该物必须是在事实上、法律上能供民事主体占有、使用、收益、处分的物，既可以是物质实体，也可以是自然力。此外，在某些情况下，一定的权利也可以成为物权的客体。债权的客体则是给付，即债务人的某种特定行为。
5.
定原则与契约自由原则
从权利的发生上看，物权法采取物权法定原则，即物权的种类、内容、取得等都需由法律设定，不允许当事人任意创设新的物权种类或变更物权的内容。而在债权的发生上，既有法定之债(如
行为之债、
之债、无因管理之债等)，也有约定之债(如契约之债)，且多为约定之债。法律对于约定之债的发生采取契约自由原则，只要当事人不违反法律的强制性规定和公序良俗，可通过合意自由创设债权。
6.物权是静态财产权，债权是动态财产权
从权利的社会机能上看，物权是静态财产权，其社会机能是保护标的物的永续或恒常状态，明确对财产的归属和支配，侧重于财产的静态安全。而债权则是动态财产权，其社会机能是跨越时空障碍，实现财产的流转，保障在不同地域、不同时间发生的商品交换得以实现，侧重于财产的动态安全。
(二)物权与债权的联系
物权与债权虽有上述区别，但作为现代财产权的两大支柱，它们又存在着密切的联系。二者相辅相成，彼此协力，共同实现对经济生活的调整。
1.物权与债权关系的相对化。具体表现在以下方面：
(1)债权物权化。即债权逐渐具有了物权的某些特征，如法定性、排他性等。其典型有二：一是租赁权的物权化使得“买卖不破租赁”;二是
制度使得经预告登记的债权具有物权的效力。
(2)物权债权化。即物权逐渐具有了债权的某些特征，如意定性、相对性等，例如物权的证券化就使这些证券所代表的物权的绝对性淡化。
2.债权法对物权关系的类推适用。如债权请求权尤其是债务不履行所生请求权原则上可类推适用于物权请求权。即当物权法没有规定时，有关消除危险、排除妨害、返还原物等物权请求权的行使，可以类推适用同为救济权的债务不履行请求权。
3.物权与债权具有功能上的互补关系。表现为二者的互用、互换、互动。由于物权法采取物权法定主义，对于那些法律没有规定的物权类型，常可以通过债权来满足社会经济生活的需要;对于那些违反物权法定主义规定创设的“物权”，虽不发生物权的效力，但可以转换为相应的债权，产生债权的效力;此外担保物权与债权的联系最为紧密，二者互相促动，担保物权一方面旨在保障债权的实现，另一方面具有诱导债权发生的功能(例如最高额抵押权)，同时债权又可以成为担保物权(如权利质权)的标的。二者之间的密切联系由此可见一斑。
物权与债权作为财产权的两大组成部分，二者之间血肉相连，物权和债权只是对财产权的一个分类，而任何分类都是对天然的伤害。一个分类并不能把物权和债权之间早已存在的联系割断，相反在二者的界限之间必然存在一个模糊区，这一区域里你中有我，我中有你。有学者早已指出，理念型的物权与债权存在着截然的区别，而现实中的物权与债权却并非截然分开的。实际上，在物权内部不同类型的物权之间的物权性程度也各不相同。比较而言，所有权的物权性最高，其次是用益物权，其物权性高于担保物权，而担保物权内部的物权性也有高低之分，抵押权、质权的物权性高于
，而留置权的物权性则高于优先权，优先权更接近于债权。相反，债权中的租赁权由于物权化而更接近于物权。基于此，有人主张，谈论某种权利是物权或债权没有意义，最好是对该权利能够发生什么样的具体权利，发生那样的具体权利是否妥当，作个别的判断。甚至有学者认为：“事实上区分某种权利为债权或物权恐怕也无太大实益，重要的是该权利具备哪些权能，例如租赁权具有对抗继受人之效力，则将其归类为债权或物权显已不重要，而信托占有制度又系混合债权和物权，则应以债权或物权称之，强为区分恐亦系自寻烦恼而无实益。”这种看法虽然有些偏激，但它告诉我们，物权与债权的区分是相对的，对待一项权利，重要的不是在物权与债权的框架中对其进行归类，而是要研究、分析其所具有的权能和效力，以及在现实生活中的作用。
以上就是“物权与债权的关系”的相关知识，希望大家能够多多了解，如果在以后遇到合法的权益被侵犯的情况，就可以通过法律武器来维护自己的合法权益。如果您的情况比较复杂，华律网也提供
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物权和债权有哪些区别?-找法网(findlaw.cn)
债权为请求权。债权人只有通过请求债务人履行债务才能实现自己的特定利益。而物权为支配权，物权人无须借助于他人的意思和行为，即可行使权利，并实现自己的利益。他人只要不妨碍物权人行使权利，物权人的利益即已有足够的保障。在抵押权，抵押权人虽然不直接占有抵押物，但当债务人届期不履行债务时，抵押权人即可径行请求法院拍卖抵押物，而不需抵押人的介入。
除了法定之债外，合同之债的设定采任意主义。当事人只要不违反法律的强制性规定和公序良俗，即可依自己的自由意思，任意设定债权。而物权的设定采法定主义，除法律有规定者外，不许当事人自行创设，也不许变更物权的内容。法律如此规定，系因债权仅存在于特定人之间，较少涉及第三人;而物权的义务主体为社会上的一切人;物权的标的，系为社会经济的基础，如果容许自由创设，难免有害经济秩序的安全。 另外，债权的发生，可由不法行为引起;而物权的发生，则只能由合法行为或者事实引起。
