开发商破产重组，业主怎么办？-烂尾楼-秦兵房产律师网

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烂尾楼

全国各地的烂尾楼一般最后都是怎么处理的？ - 知乎

谢邀。

2013年我们在一栋大厦的某层查看现场，业主给我们指着偌大空间中的一块地板说：我的房子

。

很尴尬，只是一大片水泥地板，实在是看不出这个房子到底在哪儿。地面上全是建筑垃圾，楼盘已经停工很久了。虽然看着没有人，施工方还是留了一些工人看场子。看到一群西服领带的人在楼里四处转，看场子的人也三三两两，背着手在旁边观察眺望，一脸茫然的看着我们。

离开现场的时候，法院的查封令就贴在门口，凡是经过的人都看得到。刚才业主用手指的那一层，已经被一家来自安徽的法院查封了，而上面那一层则是北京的法院查封的。

几天后，客户打来电话，让律师立刻去现场。维权的业主把开发商里三层外三层的堵在一处商铺里，已经有数个小时。按照法律规定，超过8小时就涉嫌非法拘禁，留给大伙的时间有限，客户给律师让开一条路，让律师进去和开发商谈判。

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李总，开发商的其中一个大股东，李总姓李。以前大家叫他李总，现在出事了，业主们都是直呼其名，叫他李某某，恨不能把他徒手撕了，做成扒鸡。据李总向群众口述交待，加上知情人检举，我们得以知道这个案子案发的前因后果。

2009年，李总和另外一个隐名股东合作开发了这个项目，一个出钱，一个出关系，两个人一碰即合。李总为人豪爽，出口成章，琴棋书画无一不精，气质儒雅，又重义气，经常吃一顿饭第一次见面就送人价值数万的礼品。而隐名股东在N市极有背景，根基雄厚。

双方都是第一次搞房地产开发，初次涉及房地产。为了弥补经验的不足，二人又从江湖上找了一个朋友，据说很有经验的甲方经理，姓许。

依靠隐名股东的关系，李总顺利的拿到了地，这块地皮价值数亿，规划建十几万平米，楼面价在N市算是过得去的价格。楼盘分成两期开发，一期是住宅，二期是商场，分别承包给两家施工方。这块地的地理位置并不是很理想，位于开发商和老城区的交界处，用今天的眼光看，这二位能挑这个地方搞个楼盘加商场，果然是没做过房地产的。

对他们二位而言，商品房开发就是个融资项目，能靠地换到资金就行了。也正是这种心态，为日后楼盘的烂尾埋下了伏笔。

拿地的钱有三块，高利贷一块，李总和其他几个股东自己掏了一块，交了一部分土地出让金之后土地抵押给银行，又拿了一大块。

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拿到地，凭着关系，楼盘顺利拿到了施工许可证和预售许可证。李总找来的施工方交纳了施工保证金进了场，预售许可证拿到前后，楼盘开始销售。地下车库修好后，银行把购房人买房的尾款全款给了开发商。

一期动工后，开发商又马不停蹄的开始盖二期，二期比一期更疯狂，售后包租：三四十万一套商铺，只要你买，开发商就会分成若干期给你返租，十年以后如果楼盘不赚钱，开发商承诺按照房款的250%回购。

在这种诱惑下，商品房卖的不怎么好的楼盘，商铺倒是卖出去大半。各大当地媒体纷纷赶来捧场，什么方圆500公里内最有前途商圈，亚洲第一XX城的说法也见诸报端。

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资金链条断裂后，法院的查封令贴在楼门口，是业主们迅速团结起来的原因，如果不是法院下手快，恐怕这个案子还能再拖三年。

最早有68个商铺业主把律师聘请过去处理烂尾楼问题，接着住宅业主也组织起来开始维权，维权队伍陆陆续续的扩大到200多人。

钱都去哪了，是业主最关心的问题。

按照李总的说法，一笔钱拿去又买了一块地，一笔钱拿到外地投资了某个金融项目，还有一笔钱作为投资进了另外一个楼盘，李总大声承诺，只要这地、项目和楼盘活了一个，他都不会如此被动。问题是，新楼盘也是烂尾状态，卖的比这个小区还差，金融项目是个彻头彻尾的骗局，钱很难拿得回来，最有可能的是那块地。李总承诺，只要地卖掉，就会拿钱把房子建好给业主建房。

李总自责完，也没忘了骂其他的股东。按他的说法，隐名股东和项目经理也没闲着，各方之间对利益分配有了分歧，纷纷拿钱和房子为自己牟利。有些房子还没卖出去就被抵押换了现金，有的房子被送给关系户。现在小区的底商都是被人强占的，这些房子只要卖掉，一定能交房！

把钱掏空的并不仅仅是股东，还有银行和高利贷。由于买地的时候借了钱，开发商每卖一套房子，就立刻用来还款。楼盘销售没有达到预期的水准，股东们矛盾重重，忙着掏空公司的资产，企业的流动资金越来越少。

李总说，他不是第一次被人堵住了，早在一年前，先知先觉的高利贷和投资人就盯上了他。“你们说，我刚卖几套房子有一笔钱，就有人来我家找我要钱，然后是银行，然后是施工方来要工程款。我怎么办？当然是先还他们了（高利贷）。你们不要找我，你们就找他们要，你们的房款都被他们拿走了！别说是房款了，你们去我家看看，我的墨宝他们都没给我留下！”

