房改房过户费用怎么算-找法网(findlaw.cn)

　　1、房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。房改房又分为成本价、标准价(优惠价)、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。属于部分产权

　　2、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、

与其它商品房的税费构成是不一样的。契税、印花税

　　按照商品房的契税和印花税标准交纳;

　　房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%/。名词解释：当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是今年的成本价，北京市市区目前的房改房成本价为1560元/平米(部分郊区县有所下浮)，也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米;房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了;

　　房改房的

与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款(购房款)的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米;需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有优惠价、标准价两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价(1560元/平米)×建筑面积×6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。按相关规定，以标准价购得的房改房上市时，应先补足标准价和成本价之间的差价。消费者在购买这种二手房改房时，要确认该房屋是否已按照成本价补足差价。

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【房改房】房改房是什么意思_2022房改房政策、过户费用、能买吗-华律网

又可以叫做已购

。已购公有住房，是指城镇职工根据国家

级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。

1.房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。

2.房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购

改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。

……

所谓“房改房”

(又叫已购

)：是指已享受了国家房改优惠政策的住房。它是指职工以家庭为单位，按照国家

级以上地方政府等有关“城镇住房制度改革政策”的规定，以“标准价”或“成本价”购买已建的公有住房。在购买时，职工还同时享受了

、职称、职级、家庭人口等多项优惠折扣。它是一种政策性极强的职工福利分房和购房。

……

大家都希望房屋的产权永久的掌握在自己手中，但是国家规定了土地的使用年限：居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。

产权年限

《

》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

……

案例：

王x：我看好了一套

(房管所的房本房)，给中介

交了

后，才发现国家不允许个人(房本持有者)转让或买卖(之前中介公司说可以)房本房，经过再三考虑后，我决定不买这套房子了，可是中介公司以已经签了买卖协议为由不退还定金。

现在已经有十几天了，我每次去都无果，请您给指导一下怎么要?另外房本上写着不许转让或买卖，与此，房本持有人就不具备买卖资格，那我们的协议即使他签字了是不是也无效呢?

律师观点：

我们认为：房改房能不能买卖，目前我国没有法律、行政法规的具体规定，关于房改房的规定都是各个地方的政策指导的，根据现在的政策的规定，只要出卖人将房改房以成本价或标准价买下来了，取得了房屋的产权证，就可以上市买卖。

……

过户费用：

契税实行3% ～5%的幅度税率。实行幅度税率是考虑到中国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。因此，各省、自治区、

人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照该地区的实际情况决定。

按比例税率计算应

额的方法：应纳税额=计税金额×适用税率

按定额税率计算应纳税额的方法：应纳税额=凭证数量×单位税额

……

过户流程：

1、买卖双方进行沟通。

买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、

件及其它证件。

2、买卖双方签订《

》

如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳

(交纳购房定金不是

的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

……

一、已购公有住房上市需知

a、何谓公有住房?又何谓公有住房上市?

公有住房是指职工已按照国家住房制度改革政策购买的公有住房;而公有住房上市是指已购公有住房依法出售、交换、出租的行为。

b、已购公有住房必须具备什么条件才可出售、交换及赠与?已购公有住房具备下列条件的可以出售、交换、赠与：

1.已取得房地产权证;

2.出售的，已按揭准价或成本价付清房款;

……

两证齐全的全产权房改房，如果不在公告

范围、目前未做过其他抵押，是可以设定抵押权的，用作申请贷款的抵押物。但是否能贷到款，还需要看贷款申请人是否满足贷款银行申请条件，包括稳定的收入，用于偿还贷款本息。

我国

的政策：贷款成数为房产评估值的5-6成、贷款期限为10年、贷款利率为基准年利率上浮10%。借款人在办理贷款时需要向银行提供贷款资金用途证明。银行对于借款人的

记录(信用记录)审核的比较严格。

另外，我国的多数银行都已经开办了此类贷款业务。因此房改房可以银行抵押贷款。

……

上市房改房，又称为“已购

”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易，继承也没有法律障碍。需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市。

……

韩玉红律师系安徽引江律师事务所律师，中华全国律师协会会员，中国政...

杨宏伟，安徽引江律师事务所专职律师,合伙人，担任多家企业及政府部...

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2021房改房政策规定有哪些_房改房可以作为遗产继承吗-法律快车知识专辑

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　　“房改房”也称已购公房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革相关政策的规定，按照成本价或者标准价购买的原承租的公有住房。简言之房改房就是享受国家房改优惠政策购得的公房

　　公房产权归国家所有。包括两种，一种是直管公房，即是房管机关直接管理的公房;一种是自管公房，即是全民所有制的机关团体和企事业单位自行管理的公房。城镇成套公有住房除政府认为不宜出售外，均可以按照国家房改优惠政策向城镇职工出售。

　　(凡独用成套的公有住房，均可向承租的居民户和符合分配住房条件的职工出售。但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。)

　　根据城镇住房改革制度的相关规定，向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，实行成本价确有困难的市(县)，可以实行标准价作为过渡，标准价房的价格低于成本价房，所以在房改初期购房时多采用标准价(优惠价)购买公房。

　　【1】.市场价——职工以市场价购买的住房，产权归个人所有(完全产权)，可以依法进入市场，按照规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

　　【2】.成本价——职工以成本价购买的住房，产权归个人所有(完全产权)，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。(一般是在1995年以后房改的，基本上以成本价购买。)

　　成本价的构成：成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等7项因素。

　　按成本价购买的房改房，其房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位的同意就可处置。但其房产证上有未缴纳土地出让金和以成本价购买等记载，因此在进行再转让时，需补交土地使用权出让金后方能办理过户手续。

　　【3】.标准价——职工以标准价购买的住房，房屋产权是单位和职工家庭共有产权，产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。

　　【关键的时间点——北京市在2003年北京市人民政府下发《北京市已购公有住房上市出售实施办法的》规定，市民无须经单位同意就可自由地出售房改房，单位也不再有优先购买权。】

　　近几年国家提倡成本价购房，以成本价购买的单位住房，所有权属于职工个人，可以上市转让或继承，届时补交土地使用权出让金并按规定交纳相关税费即可。对职工已按标准价购买的住房，鼓励职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息。职工按成本价补足房价款及利息后，住房产权归职工个人所有。

　　1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》出台前以“标准价”购买的住房，这类出售的公房拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。1999年《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》中对此有过解释“对职工已按标准价购买的住房，要鼓励职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息。职工按成本价补足房价款及利息后，住房产权归职工个人所有。”[page]

　　根据《物权法》的规定，房屋产权以登记为准，既然房主现在是你，你就是该房屋的合法产权人，与其他人无关。

　　房改房是参加房改的产权房,来源有的是单位的,有的是使用权的,在购买是若是产权的就要交土地出让金,这个多少根据原产权的百分比不同,若是使用权的就要按工龄去买取.福利房多半是产权房,是单位分配给个人的福利用房

　　谓福利房，亦称优惠房或房改房，是指职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工，职工以标准价或成本价购买，从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。

　　我国现行政策鼓励职工购买住宅，承认福利房归购买者个人所有。1994年7月《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》　第21条规定，“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定”。1999年2月10日，建设部《关于进一步搞好公有住房出售工作有关问题的通知》再次明确：“对已按标准价出售的公有住房，各地要制定切实可行的措施办法，鼓励购房职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息后，产权归个人所有”　。

　　【一】 历史背景：改革开放30年，我国关于住房制度的改革探索实践也经历了近30年，房改房是在改革开放背景下内，城镇住房制度改革的产物，是实现住房商品化、社会化的重要举措。

　　【1】 1994年国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》“房改房”概念诞生，稳步出售公有住房，俗称“房改房”，就是城镇住房制度改革的一项重要任务。

　　【2】 1998年国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》决定自当年起停止住房实物分配(即公房分配)，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的房改新体制。根据1998年当时的中央政策规定，所有单位的公房都要出售给职工，一场公房出售从1998至1999年达到了谢幕前的顶峰。【住房实物分配是指计划经济体制下，国家或单位投资、建设、购买住房并无偿分配给职工，由职工支付一定租金的住房分配体制。住房实物分配体制下职工支付的租金远远低于成本租金，国家主要以“暗贴”的方式给予职工补贴。住房分配货币化是指在市场经济体制下，国家或单位将住房以实物分配形式改为以货币分配形式分给职工，由职工到市场上购买住房获得房屋所有权，国家将以前的“暗贴”转为“明贴”的一种制度。实行住房分配货币化的主要方式有两种：一是住房补贴，二是住房公积金。】

　　【3】 近年来，随着城镇住房制度改革进一步深化，这些房改房已经开始进入二级市场，相关的房改房买卖纠纷、权属纠纷也随之涌现，成为我们在日常法律服务事务中经常遇到的问题。

　　【一】 购房主体的特定性：一般而言，享受价格优惠的购买人仅限于售房单位的职工。不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。

　　【二】 购房的限定性：公有住房的出售对象是家庭，并以家庭成员同意购买为前提，且每一个家庭只能享受一次。(国务院94年的《决定》第十八条：职工按成本价或标准价购买的共有住房，每个家庭只能享受一次，……)

　　【三】 房价的福利性和优惠性：房改房具有福利补助性和政策优惠性的双重属性。所谓的福利性质是因，它的价格不由市场供求关系决定，售房单位将供职工低价租住的原有住房或新建住房，按具有优惠性质的标准价或成本价出售给原居住职工和具备分房条件的职工。房改房还有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。

　　【四】 产权的制约性：是指产权的行使受原单位一定程度的限制。出售给职工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售。如：职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场。

　　【五】 土地使用权以划拨的方式取得：因公有住房的土地使用权是以划拨方式取得，未缴纳土地出让金。已购公有住房上市出售时，无论是以成本价还是以标准价购买的公有住房均需按规定缴纳土地出让金。

　　崔律师：房改房，是指城镇居民自行出资购买的根据国家房屋改革政策出售的房屋。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，职工按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。所以说，当时你们夫妻双方购买70平方米房改房时，已经享受了国家关于房改房的相关优惠政策了，不能再购买你单位的房改房了。

　　张先生：我在一家啤酒厂上班，前段时间在单位工作时被啤酒瓶炸伤眼睛，我认为这属于工伤事故，单位不认可。在经过劳动争议仲裁委员会处理之后，我希望单位再给予一定的精神损害补偿金，单位不肯支付。我可以继续向劳动仲裁部门申请吗?还是向人民法院提起诉讼呢?