债权为相对权，物权为绝对权。债权只能向特定的义务主体(债务人)主张。即使因第三人的行为使得债务人不能履行债务，该第三人也不向债权人承担责任。如果第三人的行为构成侵害债权，债权人也只能依另一法律关系，向侵害债权之人请求损害赔偿。物权的义务主体为不特定的一切他人，即一切他人均负有不妨碍物权人行使物权和不侵害物权人的物权的义务，因此物权能向一切他人主张。在此意义上，债权又可称为对人权，物权又可称为对事权。
债权的客体(标的)为给付，即债务人的特定行为;而物权的客体只能是物。作为债权标的物的物可以是不特定的种类物，也可以是债权成立时尚不存在的物，但法律禁止流通的物不能作为债权的标的物。而作为物权客体的物只能是现实的、特定的物，法律禁止流通的物，也可以成为物权的客体。作为债权标的的给付，多为债务人的积极行为;而在物权关系中，义务主体的行为通常为不作为。
债权与物权具有下列区别：1.物权具有排他性，债权则具有相容性; 2.物权与债权同时存在于同一物之上时，物权具有优先效力;3.物权具有追及性，而债权则无。
债权具有时限性，物权则无。债权为有期限的权利，不能永久存续，它可因清偿等原因而消灭。债的当事人的死亡，也往往导致债的消灭。而物权尤其是所有权，其性质为支配权，只要标的物存在，权利就存在，法律上没有期限的限制。所有物被转让时，原所有人丧失所有权，新所有人继受所有权，只发生所有权的移转。所有人死亡时，所有权依继承法的规定发生移转。只有标的物灭失或具有法律规定的特别原因，才会导致所有权的消灭。
债权的转让有一定的限制，而物权的转让则一般没有限制。债权的标的为债务人的行为，且多具有人身信赖的性质，因而各国法律对于债权的转让设有一些限制。例如依债权的性质不许转让者(如借贷、委任、雇用、租赁、提供特定劳务等)或者依当事人特约不许转让者，均不得让与第三人。物权含有处分权，除法律规定禁止流通或者限制流通的物以外，所有人出卖其所有物，不须征得任何人的同意。
的目的一般在于恢复权利人对于物的支配，因而以
为原则，注重于采用物上请求权的方法，例如，所有物被他人非法占有时，所有人可以请求其返还所有物;他人非法妨害所有权时，所有人可以请求
;他人有非法妨害所有权之虞时，所有人可以请求预防妨害。他人对所有人造成损害的，所有人可以请求损害赔偿等。除了民法对于
，其他如刑法、行政法等也对物权给予保护。
债权保护的目的在于实现债权人的利益，因此多采用支付违约金、采取补救措施、强制履行、损害赔偿等补偿损失的方法，而且对债权的保护一般限于民法上的保护。
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物权法中物权和债权的区分的意义-找法网(findlaw.cn)
物权在本质上是一种支配权。所谓支配权就是指权利人直接支配特定物的权利，与其对应的是请求权，是指权利人请求他人为一定行为或不为一定行为的权利。罗马法学家很早就开始从对人权和对物权的区分中来观察这两种权利。而潘德克吞学派利用支配权和请求权来概括这两种权利，按照萨维尼的看法，物权之所以区别于债权在于其以物为客体，在于其“以占有或者对物的事实支配为其材料”。温德萨伊德也认为，对物权应该是物上的权利(einRechtanderSache)，并且应该以物为客体。[8]物权作为支配权，是与作为请求权的债权相区别的，支配权与请求权是两种不同性质的民事权利，它们在权利的内容、取得方法、行使方式以及救济途径等方面存在重大的区，应当在法律上对二者进行区分。具体而言:
第一，二者在物的关系的直接性程度上有所不同。作为支配权的物权，权利人可以通过对物的直接支配来实现其利益，而请求权只能借助他人的意志建立与物之间的联系，因而不能直接实现对物的控制。强调物权对于物的直接支配性，一方面，表明权利人的意志对于物的直接控制程度。黑格尔说“，我把某物置于我自己外部力量的支配之下，这样就构成占有”，“所以据为己有，归根到底无非是，表示我的意志对物的优越性，并显示出物不是自在自为地存在的”。[9]黑格尔实际上将权利人对物的支配视为一种意志的支配。日本著名的民法学家我妻荣进一步将支配的含义解释为一种意志关系，他认为，物权支配性的本质应该作如此理解:“支配的观念指的是人所表示的意思和意思之间的一种关系，所以即使在物权中，权利人使用标的物得到了法律之认可保障，则权利人以外的其他任何人不得妨碍其行使权利。若从这层意义上而言，其他任何人的意思也就都受到了权利人意思的支配。”[10]从权利人对物的支配角度确实深刻揭示了物权支配性的特点。另一方面，强调物权对于物的直接支配性，有助于维护交易当事人的权利。在交易中，出卖人在买受人交付货款之前是不轻易地将出卖标的物交付给对方的，因为交易实践中人们都懂得一个朴素的道理，即交付标的物就意味着已经让渡了对物的支配的权利。自己利益的实现只能建立在买受人履行了其义务的基础上，这实际上就是支配权与请求权的转换。支配权实际上是对物的控制、管理的权利。如果出卖人将货物交出去以后，买受人没有支付货款，出卖人只能向买受人要求付款，或者要求买受人返还自己交付的货物，这样出卖人无论对价款还是对货物只能享有请求权。这种权利不是直接针对物的权利，而是针对特定人的请求权。应当看到，在与物的关系问题上，墩物的控制和对人的请求是不同的，前者是对物的直接的控制，而后者是对物的间接的控制。在买受人破产的情况下，这种区别就更明显。假如出卖人将标的物卖给买受人，而买受人没有支付价款，后来买受人因为资不抵债面临破产。出卖人不能直接取回标的物，而只能针对未支付的价款或者请求返还的标的物享有债权，并和其他债权人平均受偿。而如果在破产之前没有交付标的物，即使按照合同规定，对方应当先付款，而在没有付款之时，对方陷于破产。此时，出卖人可以基于对方的违约而