别人惦记着房子，李总还惦记着自己的字画：起码值500万。

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业主们可没有心情去要李总的墨宝，现在让他写个欠条可比写首绝句靠谱。

业主们不能理解李总为什么会不顾群众利益，而对案发一年前的李总来说，高利贷是第一位的，其次是银行，再然后是政府，最后是施工方，最最后面才是业主。

开发商股东转移掉一些资金放到个人名下。

高利贷抢先拿走利息。

银行也要盯着开发商还贷。

施工方拿不到工程款，就停工。

业主一看楼盘停工，就一起来拉横幅，找政府。

等业主们醒悟过来要起诉的时候，开发商和高利贷已经折腾了一年多了。烂尾楼就像一副多米诺，从第一个环节塌掉之后，压在最下面的总是最后一块。

政府只能安排信访的同志接待，安抚业主，告诉业主领导非常重视，一定协调解决。

翻过头来到底怎么处理这么多方的利益，政府也不知道。1994年到2004年中国经历过一个阶段的楼盘烂尾，再之后的十年房价一直暴涨，就算烂尾了，只要房价一涨，自然就很好解套。所以过去大家看到的那些烂尾楼，现在有不少都不见了。他们去哪儿了？被上涨的房价消化掉了：

而现在，整个楼市去库存，开发商对楼盘和拿地没有兴趣，自顾尚且不暇，遇到这样的烂尾楼盘更不可能有人甘当接盘侠。十年前的经验现在已经不再适用了。

也就是说，到了今天，全中国也没有几个人知道烂尾楼该怎么办，该怎么处理，包括政府。业主们常常说相信政府相信政府，政府两手一摊，对不住，哥也不懂！

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真的不懂吗？

政府不懂，一定有人懂，比如投资人，比如律师，由于立场不同，观点不同，所以总有人在积极行动，引导政府往自己有利的方向走。

最先知道开发商资金链断裂的高利贷第一时间去讨要自己的利息和本金。业主在拉横幅的时候，债主们已经在各自施展手段从开发商剩余的楼盘中寻找自己可以拿得住的资产。没卖出去的房子，卖出去了没网签的房子，抵债了没有办合法手续的房子。也就在业主们不知道的情况下，李总手里的空房子迅速被其他债权人拿走了。而政府在这个过程中，也没有想着去优先保证购房人的利益，

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这里说句题外话，据说文化大革命的时候，村里面开会，大家都特别积极，为啥，因为如果谁要是不在，比如学雷锋搬砖去了，那么这个会不在场的这个人就有比较高的概率被定为反动派，稍有不慎就要被批斗。

几十年过去了，物是人非，道理没变，开发商没钱了，就剩下房子。银行、施工方、债权人、政府纷纷拿着刀叉研究怎么在桌子上割肉，偏偏业主在会议室下，大门外拉横幅。

一群松散的业主和个人、企业比起来，是最没有行动效率的，即便不去管他们，他们也会自己分裂成几派吵来吵去。

业主代表也不是真的代表，手里一没有委托书，二没有授权书，上了会议桌只能这样发言：我就代表我自己！所以作为最大的债权人，业主是没有资格上谈判桌的，无论是破产清算的大桌子，还是逼开发商还钱的小桌子。

业主里面倒是偶尔也有实战派，像我最近认识一位业主，直接把开发商抓走了，警察敢去解救，他就对警察说，

。这个业主的房子果然退掉了。

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回到本案，一年时间，这些本来可以用来拍卖，抵给施工方，增加楼盘被接盘可能的房源，被以极低的价格抵债，如果业主们一开始就察觉到这些问题，本可以用这些作为筹码顺利收房入住的。

难的是，并没有后悔药可吃。

政府找来了政府的法律顾问，当地最大的C所。所主任担任着政府的法律顾问。政府领导问律师，法律如何规定，烂尾楼问题怎么处理。律师答复，按照合同法286条规定，施工方的债权，优于银行抵押权，银行的抵押权优于其他债权。现在开发商欠的外债实在太多，购房人打赢了官司，也拿不到钱。

领导最关心的问题是业主们闹事的问题，问律师有没有什么好办法。律师答复，办法就是让业主们去起诉要求退房。

领导问C律师，能不能代理这个案子，帮业主们都去起诉，或者建议他们起诉。

C主任摇摇头。这样的案子全国也没有几宗，万一弄到最后钱拿不回来，还惹了一身麻烦。不过，要是能让开发商破产，他们愿意担任管理人。

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破产分为两种，重组和清算，清算就是让开发商破产，重组就是开发商不死，直接变卖其股份变成一家新公司，接着把房子盖完。过去十年里，80%的烂尾楼可以靠重组解决。而越是靠近现在，清算占得比例越大。

在破产程序中，法院指定一家律所担任破产管理人，由律所代表开发商对开发商的资产进行清理。剩下多少钱，剩下多少房子，剩下多少股票，欠别人多少钱，欠的是什么钱，别人欠开发商多少钱，怎么要回来。