　　崔律师：你的工伤事故纠纷经劳动争议仲裁委员会处理之后，现在你要求用人单位赔偿精神损害的，仍属于劳动争议。依据我国相关法律规定，这必须经劳动争议仲裁委员会的仲裁程序来处理，而不能直接向人民法院起诉。但是，如果因用人单位或第三人的侵权行为造成工伤事故的，属于民事侵权案件，你可以就精神赔偿直接向人民法院起诉。

　　赵小姐：今年6月，我应聘到一家公司上班，本来说好试用两个月，合格就签约，可到现在已经半年了，单位对我的工作表现很满意，但就是不跟我签约，这导致我只能拿其他员工一半的薪水，还不能享受保险。现在我想辞职请问能要求单位补偿吗?

　　崔律师：《劳动合同法》第八十二条之规定，用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付二倍的工资。所以，你不仅可以提出辞职，还可以要求该公司支付你没有签劳动合同期间(一个月以上、一年以内)的双倍工资。

　　经法院审理认为，该房屋属房改房，但已取得市场准入证，可上市交易，因此对胡某要求何某协助办理产权过户手续的诉讼予以支持，对于何某辩称的该房系其与丈夫共同财产，其丈夫去世后，双方所生三子均系继承人，故其无权独自出卖房屋的意见，由于何某是房管部门登记的产权人，胡某支付半价善意取得该房，其并无义务审查该房屋是否存在继承关系，故对何某的此项理由不予采纳。

业主返价已经成为当前二手房交易市场的一个热点现象。由于二手房所涉及的历史遗留问题较多，政策涉及面广，因此此类案件也更为复杂，特别是一些房改房、经适房，如房改房未办理市场准入证，经适房未补交土地出让金等情况都是不能上市交易的，购房者一旦买到无权属的房产，会导致民事权益无法保障。消费者在购买这些类型的二手房时，首先要了解当前的相关法律法规及政策，避免因为不懂法，最终吃亏。更不能因为贪图便宜，对于一些明知是违反政策规定的房产进行私下交易，此类交易一旦被判定买卖无效，不仅购房人的民事权益得不到保障，还将承担相应的法律风险。

　　房改房的购买方式按市场价、成本价及标准价分为三种。按照市场价或成本价购买的，房屋所有权归职工(包括配偶)所有，按市场价购买的住房可以上市交易；按成本价购买的住房五年后可以上市交易；按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在五年后单位如放弃优先购买权，可以归职工(包括配偶)所有。

　　房改房的特点为：1、房改房是国家对职工工资中过去没有包含住房消费资金的一种实物补偿，是我国住房制度由使用权无偿分配制向住房商品化过渡的形式。2、房价不由市场供求关系决定，而是由政府根据实际建房成本及折旧，以标准价或成本价出售。3、房改房的出售对象是特定的，购买房改房的人只能是承住该房的本单位职工并符合房改条件。4、房改房的面积有严格的政策控制，按级别确定住房标准。5、房改房出售有特定的优惠政策和特殊补贴，价格在标准价或成本价的基础上按照配偶双方的工龄、职务或职称给予优惠折扣。

　　房改房问题覆盖面广，涉及城镇职工千家万户的切身利益。特别是配偶一方死亡后，另一方参加房改取得的房产，过去由于最高院的司法解释和住建部的行政规章存在冲突，往往被认定为一方财产。对夫妻共有财产的解读，司法解释和政策有着各自的特殊规制，不仅是司法解释和政策而且不同法律之间均存在着一定的冲突，确需思辨探析。

　　第一、房改房问题存在着法律、司法解释与房改政策的冲突

　　最早发现这一问题的是办理房产继承权公证的公证部门。1991年8月31日，司法部与建设部下发了司公通字[1991]117号《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》，要求房产继承过户应当办理公证。根据1994年7月18日国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号)的规定，国家开启了公有住房私有化的房改制度。从1995年开始的全国住房改革，关于房改房权属问题的观点，国务院房改主管部门建设部和最高人民法院一直有不同意见。随着房改活动的深入，在办理涉及房改房的继承公证实务中，各地的公证机构发现了一个与《婚姻法》、《继承法》基本原则规定竞相矛盾的大问题。

　　《婚姻法》规定夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，《继承法》则规定遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。配偶一方死亡后，另一方参加房改，取得的房产，房产登记部门却将《房产证》注明为私人所有，认定是夫妻共有财产。在房改活动中，配偶一方死亡后，另一方申请参加房改，无论他(她)是否是售房单位职工，均按政策有资格参见房改。

　　以泰安市为例，房改实际申请人除与售房单位签订《出售公有住房交易合同》外，还需按政策填写《已购公有住房房改套改表》(简称房改表)，房改表中的房改申请人必须是售房单位职工。也就是说即使该职工已死亡，按照政策仍然是房改申请人，健在一方配偶在申请人配偶资料一栏中登记，该房产证有时登记在已死亡的售房单位职工名下，房改部门按照政策认定是夫妻共有财产。

　　因为公证员是法律职业人，虽对民事法律耳熟能详，但对房改的具体政策却不甚了解。面对这种允许亡人参加房改，给死人发房产证的情况，会大惑不解，此种情况下取得的财产权利，一方面因为是在权利人死亡后取得，这违背了《继承法》关于遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产的规定；另一方面，在婚姻关系因死亡已自然终止的情况下，死亡一方仍然有取得夫妻共有财产的权利，这同样违背了《婚姻法》关于夫妻在婚姻关系续存期间取得的财产为夫妻共有财产的规定。

　　问题反映到司法部，司法部律师公证工作指导司在1998年、1999年连续两次给建设部住房司发函，要求政策解释。1999年4月17日，建设部住房司《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》(建住房市函[1999]005号)答复：“按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策，按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭(夫妇双方)为购房主体，且每个家庭只能享受一次。本案中，唐民悦按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠，该住房应当视为其夫妇双方共同购买。因此，我司认为，该住房应视为唐民悦与其配偶共有财产。”该答复确定了房改房无论配偶一方是否死亡，均归双方共同所有的部门政策。

　　《民法通则》第6条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策》。”《民法通则》第9条规定：“公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”在房改前去世的配偶，房改时民事权利主体资格已消灭，却仍然能够按照政策成为财产权利的主体，关于房改的部门政策和国家的法律原则规定冲突如此之大，以至于司法部不得不向最高院请求司法解释。

　　最高院2000年2月17日在给司法部律师公证司的[2000]法民字第4号《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》指出：“夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。”最高院采取了按购房资金来源，区别对待的做法。这种区分方式与部门房改政策精神显然不同。

　　第二、房改房问题是中国由国家计划经济向社会主义市场经济转轨过程中发生的特殊问题，必须依靠特殊政策来解决

　　房改房是国务院为贯彻落实《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，深化城镇住房制度改革，促进住房商品化和住房建设的发展，而实施的已建公房优惠私有化措施。国发[1994]43号《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》指出城镇住房制度改革的一项基本内容是：“把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币的工资分配方式。”

　　最高法院与房改行政主管部门的意见纷争旷日持久。最高院按购房资金来源确定房改房的权利归属，这种解释精神看似符合婚姻法、继承法基本原则。对此，法律人满意了，但社会舆情却不买账，于是双方展开了一场被舆论戏称为“府院之争十三年”的房改房话语权的角力。

　　一篇《府院之争13年，只差一层窗户纸》的网文说：“从1995年开始的全国住房改革，关于房改房权属问题，国务院房改主管部门建设部与最高人民法院一直有着不同意见”，最高院的观点“既不符合房改房政策，又不符合等价交换的原则。这种争议的直接后果，就是购买房改房时已死亡的配偶及其子女的合法权益十几年得不到应有的保障，涉及几十万老干部、老职工的家人。”

　　该文同时指出：“法律与政策不一致，在我国社会主义改革开放进程中是存在的，往往是改革政策先行，法律滞后一段时间。但是这种不适应、不一致是暂时的，通过法定程序可以修改法律，去适应不断发展的改革的新政策。”作者认为法律要及时适应政策的规定。

　　政策性补贴是贯穿房改房始终。一方死亡，健在一方参加房改，对死亡一方的政策优惠补贴究竟是有偿取得还是应该无偿承受是政策和司法解释的对立焦点，政策是肯定态度，司法解释是否定态度。国家在九十年代初为推动房改进行，让公有制单位的职工低价获得住房产权，为初次参加房改的家庭制定了政策性优惠措施。具体地来讲就是一明补、两暗补的政策优惠。