，也可以要求对方继续履行。可见，支配权、请求权所涉及的对物的权益的保护程度是不一样的。
第二，二者在创设方式上存在重大的不同。物权的创设包括基于法律行为和非基于法律行为两种，在基于法律行为尤其是基于合同创设物权时，依照我国现行法的规定，除了在当事人之间存在生效的合同行为以外，还必须有交付标的物或者办理登记手续的公示行为，才能导致物权的变动。但作为请求权的债权，只需要当事人之间存在生效的合同行为，就可创设债权。也就是说，仅有债权合同不能导致物权变动，但没有发生物权变动本身并不能否认债权合同的有效成立。另外，在比较法上，还有不少国家或地区的民事立法，认可了取得作为支配权的物权的特殊途径，如先占、取得时效以及添附制度等，而作为请求权的债权，就不存在这些特殊的取得方法。
第三，二者在行使方式上存在重大的差异。支配权是权利人以自己的意志对物行使权利，不需要以他人的意志为中介，也不需要他人从事积极的协助行为。所以，支配权人的义务人负担的是消极的不作为义务。请求权则必须以相对人的意志作为中介，其实现需要他人的积极协助行为。如果相对人未按照请求权人的意志积极实现某行为，请求权人的利益就无法实现。
第四，二者在救济途径上也存在重大差异。传统民法上存在专门保护物权的物权请求权制度，物权请求权只能适用于具有支配性的物权。物权请求权是为了恢复和保障物权人对物的圆满支配的状态而设立的，在行使物权请求权的情况下，权利人只需证明自己的物权遭受了侵害或者妨害即可，而无需证明有实际的损害后果发生，也无需证明侵害是否具有过错。也就是说，即使损害是未来将要发生的危险，也可以主张物权请求权;即便侵害人或妨害人没有过错，仍然不妨害物权人提起物权请求权。可见，物权请求权制度与债权的请求权是有差异的。此外，有的国家法律规定，所有物返还请求权可以不受时效的限制。之所以作这样的规定，是与物权请求权恢复权利人对物的圆满支配状态的目的分不开的。
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债法和物权法的区别-律图
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王利明：论物权法中物权和债权的区分-罗马法与意大利法研究中心
[关键词]物权法 区分 物权 债权
物权与债权的区分是我国物权法制定过程中首先需要回答的问题。因为这个问题不仅关系到物权独立存在的必要性以及物权法制定的价值,而且它还决定了物权法的内容以及体系的构建。按照通说,财产权是以财产利益为客体的民事权利,它可以分为物权与债权。[1]可见,物权是财产权的一种类型,是财产法的组成部分。
问题在于,是否有必要区分物权与债权,并在此基础上制定物权法。在国外,也曾有一些学者对于物权与债权的区分提出过质疑与批评。譬如,在法国,两个著名的民法学者普拉尼奥尔(Planiol)和撒莱(Saleilles)都认为这一区分没有必要。普拉尼奥尔(Planiol)的“属人主义(personnali2ste)理论”认为,一切权利,尽管债权或者是物权都只在权利主体与义务主体之间发生关系,但一切权利都具有“对抗力”,义务主体都有所谓“普遍性消极义务(obligationpassiveuniverselle)”。这一理论旨在减损物权的效力和物权理论的意义。但是,后世的法国学者普遍认为,普拉尼奥尔(Planiol)的理论混淆了权利客体和权利对于第三人的对抗性,法国学界主流学者也没有接受他的这一观点。[2]而撒莱的“客观主义(objective)理论”认为,物权与债权的区分,更多的是基于权利本身的财产与经济价值,而非基于权利本身所代表的法律联系。按照他的观点,一切权利都可以最后归结为“物权”,这被认为是混淆了物权与债权这两个基本范畴。如今,法国民法学界的主流仍然普遍接受了物权和债权的区分观点。[3]
在我国物权法起草过程中,对于是否要坚持物权和债权的严格区分,仍然存在不同的看法。一些学者认为,物权、债权在性质上都是财产权,在法律上似乎没有区分的必要。有人认为“,物权债权的区分在教学与研究上或许有一定的价值,但在实际生活中究竟有多大价值呢?有谁在向船东领取提单时,还要问一下这是债权还是物权?又有谁在承租公房时还要问一下这是物权还是债权呢?英美法上既无物权与债权之分,也找不到一个确切的与之对应的概念。英美法学家对物权概念是一头雾水,但这并不影响英美法国家的法律生活”。[4]这些学者主张,应当制定一部完整的财产权法,而不是物权法。笔者认为,这种看法虽不无道理,但是仍然值得商榷。