一般一个破产案件要三年时间，清理完债务之后，余下的部分，有10%被律师事务所先拿走，剩下的让债权人去分。

这个时候该按照什么顺序分？

是 支付了大部分购房款的购房人——》施工方——》银行——》一般债权人。

还是 施工方——》银行——》购房人？

按照我对法律的理解，购房人优先权是有明确的法律依据的，因为绝大多数法律同业者都学习了合同法及合同法的286条，对3年之后最高院给上海市高级人民法院的批复并不了解。

知道这个法条的人不多但绝不是没有，实践中如果不管购房人的生存权，也确实难以平息社会问题，所以才有了最近几年几个成功的烂尾楼复活案例，让业主的优先受偿权得到了法院的实践性认可。然而，按照业主优先受偿这个顺序，多数债权人，包括银行、施工方都会有比较大的损失，所以除了业主、开发商自己（破产免了他的债）和政府，所有餐桌上割肉的各方利益都会不欢迎开发商破产。因为等到破产再分钱就等于分不到钱。

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这个项目的运气好就好在，政府第一时间反应过来冻结了开发商的剩余房产。而业主们组织的较早，有一批业主到法院起诉，起诉分成两批：

1、一批业主要求开发商给业主过户

2、一批业主要求开发商给业主退房

两批官司都顺利的打赢，判决书摞成摞堆在了执行庭法官的面前。

执行庭也很头痛，因为就在业主申请强制执行的不久前，来自外地的法院早已跑到N市先查封了这些房子。

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能不能办产权证？法官去找房管局咨询。房管局表示不可能办产权证，住宅还好说，商铺部分根本不可能办下产权证，因为没办法做面积实测——测绘单位面对和律师们一样的困惑，业主的房子在哪儿，总不能你在地上用粉笔画条线，就说这里有套房子。

住宅楼也存在严重问题，施工方扣着在建工程不放，楼盘不可能竣工验收，不具备交房的条件。有的房子还有一房多卖的问题，都要等着法院判了再说。

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到底该怎么办？

经过业主、施工方、政府、法院几方共同开会，提出了几个方案：

A、让开发商破产，清算，拍卖在建工程所得款项优先用于偿还业主购房款

B、业主集资，政府建立监管账户，业主支付施工尾款把房子盖好

C、政府找开发商接盘，对现在的开发商进行重组

D、先执行一部分商铺用来解决先退房业主的诉求

除了上述事项，业主还争取了两项权利：

1、优先安排业主的子女入学

2、在正是解决之前，政府协调银行同意业主延期偿还按揭贷款

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取得了初步的谈判结果，业主们特意到当地最好的饭店设宴把酒言欢。由于我正在出差，特意和他们通了几分钟的电话，给他们说不要盲目乐观。

业主说：徐律师，你说得对，官司还要继续推进！

好消息迅速传到了其他各方的耳朵中。没有参加集体行动的业主纷纷要求加入维权小组，而债权人则纷纷找到政府信访，表示如果不能拿回本金就要和政府没完。

快乐是短暂的，之后就是漫长的等待。熬了3个月之后，业主们发现整个项目没有丝毫进展。在这个人群里，有一位女士始终保持了冷静，在别人把酒言欢的时候她自己一个人去了法院，并且在之后的几个月里坚持天天去执行庭。就在大家感觉走投无路开始抱怨的时候，这位女士带给大家一个消息改变了整个小组的行动方向：有数百万执行款已经到账！

律师在同一时间收到了这个消息，最先起诉退房的几十家人立刻涌向法院，经过几番交涉，这些钱被业主全部划走。

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成功逃离的先行者毕竟是少数，更多的业主现在还在等待，等待破产清算，等待开发商能筹到施工款交房。大家等啊等啊，觉得这个事情似乎也没有什么所谓，不就是房子拿不回来了吗。

政府的法律顾问，律师C主任和我们聊天的时候说，徐斌律师，我做了这么多破产案件，第一次遇到业主组织起来请了律师参与谈判的，你们是怎么把他们组织起来的？

我们运气好。

（为了保护客户隐私，所有内容无实名，图片与案件无关联）

最近在调整岗位，手头上的事情不是特别多，把律所交给我的工作该结尾的都完整结结尾，昨天出差从安徽淮南回来，我以为我不累，晚上自信的一个人去看“你的名字”睡着了。

趁着对楼盘的热乎劲，写下我的经历和总结，也鉴于职业方向变更的问题，往后我再接触新的烂尾楼的机会可能会比较少了。在知乎上，太多和我一样的人，从不吝啬自己的经历和感悟，以下毫无保留，送给大家。

小区地理位置极佳，约定14年年底交房迟延至今，规划内4栋楼，只有3栋楼仅主体完成（外立面还未施工），第四栋才见雏形。15年年初业主找政府闹了一次，施工方派了两个人（见下图2）干到今天，准备继续两个人为了建几栋楼继续努力下去。其他情况，业主不详！