　　(一)、房改房的政策明补问题。凡参加房改的家庭，按照夫妻双方(包括已死亡一方)的工龄(配偶没有工作的按有工作一方工龄计算)计算优惠，在实际缴纳购房款时予以抵扣。房改工龄补贴在1997年时，北京市是每年11.3元，工龄长的(30年工龄)家庭配偶每人会有三百元左右补贴。配偶一方虽死亡，但公房单位根据国家政策为去世者出资购房。这种政府出资，政策规定为夫妻共有，应当没有争议吧？

　　(二)、房改房房价的政策暗补问题。国家为让职工以低价格购买公房，规定了较低的房改成本价。以北京市为例，1997年房屋市价为2000元左右，而房改的成本价仅为197元。两者有十倍的价差，国家对参加房改的家庭在房价上给予的巨大优惠，这种政策暗补优惠是给予每户家庭的，而不是仅给予健在一方配偶的。健在一方配偶，享受着夫妻双方的政策优惠，用极低的成本价获得了共有住房的产权，而这种房改房的上市价格将会翻到十倍以上，如果将房产单独认定为一方个人所有是否有违公平、正义原则？

　　(三)、房改房的职务暗补问题。公房单位职工去世，如果职务高，房改房计价表购房者为去世一方，健在一方配偶按去世一方政策待遇享受房改标准住房面积，并享受去世一方国家给予的房改职务补贴。这种高职务暗补政策有时数额巨大，健在一方配偶能用极低的房改价格购买高职务配偶享受的住房，这在许多地方和部队干休所中已是普遍现象。试想一下：一个无工作或职务低的人，却因去世配偶的高职务而享受了国家规定的大面积房改房，这种房改房仅算成是健在一方个人所有，这是否合适呢？

　　《府院之争13年，只差一层窗户纸》的网文说：“经测算，夫妻双方的低房价暗补可达真实房价的80%(即各占40%)，现金和高职务暗补各占10%左右，军(工)龄明补大概占0.5%。”“表面看，政府不是吃了大亏了吗？制定政策时不是完全可以不计算去世一方的工龄优惠和高职务暗补吗？为什么政府要主动增加额外负担呢？就是因为政府住房制度改革前后政策的连续性。改革前的福利分房，不管是机关院校，还是企事业单位，都是以已婚的家庭(夫妻双方)为对象，单身或两地分居者只能住集体宿舍。现在房改售房，必须‘以城镇职工家庭(夫妻双方)为购房主体，且每个家庭只能享受一次。’购买的房改房必须是从已经入住的原共有住房转化而来，不是凭空而来。政府在售房时必须照顾已去世配偶的权益，承认他们对社会、家庭所做出的贡献，保证全社会的公平正义。”该文从社会正义的角度诠释了一方去世，另一方参加房改，取得的房改房应属于夫妻共有财产的政策理由。

　　合肥市衡正公证处公证员李成的一篇《“房改房”的权属认定问题探讨》文章说：“由于公证机构和房屋登记部门在长达十几年的时间内，都在围绕着享受了已故配偶的工龄优惠购买的房改房的产权是否作为为夫妻共同财产的问题争执不下，虽经最高院以[2000]法民字第4号复函出面作出了权威解释，但其仍不能调和现实中的矛盾。因各下级房屋登记部门都坚定不移地贯彻执行其行政主管部门将房产作为夫妻共同财产认定的意见，而且公证程序在前，房屋登记程序在后，所以房屋登记部门常常不采纳公证书，这样势必造成当事人办不了房屋过户就误认为公证书无用或有错而向公证机构发难，那么公证机构夹在房屋登记部门和当事人之间两头受压，唯有满足当事人要求确认房改房的一半产权属于已故一方配偶遗产的需求。然而，随着时间的推移，房屋登记部门似有让步之嫌，也在逐渐地采取变通方式依据最高院《复函》的意见办理房屋登记。可没想到，戏剧性的一幕出现了，就在公证机构和房屋登记部门即将达成统一战线时，最高院竟然废止了自己的《复函》。”

　　第三、最高法院的反思——司法解释向房改政策妥协

　　众所周知，1980年9月10日第五届全国大会第三次会议通过《婚姻法》仅对夫妻共有财产做了原则规定，该法第13条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。”第九届全国人大常委员会第二十一次会议于2001年4月28日对《婚姻法》进行了修正，其中对夫妻共有财产进行了列举式规定，该法第17条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金；(二)生产、经营的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。”至于其他应当归共同所有的财产是什么？具体由最高院负责解释。

　　2003年12月26日最高院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第11条规定：“婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条规定的‘其他应当归共同所有的财产’：(一)一方以个人财产投资取得的收益；(二)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；(三)男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。”司法解释认为：婚内期间应当取得的住房补贴、住房公积金，即使一方死亡也应属于夫妻共有财产。

　　该解释在司法理念上取得了两个特殊突破。一、婚姻关系虽因一方死亡而自然终止，但在特殊情况下，可临时延伸。例如，甲男在2001年4月28日前去世，配偶乙女随后再婚，甲男单位在其去世后，为其补发应当取得的住房补贴、住房公积金，此项财产权利按《婚姻法解释二》的规定，应认定为甲男和乙女的夫妻共有财产。乙女虽然再婚，但她和甲男的婚姻关系仍然虚拟延续至甲男应当取得住房补贴、住房公积金之日。这种虚拟延伸的婚姻关系并不影响乙女的实际再婚的真实婚姻关系。二、一方虽死亡，在特殊情况下，权利主体身份可临时恢复。国家在1999年后深化住房制度改革，推进货币化分房，在工资收入中增加了住房补贴和住房公积金项目，房改补贴由暗补改为明补。条件具备的公有制单位按规定标准及时对职工发放了住房补贴和住房公积金，而条件不具备的单位则进行了推延。在拖延时间里，有的职工死亡，其应发的住房补贴和住房公积金在其死后需要补发。在补发时，国家政策及法律仍然认可他的民事权利主体资格。也就是说，特殊情况下，人死亡后仍然可以作为权利主体取得财产权利。

　　因为有了上述两个突破，那[2000]法民字第4号《复函》的规定是否实质公平、合理？就需要打个大大的问号了。《民法通则》第4条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”在住房制度改革过程中，已去世的职工按照政策可以得到国家规定的明补和暗补收益，如果此种权益因一方去世而无偿转归另一方个人所有，这并不符合民法通则规定的民事活动应当公平、等价有偿原则。因此，可以说最高院[2000]法民字第4号《复函》是个有问题的司法解释。

　　可能有人会提出疑问：“《民法通则》第6条不是规定‘民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策’吗？最高法院的司法解释具有法律效力，为何司法解释要屈从于部门房改政策呢？”《民法通则》第7条规定：“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。”其实，无论是政策的制定还是司法解释的规定都要尊重社会公德。“法律是最低限度的道德”这是法理界的一句基本名言。在住建部房改政策与最高院司法解释矛盾对立的十三年间，部门房改政策无疑最符合社会公德，因而在所谓的“府院”房改房话语权的博弈过程中最终出人意料地胜出。司法解释本身就是在试探社会道德的底线，试探成功了就会上升为法律，试探不成功就会修改或废止。

　　[2000]法民字第4号《复函》是个有问题的司法解释，至于这个复函存在的问题有多么大？以笔者亲闻的一个案例就可以说明其造成的社会公平有多么的失范。当事人程某系部队副团职离休干部，被安置到泰安某民政干休所修养，住房面积为110平方米。2002年程某原配死亡，2003年程某与肥城市某村村民宋某再婚，2004年程某去世，宋某除以部队离休干部遗属身份享受医疗补贴及生活补贴外，还在2005年参加房改，以8千元的价格，获得房屋所有权。程某的三个子女诉讼至法院，结果败诉。一个村民仅因为短暂的婚姻关系，就能根据司法解释以近似无偿的价格获得一套价值不菲的房改房，这合理吗？一个司法解释如果仅在形式上符合法律逻辑，而在实质上不能满足社会对公平、正义的需求，那这个司法解释是否需要修正呢？

　　2011年时最高院意识到房改房的问题还是应当依照政策调整，11月23日在关于对“修改《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》[2000]法民字第4号”建议的答复一文中称：“房改房是我国经济社会发展特定时期的特定产物，关于房改房的出售、产权归属等问题，极为复杂。需要在对诸如有关部门的相应规定、售房单位的具体意见和情况、房改时是否享受了双方工龄优惠、配偶中的另一方是否因分配该房屋而失去了其在本单位另行分房资格等多方面的因素综合考量后，才能做出认定。也就是说，此类问题不能一概而论，而是应当具体问题，具体分析。”

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　　最高院民一庭编著《最高人民法院婚姻法司法解释(三)理解与适用》一书也说：“因为我国长期实行低工资制度，住房实行福利性实物分配制度，‘房改房’是国家根据职工工龄、职务、工资、家庭人口等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利。相当于将多年的工资差额，一次性补发给职工。”即使该职工生前未能实际取得，但由于这种补助是其生前应享受和取得的财产性权益，那么根据对最高院《婚姻法解释二》关于夫妻共同财产的理解，应当视为是夫妻在婚姻关系存续期间的所得财产属于夫妻共有财产的范围。