物权与债权的区分问题是民法学的基本问题,首先它关系到整个民法典体系的构建。典型的大陆法系国家的民法如德国民法的体系就是建立于物权与债权的区分之上的。物权与债权的类型区分,与民法典编排体系,以及民事特别法的设置都有着密切联系。[5]一方面,德国式的编排体例的核心是设立总则,而区分物权与债权是设立总则的逻辑前提。《德国民法典》的总则编是以法律行为为核心建立起来的。法律行为是一个抽象的概念,这一概念之所以能够成功地被抽象出来,并在民法总则居于重要地位,就是因为在民法各分则中已经区分了物权行为和债权行为,这些具体的法律行为,就是德国法学家的“物权法上的法律行为”、“债权法上的法律行为”、“亲属法上的法律行为”以及“继承法上的法律行为”等,其中作为法律行为理论支柱的,就是物权法的法律行为(物权合意)和债权法的法律行为(债权合同)。[6]另一方面,按照德国法的模式,在分则中将财产权制度进一步区分为物权与债权制度,并在此基础上形成分则体系。在我国,无论是理论界还是实务界虽然都还没有采纳物权行为理论,但是按照通说,应该借鉴德国的立法经验,设立总则编;如果设立总则,就必须要严格区分物权与债权,因为总则中民事权利的分类、民事责任制度的建立都必须以严格区分物权与债权制度为前提。在分则中也需要分别规定物权和债权制度,在民事责任中也要在区分物权与债权的基础上区别侵权责任与违约责任。因为对物权的侵害主要是借助侵权责任来进行救济,而违约责任制度则主要发挥保护债权的作用。
区分物权和债权,不仅关系到民法典体系问题,而且也关系到物权法体系的建构问题,由于这个问题属于物权法的基础性理论,因此也直接关涉到物权法存在的价值问题。笔者认为,物权与债权区分的具体意义在于:
(一)明确物权作为支配权的属性
物权在本质上是一种支配权。所谓支配权就是指权利人直接支配特定物的权利,与其对应的是请求权,是指权利人请求他人为一定行为或不为一定行为的权利。罗马法学家很早就开始从对人权和对物权的区分中来观察这两种权利。而潘德克吞学派利用支配权和请求权来概括这两种权利,按照萨维尼的看法,物权之所以区别于债权在于其以物为客体,在于其“以占有或者对物的事实支配为其材料”。[7]温德萨伊德也认为,对物权应该是物上的权利(einRechtanderSache),并且应该以物为客体。[8]物权作为支配权,是与作为请求权的债权相区别的,支配权与请求权是两种不同性质的民事权利,它们在权利的内容、取得方法、行使方式以及救济途径等方面存在重大的区,应当在法律上对二者进行区分。具体而言:
第一,二者在物的关系的直接性程度上有所不同。作为支配权的物权,权利人可以通过对物的直接支配来实现其利益,而请求权只能借助他人的意志建立与物之间的联系,因而不能直接实现对物的控制。强调物权对于物的直接支配性,一方面,表明权利人的意志对于物的直接控制程度。黑格尔说“,我把某物置于我自己外部力量的支配之下,这样就构成占有”,“所以据为己有,归根到底无非是,表示我的意志对物的优越性,并显示出物不是自在自为地存在的”。[9]黑格尔实际上将权利人对物的支配视为一种意志的支配。日本著名的民法学家我妻荣进一步将支配的含义解释为一种意志关系,他认为,物权支配性的本质应该作如此理解:“支配的观念指的是人所表示的意思和意思之间的一种关系,所以即使在物权中,权利人使用标的物得到了法律之认可保障,则权利人以外的其他任何人不得妨碍其行使权利。若从这层意义上而言,其他任何人的意思也就都受到了权利人意思的支配。”[10]从权利人对物的支配角度确实深刻揭示了物权支配性的特点。另一方面,强调物权对于物的直接支配性,有助于维护交易当事人的权利。在交易中,出卖人在买受人交付货款之前是不轻易地将出卖标的物交付给对方的,因为交易实践中人们都懂得一个朴素的道理,即交付标的物就意味着已经让渡了对物的支配的权利。自己利益的实现只能建立在买受人履行了其义务的基础上,这实际上就是支配权与请求权的转换。支配权实际上是对物的控制、管理的权利。如果出卖人将货物交出去以后,买受人没有支付货款,出卖人只能向买受人要求付款,或者要求买受人返还自己交付的货物,这样出卖人无论对价款还是对货物只能享有请求权。这种权利不是直接针对物的权利,而是针对特定人的请求权。应当看到,在与物的关系问题上,墩物的控制和对人的请求是不同的,前者是对物的直接的控制,而后者是对物的间接的控制。在买受人破产的情况下,这种区别就更明显。假如出卖人将标的物卖给买受人,而买受人没有支付价款,后来买受人因为资不抵债面临破产。出卖人不能直接取回标的物,而只能针对未支付的价款或者请求返还的标的物享有债权,并和其他债权人平均受偿。而如果在破产之前没有交付标的物,即使按照合同规定,对方应当先付款,而在没有付款之时,对方陷于破产。此时,出卖人可以基于对方的违约而解除合同,也可以要求对方继续履行。可见,支配权、请求权所涉及的对物的权益的保护程度是不一样的。