开发商通知业主收房！收房！收房！电梯只能上不能下！

【图为16年12月2日摄于小区内】

说到底，我无非是一个搞法律技术的技术男，接收需求者咨询的知乎透明律师而已，但凡向我求助的人，我只能给求助者

，至于这个过程我怎么绘声绘色去描述，求助者是否认可我的分析以及是否践行我的建议，不强求。顺便说一下，我只接触民事案件，刑案请咨询其他知乎大V，比如

，

我原来以为僵局是这样的：

4. 其他债：

僵局是这样的：

5. 业主：

楼盘烂尾，开发商资金链断裂，整个盘遇到僵局，需要大量的钱来解决这个僵局，于是市面上也有投资方愿意试试水，但是要投资，也要对该盘进行分析，投资人也不是傻逼，稳亏不赚也去投钱那真是肉包子打狗，至于

业主只有占据主动权，才能更快的解决这个僵局，靠其他几方不如靠自己，地方政府和银行在解决这类问题上其实没什么经验，主动解决还能避免任人宰割，说不定还可以宰割其他方的债权。所以说，对专业的律师来说，操作方案不难，规避风险也不难，最难的是统一业主成为胖胖的业主，实现下面这个局面去统一代表他们：

知乎里最擅长组织问题要数第一的知乎大V

，他的组织方法大部分我都赞成，你们如果需要都可以去请教徐律师。

：开发商破产重组，债权人纷纷申报债权，重整方案尚未出炉，具体经历可以参见我微博上的一篇文章

。

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买完房，开发商破产楼盘烂尾了……这可怎么办

nancyarora2020 / CC BY-SA

要解释题主遇到的问题，首先是要看懂这个图。

烂尾楼主要是个四方博弈，四家债主：购房人、银行、施工方、一般债权人（基金、投资人、高利贷等），政府、法院当裁判，在建工程当一盘菜，新的开发商当金主。

烂尾楼的问题，核心就是

。所谓（破产）重组，就是通过变卖开发商的股份来清偿债务，开发商还在，但是股东变了，因为在建工程的所有权属于开发商，所以换了股东，也就变相相当于卖了在建工程。

小业主手里持有的，是对这家开发商取得物权的债权。用普通话说，就是先交了钱，等着交房、过户。烂尾楼一般都发生了延期交房、延期过户，合同目的无法实现，一般认为不存在不能退房的情况。

这是个数学题，一般来说业主的全部购房款之和加上没卖掉房子的全部价值应该大于施工、银行、债主的欠款之和。而所谓楼盘烂尾，一定是开发商把业主的购房款挪作他用，导致开发商的资金无法支付施工方工程款才导致楼盘全面停工。

数学公式是这样的：

一旦房子烂尾了就变成这样：

除了业主以外，银行、施工、高利贷都知道盯着没卖掉的房子，只有业主盯着卖掉的房子。这三家都不指望把房子盖好，能挽回损失尽量挽回，只有业主希望复工。这个时候就会出现一个奇怪的现象：法律上优先权老末的高利贷跑去法院起诉，而法律上优先权最高的购房人互相宣传：

抢房子的游戏通常要玩一两年，实在谈不拢了，最好的解决方案就是破产重组。所有债权人都必须申报债权，业主就必须从哭爹喊娘的状态被强行拖到他们本来应该待的地方：谈判桌，也就是债权人会议。所以一般来说债权人会议对于一大群业主来说是好事。但是……

一盘散沙。

首先是开会从来到不齐，然后是参加会议的基本也谈不拢，就算谈拢了也不行动。

回到本案，题主关心重组开始后业主权利何去何从，首先业主不是一个债权人，而是一群债权人，所以法律上肯定不能说只要你是购房人就只能按照一个方案行动，方案必须要业主接受。但是对政府、法院、律所（管理人）来说，一个个谈判又实在太没有效率，所以通常要让业主自己选出业主代表，然后由业主代表代表大伙在政府、法院、管理人订的框架内谈判协商，定出一个方案让业主选。再霸道一些的，业主代表也省了，直接给个方案你们接受不接受吧。

这个方案一般会同时兼顾到要房和退房的两种需求（典型案例如著名的上海楼倒倒案），给予两种不同的解决方案：退房的解决方案包括违约金的多少，钱款什么时候到位（有时分期长达数年）。交房的方案则涉及到怎么和第一家开发商解决，怎么和重组后的开发商签约，违约金放弃到什么程度，怎么办理产权证等等问题。但是也不排除全部要求退房的可能。

业主要想取得比较理想的谈判成果，掌握主动权，就一定要积极参与，形成业主组织，选出业主代表，聘请律师担任法律顾问。如果你自己去谈，你是最小的债权人。如果你们抱团，你们就是最大的债权人。

业主也要打消一个误区，并不是只要重组就等于有钱有房。

重组之后依然烂尾也很正常。有的时候重组是债转股，没有优先级的债权人拿到开发商的股份，推一波就走了，楼盘继续烂着。有的时候接盘侠变成烂尾侠，初衷是好的，没想到膝盖中了一箭，还是止损闪人吧。开发商承担的是有限责任，业主则是 30 年的按揭贷款，风险根本不在一个量级上。总之，业主们不能干等着。