　　2013年2月18日最高院通过法释[2013]7号《最高人民法院公告》规定：〔2000〕法民字第4号《复函》与现行房改政策不一致，予以废止。对于房改问题司法解释和政策“打架”，并导致司法解释的废止，许多公证员的思想一时也转不过弯来。

　　资深公证员张红光就指出：“房改是一个很复杂的问题，除了国务院的通知和建设部的部颁规章外，还有很多因人而异的部门政策和因地制宜的地方政策，即便我们不再按物权的独立性原则和[2000]法民字第4号来判断已购公房的权属，也不能单纯依据建设部建住房市函[1999]005号文来判断权属，且其涉及到公证、房屋登记、法院等诸多部门，这些年各地经过长期实践已经形成了一套稳定的评判标准和规范体系，贸然打破会带来法律适用的混乱和财产秩序的失范。”(引自中国公证网咨询中心网文《使用死亡配偶工龄购买的房改房产权的认定》)

　　如果单纯地认为在“府院之争13年”的政策与司法解释的博弈中，最高院完全“输牌”也是不对的。毕竟一项司法解释的出台要由最高院的资深法律专家经过慎重严密的法理论证，最高院〔2000〕法民字第4号文从法律逻辑的角度看没有任何问题，但该文毕竟与国家房改各种明补、暗补的政策初衷不符，且不能满足社会道德的底线，因此被废止也是必然。〔2000〕法民字第4号文虽然被废止，但在废止前它的法律效力还是不能质疑的。最高院[2013]7号《公告》规定：“废止的司法解释和司法解释性质文件从本决定施行之日起不再适用，但过去依据下列司法解释、司法解释性质文件对有关案件作出的判决、裁定仍然有效。”在办理涉及房改房公证时，几个重要的时间节点，是公证员必须高度注意的问题。

　　第四、涉及房改房继承公证几个重要的时间节点问题

　　在涉及房改房问题上有以下几个时间节点：1、1999年4月17日。建设部住房司出具《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》(建住房市函[1999]005号)，确定了房改房无论配偶一方是否死亡，均归双方共同所有。2、2000年2月17日。最高院做出《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》([2000]法民字第4号)，规定按购房资金来源确定房改房权利归属。3、2007年10月1日。《物权法》实施，确定了不动产物权登记公示原则、物权共有原则。4、2008年7月1日。建设部《房屋登记办法》实行，规定房产共有需共有人共同申请登记。5、2013年2月18日。最高院通过《公告》(法释[2013]7号)宣布：〔2000〕法民字第4号《复函》予以废止。

　　(一)、2000年2月17日。该天最高院出具[2000]法民字第4号《复函》，从2000年2月17日至2013年2月18日，关于一方死亡后，另一方参加房改的房改房权利归属问题，按购房资金来源确定。在此期间，虽然政策与司法解释有原则性冲突，但司法解释的效力等级高于部门政策，俗语“县官不如现管”，在房改房争议问题上，一旦发生诉讼，法院会按照司法解释裁决而不会依据部门政策。

　　(二)2008年7月1日。建设部《房屋登记办法》规定房产共有需共有人共同申请登记，在房改房登记过程中，一方死亡，另一方申请登记，房改房登记为单独所有。由此引发了房产的隐形共有人问题。

　　关于房产证单独所有问题，目前无论是法律规定还是行政法规层面均未对单独所有予以明确的定义，住房和城乡建设部政策法规司等部门编写的《房产登记办法释义》一书中有相关的表述。《房产登记办法释义》在房产所有权证填写说明时指出：“所有权人为共有的，填写持本证的所有权人，其他共有人在附记栏中填写。”“不属共有情况的，填写单独所有；属于共有情况的，填写按份共有或共同共有。”在解释共有概念时指出“共有作为所有权的一种形态，是与单独所有相对而言的。”由此表述，可以得出单独所有是指房产产权由房产所有权证上登记人一人所有。

　　由于《物权法》强调不动产物权登记公示的作用，《房屋登记办法》要求区分共有与单独所有，规定共同共有需共同登记，共同共有房产只有一方申请登记的，确认为单独所有，这些定制均与《婚姻法》关于婚内财产无论记载在谁的名下均属于双方共同所有的规定发生了法律冲突，如何解决隐形共有人问题成为一大现实难题。

　　《房产登记办法释义》说：“在现实生活中，共有房屋的事实权利人与登记簿记载的权利人不一致的现象普遍存在。尤其突出的是在夫妻关系存续期间，夫妻共有房屋常常仅登记在一方名下。此时，就会造成登记簿记载的物权状况与实际情况不符，由此引发种种纠纷。”“凡属共有的房屋，当事人应当按实际的权利状态申报产权，这是权利人自己应尽的义务。”单独所有登记因“登记本身作为不动产物权变动的公示手段，具有公信力，应当保护以该公示信息进行交易行为的善意第三人的合法权益，否则房屋登记制度将失去其应有的功能，并可能使整个房屋交易秩序陷人混乱。”

　　“如果房屋在事实上存在共有人，但因当事人没有据实申请登记，而导致登记名义人与实际权利人有差异时，登记机构不应对此承担责任。”“而对于实际共有人因此受到的损失，只能通过其他法律途径要求处分人承担相应的赔偿责任。”

　　从住建部上述解释中可以看出：既承认存在隐形共有人的情况，又肯定不动产登记公示的作用，解决方案是由造成隐形共有人利益损失的由有过错的单独登记人(或财产处分人)承担。这种解决方式在遇到一方死亡，另一方房改的房改房问题时，就会发生一个贻笑大方的错误问题。因为，在此种情况下，房改房登记，只能由健在的一方进行，虽然法律上可以承认死者的权利主体资格延续，但毕竟死人不可复生。而健在的一方将房改房登记在个人名下单独所有本身并无任何过错，法律行为无过错就无责任。对住建部的矛盾规定，公证员们可要注意了，否则将会为别人的过错买单。

　　(三)2013年2月18日。最高院法释[2013]7号《公告》宣布：〔2000〕法民字第4号《复函》予以废止。最高院承认司法解释与房改政策有矛盾，在长达十三年的房改话语权博弈中，最高院宣布自己出局。从此以后，房改房的权利归属问题，一律以房改政策为准，不论一方是否死亡，均按享受房改优惠政策的实际权利主体确定。

　　前面讲了关于房改房问题有五个时间节点，其中有三个最重要，分别涉及了司法解释的效力及房改房权益的归属问题。以下通过笔者办理的两个真实案例说明上述时间节点的重要性。

　　案例1、当事人孙甲系泰安某电力公司职工，其妻王某于2000年病逝，孙甲与王某有一子二女，2008年孙甲参加单位房改，购房资金由儿子孙乙提供，房改房登记在其个人名下，记载为单独所有，2010年孙甲在泰安市岱宗公证处办理遗嘱公证，指定其房改房全部由儿子孙乙继承，2012年孙甲病逝，2013年5月孙乙申办遗嘱继承权公证，要求单独继承其父个人名下的房改房。

　　法律分析：如果孙乙在2013年2月18日前申办遗嘱继承权公证，该公证遗嘱为有效遗嘱，孙甲的房改房按照最高院出具[2000]法民字第4号《复函》的规定，应属于孙甲个人遗产，孙甲有完全的处分权，该房改房应由遗嘱继承人孙乙个人继承。但孙乙在2013年5月申办遗嘱继承权公证，因2013年2月18日最高院法释[2013]7号《公告》宣布：〔2000〕法民字第4号《复函》予以废止，故孙甲的公证遗嘱为部分有效遗嘱，该房产的一半份额为去世配偶王某的个人遗产，应按法定继承予以分割。

　　案例2、当事人张甲系济南铁路局泰安某车务段职工，其妻李某于2006年去世，双方有三个儿子，2010年张甲参加单位房改，由长子张乙出资，购买房改房一套，房产证登记在张甲名下，记载为个人所有，2012年张甲将房改房公证赠与给长子张乙，房产证过户到张乙名下，后张甲去世，2014年1月张乙将该房卖掉。张乙的两个弟弟对此有异议，提出投诉。

　　法律分析：张甲与儿子张乙2012年的赠与公证根据当时的司法解释系有效法律行为，2014年张乙将房产出售的法律行为为部分有效行为，但应保护善意取得的第三人利益。因2013年2月18日最高院法释[2013]7号《公告》宣布：〔2000〕法民字第4号《复函》予以废止，张甲的二子、三子如在2014年1月张乙售房前，提出异议，法院应判定2012年张甲与长子张乙房产公证赠行为为部分有效法律行为。现投诉发生在张乙售房后，根据物权交易的善意取得制度，对第三人利益应予保护。异议人可对房管局错误确定房产权利人的行政行为提出投诉或对张乙不当得利提出权利要求。

　　一般在1995年以前实行房改的，所购房改房基本上是用标准价购买的，增值额的80%归个人所有，其余20%交回原产权单位。一般在1995年以后房改的，所购房改房基本上是以成本价购买的，其增值部分全部归个人所有。在1995年以前已经按标准价房改的，在1995年以后，办理了补成本价的手续，视为以成本价购买，增值部分全部归个人所有。

　　我国的房改房可以通过两种方式获得，一按照成本价购买。二按照标准价购买。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。不管是通过成本价购买还是通过标准价购买的，一旦购买房改房的时间超过五年，那么该房改房就属于职工个人所有。所以对于购买房改房五年后，该房改房就能够由所有职工的继承人继承。