第二,二者在创设方式上存在重大的不同。物权的创设包括基于法律行为和非基于法律行为两种,在基于法律行为尤其是基于合同创设物权时,依照我国现行法的规定,除了在当事人之间存在生效的合同行为以外,还必须有交付标的物或者办理登记手续的公示行为,才能导致物权的变动。但作为请求权的债权,只需要当事人之间存在生效的合同行为,就可创设债权。也就是说,仅有债权合同不能导致物权变动,但没有发生物权变动本身并不能否认债权合同的有效成立。另外,在比较法上,还有不少国家或地区的民事立法,认可了取得作为支配权的物权的特殊途径,如先占、取得时效以及添附制度等,而作为请求权的债权,就不存在这些特殊的取得方法。
第三,二者在行使方式上存在重大的差异。支配权是权利人以自己的意志对物行使权利,不需要以他人的意志为中介,也不需要他人从事积极的协助行为。所以,支配权人的义务人负担的是消极的不作为义务。请求权则必须以相对人的意志作为中介,其实现需要他人的积极协助行为。如果相对人未按照请求权人的意志积极实现某行为,请求权人的利益就无法实现。
第四,二者在救济途径上也存在重大差异。传统民法上存在专门保护物权的物权请求权制度,物权请求权只能适用于具有支配性的物权。物权请求权是为了恢复和保障物权人对物的圆满支配的状态而设立的,在行使物权请求权的情况下,权利人只需证明自己的物权遭受了侵害或者妨害即可,而无需证明有实际的损害后果发生,也无需证明侵害是否具有过错。也就是说,即使损害是未来将要发生的危险,也可以主张物权请求权;即便侵害人或妨害人没有过错,仍然不妨害物权人提起物权请求权。可见,物权请求权制度与债权的请求权是有差异的。此外,有的国家法律规定,所有物返还请求权可以不受时效的限制。之所以作这样的规定,是与物权请求权恢复权利人对物的圆满支配状态的目的分不开的。
(二)明确物权具有对世效力和优先效力
区分物权和债权,首先要明确物权具有对世效力。这就是说,物权人所享有的权利,可以对抗权利人之外的一切人。任何人侵害或妨害物权人的权利的,物权人都可以对其主张权利。而债权是一种对人权,权利人只能对特定的义务人行使权利,而不能对其他人主张权利。债权只能在特定的当事人之间产生效力,正是因为这一原理,债权也被称为相对权。这种区分的意义在于,其一,在权利的行使方式上二者是不一样的。就对世权而言,权利人可以对抗一切人,任何人都负有不得妨害侵害的义务。而对人权的权利人只能对抗特定的义务人,权利人只能针对特定的义务人行使权利,而不能针对权利人之外的第三人,第三人也不负有这种义务。其二,由于物权是对世权,关系到第三人的利益,所以这种权利的设定原则上应当采取公示的方法为第三人所知晓。而债权则不需要采取任何公示方法,债权人也没有义务让第三人知道自己是否享有债权以及其内容为何。其三,二者在权利的保护方法上存在重大差异。由于物权是一种对世权,因而其应当受到侵权法的保护,任何人侵害物权或者妨害物权人行使权利,权利人都可以通过提起侵权行为之诉来获得法律上的救济。但债权作为对人权,原则上不受侵权法的保护。如果债务人不履行债务,需要承担违约责任。当然,在现代侵权法中,债权在特殊的情况下也能受到侵权法的保护,如第三人恶意侵害债权的,就应当承担侵权责任。但侵权法对债权的保护是将其作为一种特殊利益加以保护的,即合同债权作为一种相对权,只能对特定的债务人产生效力,对第三人而言,它不是一种“权利”,而只不过是一种应受法律保护的“利益”而已。可见,第三人侵害债权之所以能够受侵权法的调整,实际上是将债权作为一种合法利益而不是权利来加以保护的。
其次,要明确物权具有优先效力。物权的优先性可以分为对内优先和对外优先两个方面。所谓对外优先,是指当物权和债权并存的时候,物权应当优先于债权。例如,当普通债权和抵押权并存时,抵押权优先于债权而受偿。而对内优先,是指当同一物上并存多个可以相容的他物权时,应当按照物权设立的先后顺序来确定其优先效力。通常,我们讲的物权的优先性主要是指对外优先。而债权则不具有优先的效力,在同一物之上可以设立多个债权,各个债权在受清偿时,应当适用“债权平等”的原则。所谓平等,是指债权人之间的债权除具有优先受偿权(如有担保物权或法定优先权)的之外,不考虑其发生时间之先后,金额之多寡,债权发生之原因,债权人都应当平等地接受清偿。在债务人破产而其财产又不足以清偿全部债务时,应就债务人的财产总额,在数个债权人之间按各个债权数额的比例分配。[11]确定物权的优先效力,将为破产法的清偿还债程序和强制执行法中的执行程序奠定基础。从审判实践来看,只有明确物权的优先效力,才能妥善的处理好各种有关解决权利的纠纷,保护当事人的合法利益。
(三)明确物权客体的特定性
物权作为一种支配权,必须以特定的物作为其支配的客体。这就要求作为物权客体的物必须是独立的、特定的,如果某物尚未形成为特定的物,是不能成为物权的支配对象的。例如,期房在建造过程中还不能形成为特定的物,所以不能成为房屋所有权的客体。但是债权作为一种请求他人为一定行为或不为一定行为的权利,它以行为为其客体,但给付行为本身也可能涉及到一定的标的物的给付。例如买卖期房,要以一定的期房作为标的物。可见,期房因为还没有特定化,所以不能作为物权的客体,但它可以成为债权的标的物。