在可以选择的前提下，要钱还是要房？

我的观点：

通常烂尾楼的房产证下来都比较慢，尤其是题主说的这种情况，规划变更严重到这个程度，竣工、面积、规划都很难验收通过，勉强重组之后开发商未必能把整个项目做完，有可能再卖一批房子就又烂了。有的项目前后重组了好几次，每重组一次实际上这个房子又烂了一些。没有房产证，要房就划不来，因为退房买一个有房产证的房子也不要很多钱，没有房产证的房子只能值市场价的 1/3。

要钱还是要房还要考虑房价因素，房价跌要钱合适，房价涨要房合适，除非赔偿能覆盖房价。

利益问题还是其次，业主这时候会有各种各样的风险：如果重组的资金一到位就被转走了，退房就拿不到钱；如果不提前评估项目能不能办下产权证，要房就非常亏。监督资金、签订协议、司法确认（通常难免还是要去起诉）、评估项目、跟踪进度，这些是普通人既没有时间精力，又没有专业知识去面对的，大伙只能是两眼一抹黑，全凭运气。

如果我讲的这些对业主来说太过于复杂——我已经尽量用人类语言来描述这个事情了——实际上要比我讲的复杂得多，多方博弈，地方特色，政治干预等等，

如果这样的文字还看不懂，就回头

，就理解我想表达的意思了

建议大家还是共同聘请律师作为专业人士代表业主参与整个破产重组，让专业的人做专业的事，让自己利益最大化。否则一大群购房人面对专业人士，他说的对不对你们都搞不清楚，想那个主意又没有授权，很难全面的维护自己的利益。

按揭购买的期房，因开发商倒闭成烂尾楼，该怎么办？ - 知乎

如果开发商破产楼盘成为烂尾楼。对购房者来说可能会面临房产无法拿到而又仍须归还银行贷款的情况。

首先是房产能不能拿到的问题。开发商破产可能会面临企业清算重组。这个时间有可能会两三年时间，也有可能会拖很久。特别是有的中小开发商跑路的情况下。因此这样楼盘就有可能烂尾。在短期内可能就拿不到房。

第二就是在楼盘烂尾的情况下，有可能还需要继续归还贷款。因为购买的是期房，期房没有交房，贷款已经办理下来了。在还没有交房，房产证还没有办理下来的情况下，你所购买的期房实际上是开发商对银行的一种担保。购房者可以选择解除购房合同，相应的贷款余额部分就不需要再继续归还了。那么你的首付和你已经偿还的贷款部分，就会变成一种普通的债权。如果开发商进行破产清算，那么会列入破产清算财产。

第三就是你如果没有解除购房合同，可以主张对该期房的权利。开发商可能面临债务违约，你所购买的期房可能被法院查封。这个情况下可以提出执行异议，对于已经付清大部分房款的房屋，法院是不能够进行查封的。一般来说，购房的同时应当在房管部门进行购房合同的备案。必要的时候也可以在不动产登记中心进行预预登记，避免今后发生不必要的纠纷。

总的来说就是有两种处理的方式，一是选择继续归还贷款，要这个房子。那么对该期房的权利可以进行主张，即使开发商破产清算的情况下，你所购买的期房是不列入破产清算的财产。二是主张解除购房合同，解除与银行的贷款合同。那么你的首付和你已经偿付的贷款部分会成为你对开发商的普通债权。如果开发商破产清算那么的这部分债权同样可以列入破产清算的部分。

烂尾楼的业主们该怎么办-烂尾楼房贷该怎么办 - 见闻坊

很多买房的人最怕的就是买到了烂尾楼，因此对于这些方面的购房都是要多加谨慎，那么如果遇到了烂尾楼要怎么办呢，烂尾楼的业主们该怎么办，烂尾楼房贷该怎么办，是不是应该和其他业主一起维权，接下来大家就随见闻坊小编一起了解看看~

1、请求银行立即拍卖停按业主的房屋，了清业主与银行的债权债务关系。

2、业主自筹资金收尾。要求建委房管局停工办等部门提出指导。

3、要求开发商复工收尾，收房后业主续供。

4、要求开发商破产清算。

1、尽量买现房

虽然说购买现房的购房成本要多很多，但如果购房者毫无选房经验，又担心自己买到烂尾楼，在经济允许的情况下，选择现房更让人放心一些。买现房是避开烂尾楼最为直接的方式，现房看得见摸得着，一般情况下办完贷款就能办理交房手续，拿钥匙装修着手入住。现房小区内部规划也都一目了然，买现房更放心。

2、看开发商五证

目前有很多开发商在手续还不齐全的情况下就开始销售房屋了，而正规的开发商一定是在五证齐全的情况下销售房屋的，五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。市场上无证销售的房子，价格确实便宜，但是这种房子相对而言，更加有风险，所以小编提醒大家在买房时一定要检查五证。

3、考察开发商实力与信誉

实力强、信誉好的开发商更值得信赖一些，这样的开发商出现烂尾的几率就更小一些，买房选择大开发商，可以避免很多潜在风险。大开发商品牌房企开发实力雄厚，资金充足，质量也更有保障。同时，品牌房企拥有更好地物管服务，居住舒适度高。诚信是衡量一个企业的重要标准，诚信的企业更值得信赖，因此购房者要了解一下开发商的信誉好坏。