　　根据我国法律，凡属各地房屋管理部门直管的成套公有房，除按规定不宜出售的外，均应向有购房意愿的现住户出售。其具体规则如下：

　　1、各国有单位自管的公有房，原则上应按照上述要求向本单位职工和正常工作调离的非本单位现住户出售。

　　2、对居住在不宜出售公有房屋的住户，单位要尽量创造条件，可采取调换公有房的办法向职工出售住房。

　　3、对于国有单位之间产权有争议的住房，凡在可出售住房范围内的，原则上由现管房单位向当地房地产管理部门出具书面保证后，可批准其向职工个人出售，并按规定办理职工个人房屋产权登记手续。

　　售房款按规定比例留足维修基金后，存入当地政府指定的账户予以封存，待原产权关系明确后再转至原产权单位。

　　上市房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易，继承也没有法律障碍。需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市

　　继承房产产权的问题，是以死者没有遗嘱为前提的，必要条件是直系亲属才能有权利分享继承权。所以，在继承产权之前一定要先确定可同时享有该物业产权的人数，并提供有效的证明。先要去办理公证，需要提交的材料有被继承人死亡证明、该套房屋的产权证明或其他凭证、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件、继承人的身份证件和其他公证处要求提供的文件。有遗嘱的继承权公证比后者需要多提供一份已经被公证过的遗嘱。继承权公证费按照受益额，也就是继承人所继承房屋经过专业部门评估后的评估价值的来收取。(各地收费不同)

　　办理完继承权的公证，就可以带着继承权公证书的原件、继承过户的申请书(房地产交易中心有规范的格式)、继承人的身份证明、房地产权证原件、房屋平面图及地籍图原件，以前购房时候的契税完税证和契税完税贴花、被继承人死亡证明到房地产中心进行房地产继承的登记了。

　　因为继承房产涉及到了税收的问题，房地产中心要求继承人必须到被认可的专业房地产评估机构进行房产价值的评估。评估费的收取，国家有专门的标准，使用的差额定率累进来计费。这和缴纳个人所得税时候采用的累进税率原理很类似，也就是按照房地产价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的收费，各档收费额累计之和为收费总额。办理继承登记的时候，还需要缴纳一些费用。包括登记费、权证印花税、继承房屋评估价百分比的合同印花税。

　　1、已取得所有权的房改房

　　(1)夫妻一方将以其个人财产购买的公有房屋的财产登记在夫妻的共同名下的，按照我国《物权法》所规定的物权公示原则，该房屋的所有权为夫妻共同所有，按共同财产予以处理。

　　(2)但如果是用夫妻共同财产出资购买了该房产，而登记在父母名下的，因为我国不动产采用登记主义，房产正上写的谁的名字，房产就是谁的，离婚时不能要求分割。但购买房屋时的出资，可以作为债权，一方有权主张赔偿其购房所支付的本金及利息。

　　2、尚未取得所有权或只有部分所有权的房屋

　　对于尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋，不论是婚前或者婚姻关系存续期间，即不属于夫妻个人财产，也不属于夫妻公共财产。在司法实践中，即使双方当事人对房屋所有权的归属和分割已协商约定，该约定也具有法律上的约束力。人民法院在审理离婚案件时，也不能就双方当事人提出的此类房屋所有权归属和分割的请求进行判决。

　　但如果双方当事人可以就房屋的居住、使用和以后房屋所有权的取得、归属等协商解决，人民法院只可以就房屋的居住使用进行判决。

　　1、对产权完全私有的房屋离婚时的分割

　　(1)实际分割。私有房屋可进行实际分割的，例如房屋不在一处，或者虽在一处但可分门别户的，应首先考虑分割产权。分割时一般采取平均分割原则，但如果一方没有生活来源或有其他困难，如患有严重疾病，可适当予以多分;有子女的，抚养子女的一方应当多分。如果不能平均分割的，例如面积不相等，结构不一样，新旧不同，在考虑双方都能取得房屋居住的前提下，可采取折旧补偿、作价补偿等方法进行分割。

　　(2)折价分割。实际中许多房屋是不宜进行实际分割居住的，从考虑房屋的使用效能和方便生活出发，可对这类房屋进行折价分割。获得房屋产权的一方给另一方补偿，补偿价款的数额要考虑房屋的现状估算价，一般由双方协商或采取双方竞价的方式确定。

　　2、对产权部分私有房屋离婚时的分割

　　对产权部分私有的房屋离婚时的分割应按以下原则进行处理：

　　(1)优惠售房单位职工享有房屋产权。一般来说，单位优惠售房的对象仅限于本单位职工，房屋产权登记人为本单位职工。夫妻双方不在同一单位的，离婚时优惠售房单位一般不允许非本单位职工一方享有优惠房产权。因此，除非优惠售房单位同意，一般将房屋产权确定给该单位职工享有，由获得产权方给予对方相应补偿。

　　(2)现实房价应高于购房价。基于优惠房屋的优惠性，购买价远远低于实际价。如果以原购房价作价补偿进行分割，对于未获得产权一方来说显失公平。在处理这类房屋时，通常考虑当时购房的情况，结合现在的情况，以现实房价为依据，对另一方进行补偿。

　　由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。

　　双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：

　　(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许;

　　(二)一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;

　　(三)双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

　　离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。

　　当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

　　婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。

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房改房如何计算工龄折扣-安置房|华律办事直通车

随着人口越来越多，房子的需求也越来越不满足，导致房价持续高涨。对于要

子的单位职工来说，

无非就是一个很好的机会，那么房改房是什么呢?房改房又如何计算

折扣呢?对此，

小编整理了相关的内容，希望对您有帮助。

一、什么是房改房

1、就是单位的职工享受国家住房制度改革，以比较优惠的价格购买的房子。有很多房改房是以前单位自己修的，而它的土地使用性质也往往是划拨土地，这样的房子在上市交易的时候要向国家交纳一定的

。

二、房改房如何计算折旧率

1、出售房改房的成本价，按所售房屋的重置价格(即根据当年、当地的建筑技术和工艺水平、建筑价格、人工和运输费用等条件，重新建造与评估对象具有相同结构、式样、标准、质量和效用的房屋所需的费用)结合房屋成新折扣评定房屋的合理价格。

2、所购买房屋使用年限超过30年的，按30年计算其折扣;使用年限未超过30年的，按照有关规定计算其折扣，成本价售房年折旧率按2%计算，对于经过大修或设备更新的房屋折旧年限，按有关规定评估确定。

三、房改房如何计算工龄折扣

1、职工以成本价购买公有住房，按购房职工夫妇双方建立

前的工龄给予工龄折扣。其成本价与工龄折扣率为0。9%。购房职工夫妇的工龄须凭其工作单位的劳动、人事部门(包括人才交流中心)按国家规定开具的证明确认。购房职工丧偶

的，按其与现配偶的工龄和计算。

2、未参加过工作无工龄的不享受工龄折扣。购买公有住房实行限量，购房人一个家庭有两处(包括承租

、自有私房)以上住房的面积应合并计算。同一家庭成员只能计算一次购房人口，不得重复计算。对单独居住的丧偶、离异和30岁以上的未婚职工，购房时可按两人计算。领导干部和知识分子的购房标准，按国家规定的有关住房标准掌握。在计算家庭购房人口时，对按规定进行工作、学习及探亲期限内的原家庭共居成员中的出国人员，可凭其所在单位劳动、人事部门的证明，计入家庭购房人口。按上述规定家庭人口计算未超过规定面积标准的，均应享受房改售房的各项折扣，超过规定标准的部分应执行市场价格，不享受房改规定的折扣。

房改房也就是单位职工用比较优惠的价格购买住房，也是享受了国家住房制度改革，但是值得注意的是这些房子以前是单位自己修建的，假若这些房子在上市的时候是需要要向国家交纳一些土地出让金。华律网也提供

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安置房买卖合同怎么写？下面是华律网小编提供的一个范本，仅供大家参考。

摘要：......更多关于保障性住房详解的法律知识，跟着华律网小编一起看看吧。

很多人都希望能申请一套限价房，不用花大价钱也能解决自己的住房问题，但是限价房主要是为了解决中低收入家庭住房困难的问题，国家对其申请条件有所限制。那么限价房申请条件有哪些呢？

在北京申请限价房，需要同时满足两个条件，即北京户籍且具有完全民事行为能力，二是申请家庭符合北京市每年向社会公布的标准。那么在申请北京限价房时需要准备哪些资料呢？

网友提问：你好，我看一套安置房，可听别人说安置房不能买卖，我想咨询一下安置房到底可不可以买卖......更多关于安置房是否可以买卖的法律知识，跟着华律网小编一起看看吧。

住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。住房公积金贷款额度是多少？贷款条件是什么？下面就让华律网小编带大家了解看看吧！

房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续，即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。房产过户有几种不同的情形，有继承的房产过户、赠与的房产过户、二手房过户等。房产过户手续根据过户的不同情形有不同的规定，下面华律网小编就来为大家详细介绍一下。

住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金由两部分组成，一部分由职工所在单位缴存，另一部分由职工个人缴存。职工个人缴存部分由单位代扣后，连同单位缴存部分一并缴存到住房公积金个人账户内。职工离休、退休，或完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系，户口迁出或出境定居等，缴存的住房公积金将返还职工个人。下面华律网小编就来为大家介绍一下住房公积金提取的相关内容。