明确物权客体的特定性,其意义在于:一方面,有助于明确物权可被支配的范围。例如,海水本身难以被支配,所以它不能成为物权的客体,但是随着现代社会对海洋利用技术的提高,海域是可以被确定支配范围的,所以海域使用权可以成为一种物权。一定的空间,如果能够成为被支配的对象,也可以在其上成立物权。另一方面,通过明确物权的客体,有助于理解一些物权法中新的客体。如果某物在交易中具有特定的交换价值,也可以成为物权的客体。例如,虽然集合物中的各个物具有很强的独立性,在集合物没有作为一个整体进入交易领域时,一般都可以被所有人分别支配。比如,企业中的财产如其土地、房屋可以分别作为物权的客体被支配,此时没有必要将集合物作为整个所有权的客体来对待。但是当集合物进入到交换领域后,集合物作为一个整体具有某种交换价值,并可以与其他物相区别,这样它就可以作为物权客体。比如将企业的财产整体上作为担保物设定抵押,或者将企业的财产作为一个整体进行出售。还要看到,物权的客体是既存和确定的某一有体物,而债权可以成立于某一未定和将来的法律关系之上。譬如,当事人之间可以就未来的借款达成协议,也可以附条件的合同,待条件成就而使合同关系实际发生效力。但是物权则不存在着这样的可能性。[12]
在讨论物权的客体时,还必须要看到,作为物权的客体虽然是物,但是在一定的物之上,往往形成一定的生活关系,尤其是在共同的财产之上,可能形成共同的生产生活关系。在现代社会,物权关系是人类基于财产的使用与处分所形成的结合关系“,物权关系主体之结合社会生活,毕竟是依人类复杂之结合关系而组成的。”[13]物权关系不仅仅是单个所有人之间的关系,而且还包括在一定财产之上所形成的团体关系,如企业的财产、建筑物区分所有等形成的所有关系。但是债权本质上是反映交易的一种形式,它表彰的是特定人之间的关系,它一般不会形成某种共同的生活关系。
(四)明确物权的法定性和公示性
区分物权和债权,有助于明确物权的法定性和公示性。所谓物权法定,就是指物权的种类、内容、效力以及公示方法由法律规定,原则上不能由法律之外的规范性文件进行规定,也不能允许当事人自由创设物权的种类以及确定物权的内容、效力和公示方法。物权法定存在的必要性在于,一方面,由于物权法是落实宪法所规定的基本经济制度和所有制关系的民事基本法,反映社会的基本所有制关系,维护国家的基本经济制度,因此物权必须要法定。另一方面,由于物权法定规定的物权类型就是对登记的指引与规范。[14]依据物权法定原则所设定的物权公示制度,有利于防止欺诈,维护交易安全。还要看到,物权法定有利于节省谈判成本。因为法律规定了物权的种类和内容,当事人在创设物权时就不需要在谈判协商创设某一种物权应当具备什么样的条件以及有关物权的内容应该如何确定。物权法定其实就是要形成一种物权创设的标准化(standardization),这就是说,在物权法定的模式下,法律所规定的物权类型和内容,是法律设计的最优化的财产权标准(optimalstandardization),按照这种标准化来创设物权就可以节省谈判成本。[13]物权被法定之后,当事人在谈判中只需严格依据法律规定的内容以及类型进行协商,而不必就某一类物权具有什么样的内容、达到什么样的条件才能创设物权以及该物权具有哪些效力等问题大伤脑筋,这样就减少了当事人谈判的成本。[15]而且物权法定也有利于减少当事人因为设定不符合法律要求的物权及其内容,最终不被法律承认而不得不承担的挫折成本(frustrationcost)。[16]而对于合同债权,法律没有法定的要求。在合同领域实行合同自由原则,当事人完全可以依法自由设定法定类型之外的无名合同。只要当事人所订立的合同没有违反法律的强制性规定和公序良俗,在法律上就能产生预期的效果。
物权的设定和变动必须要公示。物权是一种对世权,具有强烈的排他性,直接关系到第三人利益,因此物权必须要对外公开,使第三人知道,由此决定了物权的设定和变动必须要公示。动产所有权以动产的占有为权利表征,动产质权、留置权亦以占有为权利表征,而不动产则以登记为权利表征,地上权、地役权、抵押权等也要以登记为公示方法。公示常常伴随着物权的存在,一旦公示不存在,物权也将不再存在。公示制度本质上是法律强制性的要求,在某种程度上体现了国家的强制干预。物权之所以要实行公示原则,是因为物权的设定和变动具有外部性(externalities),对第三人权益的影响十分重大,因此为维护交易的安全,物权必须法定。所谓外部性(externalities),就是指人们在从事经济行为时,可能会有一部分利益自己无法享受,或者有一部分成本不需要自己负担,也无法由自己负担,这些问题就是外部性问题。当从事经济活动之当事人将部分成本转嫁于交易当事人以外之第三人,该成本就被称为“外部成本”(externalcosts)。[17]假如将涉及外部性的问题完全交由当事人通过合同来安排,则会损害第三人的利益。[18]对涉及物权的问题,第三人负有查阅义务,如果第三人没有查阅则应自己承担因此从而产生的风险。但是对于合同债权的设定和移转,法律一般没有公示的要求。因为合同债权是一种相对权,它只是关系到相对人之间的利益问题,因而遵循合同相对性原则,合同的内容应当根据合同自由原则由当事人自己来安排。对于涉及合同债权的事项,第三人不负有查阅的义务,也不享有查阅的权利。
(五)明确物权的长期性