4、关注已建成的项目

小编建议大家选房子的时候最好不要选新手开发商，也就是以往没有开发过楼盘的开发商，并且有多开发经验的开发商，购房者还可以参照以往开发的项目。为了避免购买到烂尾房，购房者可以去已经交付的楼盘看一下，询问一下已经住进去的用户，了解一下交房是否延期，购买时的保证是否都已达成，物业服务的质量等等。

1、业主尽可能同进退

在搞清楚产权归属、决定是否起诉发展商时，购房者应尽量与其他业主齐心一致，尽量避免出现部分业主获得赔偿、部分业主得不到赔偿的情况，这样也能获得大限度的法律支持。

2、尽可能减少损失

如果开发商有能力在短时间内筹措到资金让工程继续下去，不妨给他们点时间，毕竟这样会减少损失。

3、不要急于退房

不要轻易根据合同将房子退给发展商，开发商既然没钱完成工程，很可能也没钱退给你。轻易退了房之后购房者只能拿到收据或欠条，和发展商之间的关系将由买卖关系变为债权债务关系，而根据有关法规，对楼盘有抵押权利的机构(银行)具备优先偿还权，普通消费者并不具有优先受偿的权力。

1、在开发商因资金紧张无法按期交房时，购房人可以按照双方合同的约定，要求开发商支付违约金。

2、如果开发商逾期交房严重超期，并符合合同约定的合同解除条件时，购房人可以以开发商逾期交房为理由，要求解除与开发商签订的购房合同，并要求开发商退还购房款并承担合同约定的违约责任。

不过，开发商逾期交房时一般都会伴随资金紧张的情况，某些开发商甚至已经资不抵债，而开发商开发的房产上一般均设有银行的抵押权。也就是说，购房人即使解除合同，开发商也很可能无力返还购房款，而作为抵押权人的银行则可以要求变卖房产并优先受偿，购房人权利反而无法得到保护。

因此，建议购房者不要轻易解除购房合同，而是等待开发商交房。根据我国法律规定，消费者在交付全部或者大部分款项后，其有权要求开发商交房，抵押权人和施工人的权利均不得对抗消费者的该项权利。若消费者不解除购房合同，当该房屋符合交付条件，消费者可以要求开发商将房屋交付给自己。

3、如果开发商因资不抵债而停止工地施工，导致房屋一直无法交付的，购房者可以自发组织向法院申请开发商进入破产程序，一旦进入公司破产程序，就可以由法院组织成立由相关部门参与的破产清算小组，由破产清算小组组织对开发商进行破产重组，通过第三方注资的方式使得项目重新开工。

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买到烂尾楼了该怎么办？ - 知乎

导读：最近我收到很多关于烂尾楼的咨询，在这里我将从三个方面统一给大家说一下。让大家对烂尾楼有一个更好的认识，避免遭受不必要的经济损失。

烂尾楼，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。烂尾楼形成的原因较多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。

1、如果开发商再三拖延交房时间，遭遇“烂尾”危机，购房者千万不要根据

中的约定而退房。因为这时开发商手中已经没有多少钱了，退房后，并不能立马拿到购房款，只能拿到

或

。购房者和开发商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。

2、如果该楼盘存在“烂尾”的可能，先不要急于向

起诉，给开发商一点时间，看其是否能在短时间内筹措到资金，完成后续的工程，将可能的损失降到最低。

3、如果业主决定起诉开发商，则必须团结一致，齐心协力。如果只是一部分业主打官司且获得胜诉，得到赔偿，而其他的业主没有及时起诉，可能最终得不到赔偿。到一定时间之后，如果开发商依然没有筹集到足够的资金来完成项目，开发商就应该向法院提出

。经法院对该

析产、拍卖后，获取项目后续完工的资金。

4、假如发展商最后因资不抵债，不得不宣布破产，分为以下两种情况。

A、若宣告破产时房屋尚未建成，则会造成开发商对购房者不能履行责任的情况。

买房和分期付款

，这两种买房的方式会对房屋的产权归属产生不同的影响。购房者买房时要注意房子的销售手续和产权是否明晰。该房屋是否有产权证和销售许可证，是否被抵押，抵押期限以及如何解除抵押。如果是拍卖房，应弄清产权过户手续是否已经办理等。必要时，可以向

。

B、如果开发商破产后房子已建成，购房者则可按照程序向房管部门申请办理房产证/

。购房者可以到工商行政部门，查询该房企是否按照法定程序进行了注销，如果已经合法注销，则可凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证以及其它相关资料，到相关部门办理房产证/不动产证。

1、买现房

这是避开烂尾楼最为直接的方式。现房看得见摸得着，一般情况下办完贷款就能办理交房手续，拿钥匙装修着手入住。现房小区内部规划也都一目了然，买现房更放心。

2、选择品牌房企

买房选择大开发商，可以避免很多潜在风险。大开发商品牌房企开发实力雄厚，资金充足，质量也更有保障。同时，品牌房企拥有更好地物管服务，居住舒适度高。

3、考察开发商的实力和信誉

在选择这些楼盘前，要先了解一下开发商的实力和信誉，是否开发过多个楼盘。特别是地级市和县城这种地方，多数的开发商都是本土开发商，如果不买他们的，那么买房的选择余地就很小了。综合考察开发商实力。开发商的开发资质等级是从注册资金、开发资历等综合来评判的。