我们常说的商品房只是特指经政府有关部门批准了经由房地产开发经营公司开发，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。主要类型：内销商品房和外销商品房，合法五证：国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证。下面关于商品房的相关法律知识，华律网小编为您解答。

“一房二卖”是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。近年来，“一房多卖”的现象十分多见。关于发生“一房二卖”怎么办?如何防“一房二卖”的风险?“一房二卖”要承担哪些法律后果?如何处理“一房二卖”?如何查实“一房二卖”？小产权“一房二卖”有什么法律后果?“一房二卖”的差价损失怎么赔偿?“一房二卖”是否构成合同诈骗罪？有关“一房二卖”的问题，华律网小编将带大家一起来学习了解。

拆迁安置房的协议不能更改名字，因为拆迁协议属于合同性质，双方签定协议后，就能按协议内容覆行合同，安置房购买的时候大家要看是否有房产证。

民法典规定安置房未发房产证不能转户，需要在办理了房产证之后才能够进行买卖过户，因为像这样双方的利益都能够得到保护，需要到房管局办理过户手续。

安置房产权证办理好了之后就可以到房管所办理过户手续了，买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，符合规定的就可以缴费然后更改房产证了。

申请安置房的时候一般都是家里的房子被拆迁了才可以拿到的也可以是直接到市场上买房子，申请的材料包括拆迁安置房申请购买资格审查表，身份证、户口本、拆迁协议复印件等文件。

民法典规定买二手安置房过户需要在当地的房管局进行办理，二手房交易的过程中还是需要缴纳相关的税费以及其他的费用，在缴纳了这些费用之后才能够办理相应的手续。

民法典安置房改名字需要在房管局进行办理，常见的是房地产买卖，婚姻变更不需要缴税，只需80元登记费用，买卖双方需要到房地产交易中心查询房屋的产权资料。

威海市房地产估价机构备案在20工作日就可以办理完成，申请的时候需要到房管局办理业务，办理的时间是在星期一至星期五上午 8：00-12：00;下午：14:00-18:00。

安置房过户是需要在当地的房管所申请的，要准备好安置房的房产证才可以，否则就不可以交易，申请房产证的过程中，要准备好安置房的相关证明。

劳务合同计算工龄吗

和劳务公司签合同工龄计算不计算在内

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计算工龄依据劳动合同是什么

如今，买房是不少人的一大刚需，一般情况下买房就会缴纳维修基金。那么，维修基金的用途又有哪些呢？接下来，就让华律网小编为大家整理介绍吧...

他算享受过房改政策吗？?_百度知道

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税法扫盲：契税2022年新政策是什么？契税到底怎么算？_腾讯新闻

买房是我们人生当中的头等大事，我们在买房的过程中，也会遇到很多自己不知道的专用名词。下面虎虎就来给大家普及一下，买房当中涉及的契税的知识。

契税2022年新政策是什么？

根据《契税法》的相关规定可知，契税在2022年的税率为3%-5%。当然，契税的优惠政策依然存在。

根据实际情况来看，契税的最低优惠税率可以达到1%。当然1.5%、2%的优惠税率也是存在的。

具体适用的税率，需要根据纳税人的实际情况进行确定。与此同时纳税人根据不同的情况，也能享受不同的税收优惠。

契税的优惠政策

契税的优惠政策，主要对于家庭的唯一有优惠。对于改善性住房的优惠要小一些。具体的优惠情况如下：

对于家庭的首套住房，如果住房的面积小于等于90�O时，契税的优惠税率是1%；如果住房的面积大于90�O时，契税的优惠税率是1.5%。

上面例子中，由于虎虎属于改善性住房，所以不能享受这个优惠政策。

对于家庭的第二套住房，如果住房的面积小于等于90�O时，契税的优惠税率是1.5%；如果住房的面积大于90�O时，契税的优惠税率是2%。

上面例子中，由于虎虎买的是第二套改善性住房，所以可以享受这个优惠政策。同时虎虎购买的第二套住房的面积是120平方米，大于90平方米。所以只能适用2%的优惠税率。

另外对于北上广深这四个城市来说，也不能享有家庭购买第二套改善住房的契税优惠。

契税怎么算？

契税=计税依据*适用税率。

这里的计税依据就是土地、房屋的交易价格。而具体适用的税率，需要根据纳税人的实际情况进行确定。与此同时纳税人根据不同的情况，也能享受不同的税收优惠。

举例说明

虎虎在2021年6月19日花了120万全款买了一套房。由于这是虎虎家庭的第二套房，面积为120平方米，按照当地的契税政策契税的税率是2%。

虎虎需要交纳的契税=1200000*2%=24000。

不同的地方，具体的税率不同。同时各地也可以根据自身的实际情况，制定适合当地的优惠政策。

参考资料：《契税法》

夫妇俩一方已享受一套房改房另一方还可以享受房改房吗_百度知道

可选中1个或多个下面的关键词，搜索相关资料。也可直接点“搜索资料”搜索整个问题。

　　按政策规定，夫妻双方只能享受一次，且以夫妻双方中任一方条件为优者进行计算打分。比如工龄计算，可能是女方处有房改房，但男方的工龄更长的，就按男方的工龄来计算。

     1、有的夫妻为了能拥有二套房改房，就搞假离婚；有的假戏真做，酿成苦果。

     2、有的地方，对相关调查不是十分严格，拥有二套的也有；

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军队住房政策概述 - 知乎

1.军队住房的种类

2.住用军队公寓住房的相关规定

3.军队经济适用住房规定

4.军队统建房相关规定

5.军队住房购买及出售

6.军队离退休人员住房改革

7.转业复员人员住房规定

8.士兵住房规定

9.军队住房补贴制度及住房资金管理

公寓住房，是指划定在公寓区内，保障在职军队人员工作居住的住房。公寓住房主要保障军官、文职干部、士宫和在编职工在职期间住用，不能出售，离职要迁出。公寓住房的住用人员离退休、转业、复员、调动工作后已安排住房或购买住房的，应当限期腾出现住用的公寓住房。对现居住在公寓区内的其他人员，应采取调整、置换和安排购房等办法逐步迁出。

自有住房，是指个人出资购买并已领取房屋所有权证的住房。自有住房产权归己，维修自理。比如说军队经济适用房和2015年开展的军队统建房就属于这个类别。

在这里，关于军队经济适用房到统建房的过渡，我们也有必要了解一下：

2004年和2007年，国家2次调整经济适用住房政策，保障对象由中低收入家庭调整为低收入住房困难家庭，户型面积也控制在60平方米左右，绝大多数军人家庭不在保障范围，不少城市已陆续取消了经济适用住房政策，军队经济适用住房在当地失去政策支持。

为此，2013年6月，经批准，从军委和原总部机关先严先治、先行先试，在北京率先组织统建试点，有效刹住了住房方面不正之风。2015年10月，中央军委决定，将安置住房区域统建模式推向全军。

再到2018年机构力量组建，已经形成了一系列配套的政策制度，出台了统筹管理办法、配售指导意见等文件，在全军统一了房源配售。

就目前的政策规定而言，申请统建房比原来申请经适房的条件还是要高的，也仅在部分城市试点，相信通过不断完善，未来一定能让更大范围的官兵受益。

地方停止实物分房后，转业、复员干部、士官主要依靠接收单位解决住房的办法已不适应新的形势。今后，转业、复员干部、士官住房将纳入国家社会保障系统，按照房源由地方提供，经费由国家安排，补贴由军队发放的原则实施保障。目前，对现居住在营区里的转业、复员人员，在确认其在地方确无住房的，经批准，也可以允许其购买军队售房区的住房和经济适用住房。

符合家属随军条件的军队在职人员，其配偶有当地城镇户口（含军人）的，可以向本人所在单位申请分配调整相应职级的公寓住房。五级和六级士官，分别按照营职和团职标准分配调整公寓住房。

有下列情形之一的，不再分配调整公寓住房：1.现承租的住房已达到本人职级标准，或者在驻地购买了房改房的军队在职人员；2.退役的军官、文职干部、士官，以及退休、调出军队单位的职工；3.军队在职人员牺牲病故，住房已达到其生前职级标准的遗属。

军队在职人员及其配偶在驻地已经购买房改房的，离退休干部已经安置住房或者领取住房补贴的，转业复员人员及其配偶在军队已经购买房改房的或者一方在地方已经租住、购买住房的，以及转业复员人员已经领取住房补贴的，原住用的军队公寓住房应当腾退。

按照规定应当腾退的军队公寓住房，必须即时腾退。涉及住房调整的，腾退期限一般不超过3个月，因住房维护或者装修等特殊情况，最长不超过6个月。逾期不退的，除按照有关规定收取租金外，还应当采取必要措施或者法律手段收回住房。

军队离退休干部在没有安置住房前，可以继续租住原公寓住房；转业复员人员及其配偶，确无其他住房且没有领取住房补贴，置换出公寓区又确有困难的，可以借住原公寓住房。

军队在职人员及其配偶牺牲、病故后，未成年子女可以继续租住原公寓住房；成年子女应当自行解决住房，确无其他住房，本人又没有能力解决的，住房管理单位可以安排购买或者借住住房。

个人不得擅自在公寓区内添建、改建、搭设建筑物和构筑物，已经建成的应当限期拆除，逾期拒不拆除的，单位可以采取强制措施予以拆除，个人投入的建设费用，单位一律不予补偿。