区分物权和债权,可以明确物权的长期性特点。相对债权来说,物权是一种长期稳定的财产权。所有权是一种无期限限制的物权,他物权较之于债权一般也都具有长期性和稳定性的特点。而债权是相对短暂的权利,物权与债权对应着两种不同的财产结合关系。一般而言,物权对应着较为稳定、牢固的财产结合关系,而债权则对应着较为松散的财产结合关系。这种区分的意义在于:其一,它直接表明了物权法的一个重要目标就是确认某些财产权为物权,使其成为长期稳定的财产权利,使有恒产者有恒心,以此来鼓励人们创造财富。其二,这种区分在物权法上也会直接影响到现行法中法律规则的设计。以典权与租赁权为例,通说认为,典权是一种支配权,在旧中国民法和我国台湾地区民法中,承认典权是物权,而租赁权是一种请求权。而如果租赁权成为物权,就会在性质上发生变化。比如说《,合同法》第221条规定:“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。”为什么在承租期间内必须要出租人维修,而不应当由承租人维修呢?因为这毕竟是合同债权,而不是一个长期稳定的权利。如果某人租赁他人的房屋,时间也不长,他还要负担维修的费用等,这样成本过高,而且,一旦租赁合同终止,他要返还租赁物,维修房屋时的材料无法取回,甚至支付的费用都很难补偿。但如果是一个典权,情况就不同了。承典人对于承典的房屋享有广泛的使用收益的权利,同时,也相应地要负担维修的义务。另外,根据《合同法》第223条的规定,承租人不得随意对租赁物进行改善,或者在租赁物上增设他物。如果承租人违反了这种不作为义务,出租人有权要求其恢复原状,赔偿损失。这就意味着尽管承租人可以占有租赁物,但毕竟租赁关系是一种松散的财产结合关系,对租赁物状态的改变,必须要尊重出租人的意志。典权关系就并非如此,典权人对典物的改善或者在典物上增设他物,通常并不需要他人的同意。此外,物权和债权在时效的使用上也是不同的,这在很大程度上也受到了上述物权和债权区别的影响。其三,由于物权是一种长期稳定的财产权利,因此,相对债权而言,物权通常可以自由转让,尤其是物权的转让不必要受到合同另一方的限制。债权的转让是受到限制的,尤其是受到合同相对方的限制。例如,租赁权本质上是一种债权,所以,转租必须要取得出租人的同意。按照合同相对性的原理,出租人只有将租赁物交给承租人使用,而没有将其交给其他人使用的意思。所以,承租人没有取得出租人的同意而转租,承租人将构成违约。但是,对于用益物权而言,通常是可以自由转让的。既然是一种物权,法律上不仅承认它是长期稳定的财产权,而且承认它可以自由转让。
注释:
[1]谢怀拭.论民事权利体系[J].法学研究,1996,(2).
[2]
GhestinetG.Goubeaux,Traitédedroitcivil:introductiongénérale[M].4eéd.,LGDJ,1994,pp.174-176.
[3]PhilippeMalaurie,LaurentAynès,Droitcivil,Lesbiens.Defrénois,2003,pp.81-86.
[4]徐炳.引言:十问物权法(草案)[J].环球法律评论,2006,(1).
[5]王利明.民法(第2版)[M].北京:中国人民大学出版社,2006.110.
[6]王轶.物权变动论[M].北京:中国人民大学出版社,2001.55.
[7] FriedrichCarlvonSavigny.Systemdesheutigenroemischen.Rechtsverlag1840,S.140.
[8]王洪亮等.中德私法研究[M].北京:北京大学出版社,2006.171.
[9]黑格尔.法哲学原理[M].北京:商务印书馆,1961.53、54.
[10] [日]我妻荣.日本物权法[M].台湾:五南图书出版公司,1999.9.
[11]王家福.民法债权[M].北京:法律出版社,1991.9.
[12] PhilippeMalaurie,LaurentAynès,Droitcivil,Lesbiens.Defrénois,2003,pp.89-90.
[13] [日]我妻荣.日本物权法[M].台湾:五南图书出版公司,1999.9
[14]常鹏翱.体系化视角中的物权法定[J].法学研究,2006,(5).
[15]苏永钦.物权法定主义松动下的民事财产权体系——再探大陆民法典的可能性[J].月旦民商法杂志,2005,(8).
[16] ThomasW.MerrillHenrzE.Smith,OptimalStandardiyationintheLawofProperty:TheNumerusClaususPrinciple[M].110YaleL.J.1-70(2000).转引自苏永钦.物权法定主义松动下的民事财产权体系——再探大陆民法典的可能性[J].月旦民商法杂志,2005,(8).
[17] RobertS.Pindyck,DanielRubinfeld[M].Microecomics,641-6426thed.,2005
[18] [德]沃尔夫.物权法[M].吴越,等译.北京:法律出版社,2004.14.