资质等级分为四个等级，一级为最高，四级为最低，如果开发商的资质是一级和二，说明开发商的实力还是比较强的，出现烂尾的几率也是最低的。

4、看开发商的“五证”，了解项目楼盘的手续。

市场上无证销售的房子，价格确实便宜，但是这种房子相对而言，更加有风险，所以在此提醒大家在买房时一定要检查五证。五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。“五证”齐全的房子，不但有利于避免烂尾楼，而且对于后期办理产权证也是有利的。如果“五证”不齐全，意味着房屋手续不全，那么办理产权证也就不会顺利，甚至会拖上许久。

5、把握合适的购房时机。

据统计，房屋主体工程已经完成2/3的时候，出现烂尾的几率一般较低。有些买房的朋友，受到内部认购、单位团购的低价诱惑，在项目工程还没有打地基就仓促交钱。没有动工意味着手续没到位，规划能否通过还是个未知数。

以上就是我对烂尾楼相关信息的整理和看法，希望能解答大家大部分的疑惑，如果仍有不明白的地方或者需要详细了解的，可以私聊我。

附：《商品房销售管理办法》第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

美丽之都：南阳首例烂尾楼破产重整之路！ - 知乎

一

如果用一句话形容南阳烂尾楼的情况，老百姓喜欢说：

这句话言简意赅，信息量大，描述到位，骇人听闻。外地人听后一般都会惊讶地反问：不可能吧？听起来很像个段子，其实是真事。

借问此盘何处是，村民遥指净土庵。这个楼盘有一个美丽的名字，它叫“美丽之都”。

美丽之都不仅是芳官局和中心医院的团购房，还是当年众多老百姓的伤心地。

这是南阳首例试水破产重整的烂尾项目，历史意义和示范作用巨大。因为美丽之都是重要的城中村改造项目——体量大，购房人数量多，涉及到拆迁安置户数多。

而且，作为南阳最大的烂尾项目，此次重整将为南阳其他烂尾项目的解决提供重要参考，关系到南阳后续的问题楼盘整治。从这两个意义上讲，美丽之都项目的破产重整，不管成败，都将注定成为南阳烂尾楼整治的重大历史事件。

美丽之都是个什么项目。我们从官方的回复可以一瞥。

从里面我们能读出几个信息点：

这里面，还有一个有趣的细节，为什么部分买房人迟迟不来网签？

很可能的一个原因，是这些人是炒房客。

2017年棚改正当时，房价一天一个样，放手里，拖着不网签，随后找到接盘侠走个私下更名，能省下不少税。

所有好地段的楼盘，都会有一部分人这样炒楼。美丽之都的区位确实诱人。它位于张衡路和仲景路主干道西侧，紧邻温凉河，离二十八小、七小、十三中北校区、三中都不远（后面的城中村是七小、三中的学区），两所中学都是市重点。

项目向西过个路口就是公安大厦，中国联通公司、房管局等单位也在附近，周边还有金凯悦商圈、尚城国际商圈、财局商圈，分别有三个大型万德隆超市，离二院、儿童医院、天山路妇产医院都很近。想想紧挨着美丽之都的长安公馆，虽然被市民吐槽是筒子楼，2018年时价格卖到8500到9000，东侧的尚城国际，价格在1万以上。

更何况，以前臭水沟温凉河，经过这几年河道治理之后，已经今非昔比，成为美丽之都重要的市政绿化配套，着实让人羡慕。

越分析区位，越觉得美丽之都可惜。362亩大盘，绝对是大手笔，可以说这不是一个楼盘，而是一座新城——紧邻温凉河岸，跨越张衡路，涉及城中村改造、酒店项目、商业配套和住宅。

当年开发商锦寓置业，在开发完一期城中村改造项目都市春天之后，跨越范蠡路北上，继续瞄准城中村改造，可谓志得意满，项目也屡屡受到市里面的重视。

我们看一看当年开发商自己的宣传词，对美丽之都项目会有一个基本的了解：

如今，一地鸡毛。

长期的烂尾、债务纠纷和投资人失和，不仅让业主愁白了头，也让南阳人捶胸顿足，当然也成了南阳一任又一任领导层日夜焦虑、压在心口的大石头。

这些项目，涉及成百上千户的家庭，涉及到上万人一辈子的存款！涉及复杂的债务关系！涉及到一个城市片区的生死！为任一方，怎可能视而不见呢？

从普通业主到安置户，从农民工到施工方，从房管局到中心医院，社会各阶层，各团购单位，一年又一年，一年又一年，把压抑的诉求反映给了各级政府。

终于，项目迎来了转机：

“破产重整”是一个法律词汇。

不仅南阳人陌生，说实在的，中国人都很陌生。真正意义上符合市场经济的企业破产法，大陆在2007年6月1日才开始实施。美丽之都开始拆迁时，这部法律还没有颁布。

以至于到了现在，中国老百姓一听到“破产”二字，还是会很恐慌：

再听到“破产+重整”，更着急：

我们先来了解什么是破产重整。

我国法律中的破产重整，基本性质是「债权的集体清偿程序」。通过这一程序形成的重组计划，实质上是债务人、债权人、股东等厉害关系人之间在不断协商后达成的协议，在法律上具有较强的约束力。