住户应当按照规定标准和时限，及时交纳房租、水电气暖等费用，无故拖欠或者拒不交纳的，住房管理单位应当采取必要措施予以追缴。

任何单位和个人不得转让和擅自出租、出借军队公寓住房。已经转让和擅自出租、出借的应当无条件收回，并追缴非法所得，由此产生的经济损失和纠纷，由转让和出租、出借的单位或者个人负责。

1）根据原总政治部、原总后勤部《军队住房违规问题处理办法》（后发〔2007〕2号）规定，军队人员超过面积标准或者两处以上住用军队住房，属于需要调整住用的，调整住用期间，超标准部分按每平方米使用面积每月10元计收；

军队人员或者其配偶在驻地已购买房改房、离退休干部已安置住房或者已领取住房补贴自理住房后仍占用军队住房，属于应当腾退的，在规定的腾退期限内，按月租金标准计收房租，超过腾退期限仍未腾退的，一年以内，按每平方米使用面积每月10元计收，一年之后，按当地商品住房的市场租金价格计收房租。市场租金价格，由住房管理单位参照当地上年度市场价格确定（下同）。

2）军队建立住房补贴制度之后转业复员人员，应及时腾退军队住房并支取住房补贴。需要暂时住用军队住房的，在办理转业复员离队手续后的两年内，按月租金标准计收房租，第三年以后按每平方米使用面积每月10元计收房租。已经解决其他住房或者支取住房补贴后仍住用军队住房的，按当地商品住房的市场租金价格计收房租。

3）军队建立住房补贴制度以前转业复员人员以及其他地方人员，在地方已安排住房或者已按房改优惠政策购买了住房，应当腾退军队住房，继续占用的，按当地商品住房的市场租金价格计收房租。

4）住户擅自将军队住房转给子女或者出租、出借给他人居住的，住房管理单位应采取措施收回住房。收回前，按当地商品住房的市场租金价格计收房租。

军队经济适用住房，是指由军队单位组织建设，享受国家经济适用住房建设行政划拨土地、地方人民政府减免有关税费等优惠政策，建成以后出售给军队人员的住房。军队经济适用住房建设项目，是国家经济适用住房建设的组成部分，组织实施单位应主动与当地人民政府有关部门协调，争取地方人民政府的支持。中央军委《进一步深化军队住房制度改革方案》，要求控制公寓住房新建规模，发展经济适用住房。从1999年起，除旅团部队干部住房建设，公寓区的危房翻建、缺房添建外，其他住房的新建，原则上按经济适用住房的政策组织建设。

军队建设的经济适用住房，主要向符合购房条件的离休、退休干部，接近服役最高年限或公寓住房保障不了的在职干部、高级士宫，工龄满15年的军队职工出售，优先出售给在边远艰苦地区工作和无房或住房未达标的军队人员。在公寓区居住、确无其他住房的非编人员，经批准也可购买。征地建设的，为弥补经费不足，允许少量外售，但外售房屋的总量不得超过总建筑面积的30%；利用军用土地建设的，一般不得外售，属于城市规划要求建设的商业网点用房可向地方单位、个人出售，并按有关规定办理土地转让手续。利用军用土地折款和批准外售的房屋所得收益，应当用于抵扣军队购房人员的住房补贴，不得以赢利为目的。

凡是按规定以综合成本价或市场价购买的军队经济适用住房，房屋所有权归购房者个人所有。按建设部、总后勤部《关于军队房改售房权属登记发证有关问题的通知》建房[1997]18号的有关规定，到驻地政府房地产管理部门办理房屋权属登记，领取《房屋所有权证》。所购住房可依法进入市场，实行准入制度，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，并按国家和地方政府规定交纳有关税费后，其余收入归个人所有。

首先，统建房试点城市有32个，想申请统建房，首先得符合所在试点城市的安置条件。

试点城市包括北京、天津、石家庄、太原、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、济南、青岛、郑州、洛阳、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、三亚、重庆、成都、昆明、西安、兰州、乌鲁木齐

在户型面积上，统建试点项目各职级干部住房户型面积，暂按军队经济适用住房建设有关规定执行。

1）退休干部、退休士官

2）现役干部、现役士官

达到最高服役年龄3年以内的正团职（含）以上干部

达到退休条件3年以内的高级士官以及按规定提前审定安置去向和住房保障方式的干部

注：各职级干部最高服役年龄和士官退休条件如下：

①军政后装军官，正战区职65岁、副战区职63岁、正军职60岁、副军职58岁、师级55岁、正团职50岁。

②专业技术军官，高级专业技术职务60岁，中级专业技术职务50岁。

③士官退休条件为服现役满30年或年龄满55周岁。

3）转业干部、转业士官

列入年度转业计划且离队报到，服役满20年的正团职（含）以上干部和一级军士长

以及服役满20年且在三类以上艰苦边远地区、二类以上岛屿或西藏地区工作满8年的副团职干部和二级军士长。

其中：

①服役时间。计算截止日期为批准干部转业当年3月31日、士官转业当年4月1日。

②职级条件。正团职或副团职以上干部，包括享受相当住房待遇的专业技术干部和非专业技术干部。

③艰苦边远地区和岛屿分类。按照国家和军队有关规定执行，工作时间按月累计计算。

4）军队职工。2004年12月31日前，由军队各级机关、部队和事业单位招录，且纳入“军队正式职工数据库”管理的职工，以及已移交政府安置，按规定由军队负责住房保障的退休职工，住房保障方式为新建经济适用住房，在职职工截止当年6月工龄应满15年。应移交政府安置，但无正当理由拒不移交的职工不纳入资格预审范围。

5）遗孀。已故退休干部、退休士官、退休职工的遗孀，以及在职牺牲病故干部、士官的随军遗孀。

按照个人填报、逐级审核、军委机关核准的程序组织，采取“线上审核”与“线下确认”相结合的方法组织实施。按照有关规定，未预审入库人员不安排购买统建安置住房。

一般需要提供以下材料：

军队人员申请购买安置住房信息采集表、配偶住房情况调查表、艰苦边远地区工作证明材料、安置去向和住房保障方式证明材料、军队人员申请购买安置住房资格审核表等

经批准，军队现有住房可向下列人员出售：

①由军队管理并负责安置住房的离休、退休干部（含己去世离休、退休干部的配偶）；

②移交政府安置（其住房尚未开工建设和未列入安置计划）的离休、退休干部和退休士官（含已去世离休、退休干部和退休士宫的配偶）；

③在职的军、师、团职干部；

④配偶在当地有城镇户口的营职以下干部（含双军人）、高级士官；

⑤配偶在当地有城镇户口的军队正式职工（含离休、退休职工）；

⑥在职时去世的干部、士官的已随军遗属；

⑦居住在售房区内的转业、复员人员和已故军队人员的子女，以及从军队调出的正式职工，凭其所在单位劳动人事、纪检、住房管理部门出具的住房情况证明，经售房单位按照“先清后售”的原则清理核实后，确无其他住房的，经总后勤部批准，也可购买军队现有住房。

注：军队人员及其配偶已在军队或地方参加房改购房的，以及由军队安置的离休、退休干部在干休所已分配住房，但尚未进住或者已经进住但原住房未腾交的，不得再购买军队现有住房。

鉴于军队售房工作比地方滞后，许多人没有享受到房改政策的实惠，部分干部的配偶没有工作或领不到住房补贴，尤其是有的老干部配偶已去世，还有遗属等特殊情况，近期，军队出售现有住房，实行两种计价办法：

要求享受住房补贴的，按经济适用住房价格计价买房；

要求按原有售房办法（房改成本价）计价买房的，不享受住房补贴，但可享受夫妇双方军（工）龄折扣等优惠政策。

用哪种计价办法买房，由个人自主选择。

军队人员按房改成本价购房，按规定给予下列折扣：

①8％的军人职业折扣。解放战争时期、抗日战争时期和红军时期参加革命工作的，另分别增加2％、4％、6％的折扣。军队职工及已去世干部、士官的配偶购买现有住房的，参照上述办法计算。

②根据购房者建立住房公积金制度前的军（工）龄给予工龄折扣。工龄以购房者夫妇二人工龄之和计算。由购房者所在单位的干部、军务、劳动人事部门根据国家和军队有关规定核定，并出具证明。

③按照住房竣工年限给予房屋成新折扣。年折扣率为2％，不满1年的按1年计算，超过30年的按30年计算。经过大修或者设备更新的住房，应当按照有关规定经评估后确定成新折扣。

④现有住房折扣按照当地政府规定执行。

⑤购房者一次付清全部房款的，2001年以前给予应付房款20％的折扣，2002年以后按照国家规定执行。分期付款的，首次付款额不得低于应付房款的30％，余额10年内付清；从次年起，每年付款不得少于欠款额的10%，并按照国家政策性抵押贷款利率支付利息。

军队人员按房改成本价购买现有住房，按下列公式计算：

①地方人民政府已公布负担价和年工龄折扣额的：

实际售价＝﹛〔房改成本价×（1一军人职业折扣率）－年工龄折扣额×夫妇双方工龄之和〕×（1－年折扣率×住房竣工年限）×（1＋调节系数之和）－负担价×现有住房折扣率﹜×住房建筑面积×（1－一次付款折扣率）