（出处:《法学论坛》2007年第1期 转载自中国民商法律）
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中华人民共和国物权法（主席令第六十二号）
第
号
《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，现予公布，自2007年10月1日起施行。
中华人民共和国主席 胡锦涛
2007年3月16日
（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）
目 录
第一编 总 则
第一章 基本原则
第二章 物权的设立、变更、转让和消灭
第一节 不动产登记
第二节 动产交付
第三节 其他规定
第三章 物权的保护
第二编 所有权
第四章 一般规定
第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权
第六章 业主的建筑物区分所有权
第七章 相邻关系
第八章 共 有
第九章 所有权取得的特别规定
第三编 用益物权
第十章 一般规定
第十一章 土地承包经营权
第十二章 建设用地使用权
第十三章 宅基地使用权
第十四章 地役权
第四编 担保物权
第十五章 一般规定
第十六章 抵押权
第一节 一般抵押权
第二节 最高额抵押权
第十七章 质 权
第一节 动产质权
第二节 权利质权
第十八章 留置权
第五编 占 有
第十九章 占 有
附 则
第一编 总 则
第一章 基本原则
为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。
国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
物权的种类和内容，由法律规定。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。
第二章 物权的设立、变更、转让和消灭
第一节 不动产登记
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
第二节 动产交付
动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
第三节 其他规定
因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
第三章 物权的保护
物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二编 所有权
第四章 一般规定
所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。
法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。
为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。
因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。
第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权
法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。
国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。
矿藏、水流、海域属于国家所有。
城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。
森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。
法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。
无线电频谱资源属于国家所有。
法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。
国防资产属于国家所有。
铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。
国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。
国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。
国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。
国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。
履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。
违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。
集体所有的不动产和动产包括：
（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；
（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；
（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；
（四）集体所有的其他不动产和动产。
农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。
下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：
（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；
（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；
（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；
（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；
（五）法律规定的其他事项。
对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：
（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；
（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；
（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。
集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。
集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。
集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。
私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。
国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。
私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。
企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。
企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。
社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。
第六章 业主的建筑物区分所有权
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
第七章 相邻关系
不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。
不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
第八章 共 有
不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。
第九章 所有权取得的特别规定
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。
善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。
有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。
拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。
权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。
权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。
拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。
遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。
拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。
主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。
天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。
法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。
第三编 用益物权
第十章 一般规定
用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。
国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外。
用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。
因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。
依法取得的海域使用权受法律保护。
依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。
第十一章 土地承包经营权
农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。
农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。
土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。
土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。
土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
承包期内发包人不得调整承包地。
因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。
承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。
承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。
通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。
国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。
第十二章 建设用地使用权
建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：
（一）当事人的名称和住所；
（二）土地界址、面积等；
（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；
（四）土地用途；
（五）使用期限；
（六）出让金等费用及其支付方式；
（七）解决争议的方法。
设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。
建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。
集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。
第十三章 宅基地使用权
宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
第十四章 地役权
地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。
前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。
地役权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）供役地和需役地的位置；
（三）利用目的和方法；
（四）利用期限；
（五）费用及其支付方式；
（六）解决争议的方法。
地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。
地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。
地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。
土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。
地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：
（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；
（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
第四编 担保物权
第十五章 一般规定
担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。
第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。
设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。
被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
有下列情形之一的，担保物权消灭：
（一）主债权消灭；
（二）担保物权实现；
（三）债权人放弃担保物权；
（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。
担保法与本法的规定不一致的，适用本法。
第十六章 抵押权
第一节 一般抵押权
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。
以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；
（四）担保的范围。
抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。
债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：
（一）债务履行期届满，债权未实现；
（二）抵押人被宣告破产或者被撤销；
（三）当事人约定的实现抵押权的情形；
（四）严重影响债权实现的其他情形。
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。
抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
第二节 最高额抵押权
为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。
最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。
有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：
（一）约定的债权确定期间届满；
（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；
（三）新的债权不可能发生；
（四）抵押财产被查封、扣押；
（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；
（六）法律规定债权确定的其他情形。
最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。
第十七章 质 权
第一节 动产质权
为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。
法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。
设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同。
质权合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）质押财产的名称、数量、质量、状况；
（四）担保的范围；
（五）质押财产交付的时间。
质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。
质权自出质人交付质押财产时设立。
质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任。
质权人负有妥善保管质押财产的义务；因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的，出质人可以要求质权人将质押财产提存，或者要求提前清偿债务并返还质押财产。
因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足以危害质权人权利的，质权人有权要求出质人提供相应的担保；出质人不提供的，质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。
质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。
质权人可以放弃质权。债务人以自己的财产出质，质权人放弃该质权的，其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的，质权人应当返还质押财产。
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。
质押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权；质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。
出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任。
质押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归出质人所有，不足部分由债务人清偿。
出质人与质权人可以协议设立最高额质权。
最高额质权除适用本节有关规定外，参照本法第十六章第二节最高额抵押权的规定。
第二节 权利质权
债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：
（一）汇票、支票、本票；
（二）债券、存款单；
（三）仓单、提单；
（四）可以转让的基金份额、股权；
（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；
（六）应收账款；
（七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。
汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的，质权人可以兑现或者提货，并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债务或者提存。
以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。
基金份额、股权出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立。
知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。
应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
权利质权除适用本节规定外，适用本章第一节动产质权的规定。
第十八章 留置权
债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。
前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。
法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。
留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额。
留置权人负有妥善保管留置财产的义务；因保管不善致使留置财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
留置权人有权收取留置财产的孳息。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。
留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后行使留置权；留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。
留置财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿。
同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。
留置权人对留置财产丧失占有或者留置权人接受债务人另行提供担保的，留置权消灭。
第五编 占 有
第十九章 占 有
基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。
不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。
占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
附 则
法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。
本法自2007年10月1日起施行。