法院受理后，债权人只能走破产清算途径申报债权集体清偿，不能再要求按原协议清偿。这也就是为什么，法院批准破产后，原来的债权人就暂时不能向破产企业要债。

债务人为了继续经营企业，债权人为了更好保护债权，均可以再向法院提出重整申请。法院批准后，由债务人或破产管理人提出重整计划草案（债权人无权提），交债权人会议表决后形成重整计划，再交由债务人执行。美丽之都的开发商是锦寓置业，在启信宝查询中，仅南阳锦寓置业公司就司法涉诉178条，其中绝大多数都是债务纠纷，企业有债务纠纷，房子被查封，业主的房子也跟着遭殃。

我们以业主起诉开发商的（2020）豫1302执异23号为例：

案外人，通俗的理解就是开发商有债务纠纷，房子被查封，但是这些查封房子，其实已经卖出去，相当于“躺枪”。

买房的人，首付也付了，但是最后房子却因为开发商的其他债务问题被查封了。你说亏不亏？眼看房子就盖好了，但房子你不能住。当然，也有个别幸运儿，满足了解封的三个并列条件，房子“幸免于难”，即：

但这样的人少之又少，多数纠纷中，买房人的房子无法解封，只能等。这也是为什么债权人希望推动开发商重整的重要原因。

我们先说明两个名词。

即美丽之都项目中的（债主，如业主、施工方、投资方等。

指（欠钱的开发商），这里美丽之都的开发商指南阳锦寓置业。

两者，都可以向法院提出重整。即是说，就是欠债的或者被欠债的只要符合破产法规定，都可以提出破产重整。

破产重整其实就是在法律框架内，建立一个债务清偿体系，一方面拯救企业，一方面清偿债务。一般来说破产重整可分为四个步骤：

在法院监督下，选任律所和会计事务所，评估资产，梳理债务。

如美丽之都的重整，就是在南阳中院的监督下，公开选任了两家律所入驻，梳理开发商的债权债务情况、核算评估资产，接受债权申报，协助制定重整计划草案。

债务人（开发商），要拿出一套重组方案，其中要包括债务人的经营方案、债权分类、债权调整方案、债权受偿方案、重整计划的执行期限、重整计划执行的监督期限、有利于债务人重整的其他方案等内容。

即是说，要算算欠谁的钱，打算怎么还，什么时间还。所以在重整之前，很重要的一项就是申报债权，业主最近填的申报单，即是这个作用。

召开债权人会议，表决同意计划。如果部分表决组不同意，可以再表决一次，如果还不通过，就申请法院来裁决或批准。这里面涉及到各方的沟通和利益协调，比较麻烦。草案经过法院批准后，就成为重整计划，对各方产生约束力。

债务人执行计划。当然，在美丽之都重整中，这个执行应该受到政府的进一步监管，避免重整后的资产再出乱子。

当然，如果重整不成功，开发商只能走入最后的破产清算，这也是所有人不愿意看到的。

重整是法律赋予破产企业自救的一个机会，债权人的权利受到一定的约束，这意味着企业要拿出切实可行的方案，来取得债权人的认可。甚至包括原股东出让部分乃至全部股权给债权人，形成债转股，债权人变成新股东。这里面，会有一些冲突需要解决，也事关重整计划是否能通过。

在破产重整过程中，涉及债权人、债务人（即锦寓置业）、股东之间复杂的利益关系和冲突协商。如果采用债转股的方案，新旧股东之间的冲突又该如何协调。

即使破产，原来股东肯定希望保留企业所有权，债权人则恨不得重整后拿走100%的股权，补偿自己的损失。

对于债务人来说，资产重新评估，原有资产评估价值越高，越能抵债，给自己留条后路，但这显然不符合债权人的利益。

当然，在重整中，如果开发商手里还有优质资产，可能还会出现新的进入者，一方面收购债务，另一方面重新注资。美丽之都项目，目前还有一块儿尚未建筑的净地，两栋楼的面积，不知道是否属于可以盘活的资产。

美丽之都烂尾多年，业主各方投诉和维权，但一直没有实质进展。

在南阳中院官网的公开报道中，南阳中院民四庭负责人任万富这样形容此次重整：

参考资料：

管锡展.《公司破产重组中的产权保护问题研究——兼论中国的破产法改革》【D】上海：复旦大学.2003

池伟宏.《论重整计划的制定——破产重整程序的关键环节之一》.来源公众号：交大法学

开发商破产清算后业主该怎么办?开发商破产清算后对业主有什么影响?_房地产律师网

你好

您好，我们是北京京云律师事务所，请问您有什么问题要咨询呢？

我们买了房子开发商不交房，停工，我们业主想集体起诉退房，有希望吗？主要是我们已经网签了，我们在广东中山

建到什么程度了？

现在好多业主都在供着贷款，但开发商停工了

停工多久了

现在没有办法给到什么时候能交楼，之前停了一年多，去年复工了，现在又停了两个月了

可以考虑走法律程序解决，我们之前在浙江台州有烂尾楼的成功案例的，您方便电话沟通吗，现在我们担心的是不知道何时能交楼，能不能拿到房产证？

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