②地方人民政府未公布负担价和年工龄折扣额的：

实际售价＝房改成本价×（1－军人职业折扣率－0.6％×夫妇双方工龄之和）×（1－年折扣率×住房竣工年限）×（1＋调节系数之和）×（1－现有住房折扣率）×住房建筑面积×（1－一次付款折扣率）

例如：正师职干部李某，1943年参加革命工作，1982年离休。其妻1956年参加工作，1985年退休。2000年李某申请购买位于北京市海淀区公主坟某干休所的住房。该住房系6层砖混结构，无电梯，1988年竣工，楼房室内净高为2.8米，普通装修，水、电、暖气设备俱全，有管道天然气。李某住3层，居室朝南，建筑面积计96平方米。李某要求按房改成本价购买住房。

按照北京市房改售房有关政策评估确定，该住房地段调节系数为－1％，楼层调节系数为6％，朝向调节系数为3％；2000年出售现有住房的房改成本价为1485元/平方米，年工龄折扣额为12.56元，负担价为579元／平方米，现住房折扣率为O；

住房实际售价＝﹛〔1485×（1-12％）－12.56×70〕×(1－2％×13)×（1-1％＋6％＋3％）－579×0﹜×96×（1－20％）＝26246元

军队人员按经济适用住房价格购买现有住房，按下列公式计算：

实际售价＝经济适用住房价格×（1－年折扣率×住房竣工年限）×（1＋调节系数之和）×住房建筑面积。

例如：正师职干部李某（情况同上），如按经济适用住房价格购买现有住房，按规定可享受住房补贴30万元（未包括配偶方住房补贴）。该地段经济适用住房价格为4500元／平方米：

住房实际售价＝4500×（1－2％×13）×（1＋6％＋3％）×96-300000＝48451元

离休干部已购住房面积达不到《方案》规定的购房补贴建筑面积标准的，给不给补差?

离休干部已购住房面积达不到《方案》规定的购房补贴建筑面积标准的，给予货币补差，具体办法按总政治部、总后勤部的有关规定执行。

1）购买经济适用住房

安置地人民政府和接收安置单位建设的经济适用住房，应优先向军队转业干部出售。军队转业干部购房面积由其根据家庭支付能力自主决定。

2）租住周转住房

对于安置地暂难以提供经济适用住房的全迁户军队转业干部、配偶无住房且购买经济适用房资金确有困难的其他军队转业干部、安置地人民政府或接收安置单位应提供周转住房供其租住。有条件的地区可建设或购买适当数量的住房，作为军队转业干部的周转住房，重点解决全迁户军队转业干部的住房问题。

3）购买军产住房

租住售房区军产住房的军队转业干部，本人及其配偶确无其他住房的，可按军队现有住房出售管理的有关规定购买现有住房。

4）修建自有住房

各地应结合小城镇的改造支持和鼓励军队转业干部建造、翻修自有住房。军队转业干部自建住房，享受国家和安置地人民政府有关自建住房的各项优惠政策。

1）住房补贴来源

军队转业干部服现役期间的住房补贴，由中央财政专项安排；转业后在地方工作期间的住房补贴，由安置地人民政府或接收安置党委按有关规定解决。

2）住房补贴对象

2000年及其以后批准转业的军队干部及其配偶，未按房改成本价、标准价、安居工程房价购买住房或未参加集资建房的，可按规定申请住房补贴；已按房改成本价、标准价、安居工程房价购买住房或参加集资建房给予货币补差的，按军队有关规定执行。配偶已租住地方住房的，可按房改成本价购买，购房实际建筑面积未达到购房补贴建筑面积标准的，分别按军队和地方的有关规定给予货币补差；按经济适用住房价格购买其配偶现租住住房的，夫妇双方可以按规定分别申请住房补贴。

3）住房补贴发放范围

2000年及其以后批准转业、复员的人员，凡未按房改成本价、标准价、安居工程房价购买住房或未参加集资建房的，可按规定发放住房补贴；其他人员不得发放住房补贴。已购住房应计发货币补差的按有关规定办理。对个别批准转业未离队需要继续安排转业的干部、士官，确因组织原因的，必须经所在单位党委集体讨论，并分别报大单位政治部、司令部批准后，按其实际离队时间核定住房补贴；其他原因的，以首次批准的转业时间为准核定住房补贴。

4）住房补贴方式

军队转业干部服现役期间的住房补贴，按《军官、文职干部、士官住房补贴暂行办法》规定计发，计发时间截止到军队停发工资的下一个月。安置地经济适用住房基准价格高于军队基本住房补贴基准房价的，由军队按规定计发地区住房补贴。军队转业干部到地方后的住房补贴，由接收安置单位按照本单位与其军队职务等级相当或同等条件人员的有关规定执行。

5）住房补贴申请

军队转业干部申请服役期间的住房补贴，应如实提供家庭住房情况等有关资料，由本人所在团（含）级以上单位营房部门会同干部、财务部门共同审核办理。符合住房补贴发放条件的转业、复员人员，按规定填写“住房补贴申请表”，并附个人住房档案及配偶住房情况调查资料和转业、复员命令，由本人所在单位后勤财务、营房部门会同军务、干部部门审定后，报上一级单位审批。

6）住房补贴发放

军队转业干部服现役期间的住房补贴，由军队团（含）级以上财务部门在军队转业干部离队时计发给个人。其中，租住军产住房的，退还军产住房时计发给个人。

转业、复员军官、文职干部和士官，其住房补贴从停发工资的当月起停止计算；住房公积金支取，从2001年起纳入住房资金管理渠道；地区补贴按照总后勤部财务部、基建营房部当年公布的地区住房补贴系数计算，未列入公布范围的城市和地区不计算地区补贴，对在批准转业、复员以前已购买经济适用住房或者商品房，且符合购房地安置条件的，可按购房地计算地区补贴。

7）配偶住房补贴

军队转业干部配偶的住房补贴按其所在单位的有关规定执行，已实行住房补贴制度的单位应按国家及当地的有关规定及时予以划拨、支付。夫妇均为军队干部，一方转业需要购买住房的，留队一方可以申请住房补贴。

对退休士官的住房保障政策有以下几个方面：

（1）退休士官原则上执行军队统一的住房制度，所需经费由国家和个人合理负担，实行住房补贴、货币补差相结合的办法，稳妥推进住房分配货币化、管理社会化；

（2）退休士官的住房补贴所需经费由中央财政专项安排；

（3）退休士官购买经济适用住房时，按照规定享受有关税费减免优惠。各地政府要将退休士官住房优先纳入当地经济适用住房建设和开发计划，有关单位在同等条件下应当优先保证供应；

（4）退休士官配偶在地方单位工作或者退休符合享受住房补贴的，所在单位在同等条件下应当按照规定优先向其发放住房补贴。

《退役士兵安置条例》第42条规定，分散供养的残疾退役士兵购（建）房所需经费的标准，按照安置地县（市）经济适用住房平均价格和60平方米的建筑面积确定；没有经济适用住房的地区按照普通商品住房价格确定。中央财政按规定标准（目前是10万元/人）给予补助，不足部分由地方财政解决。

归分散供养的残疾退役士兵所有。

给。对自行解决住房的，按照规定标准将购（建）房费用发给本人。

士兵退出现役后，其身份转换为普通社会公民，享有法律规定的公民权利和义务。退役士兵在市场上购买住房，属市场行为，应和其他市场主体同等对待。

但对退出现役的伤病残士兵，可根据《优抚对象住房优待办法》（民发〔2014〕79号）享有相应的优待。包括：（1）申请住房保障的，其依法享受的抚恤金、补助金、优待金和护理费等待遇，在准入审核中不计入家庭收入。（2）申请经济适用住房、公共租赁住房、住房租赁补贴或农村危房改造的，同等条件下，应当优先安排。（3）办理房产、土地证件时，免交登记费、工本费；自建房时，免交基础设施配套费、拨地定桩测绘费等相关行政事业性收费和政府性基金。

军队住房补贴，是指军队以货币形式给予军官、文职干部、士官及职工住房消费的经济补偿。住房补贴由基本补贴和地区补贴两部分构成。计入个人账户的住房补贴属于军队人员个人所有。

凡未按房改成本价、标准价、安居工程房价购买住房或未参加集资建房的军官、文职干部、士官以及离退休人员，在其退出军队公寓住房，按经济适用住房价格或市场价格购买住房时，可以享受住房补贴。

军官、文职干部、士官经批准购买住房的地区，或离休、退休、转业、复员安置的地区，或牺牲、病故后合法继承人户口所在地区，政府公布的经济适用住房价格高于每平方米2300元的，在支取住房补贴时，另给予相应的地区住房补贴。

住房补贴主要依据补贴比例、个人基本工资、服役年限和职级补贴面积等4项因素计算。

计算公式为：

1999年以前一次计算的基本补贴额＝〔1999年12月份基本工资（基本离休费或退休费）×住房补贴系数40.94％×1999年12月以前的军（工）龄月数〕＋〔每平方米每年8元×1992年6月以前的军（工）龄年数×职级购房补贴建筑面积标准〕。

2000年以后按月计算的基本补贴额＝月基本工资×住房补贴系数40.94％。

地区补贴在购房时，或转业、复员时，或牺牲、病故后结清住房补贴时，另行计算。

按照上述标准计算（不含地区补贴），工作35年的正军职干部，一次性补贴约24.5万元，退休前每月还有480元的补贴；工作30年的正师职干部，一次性补贴约16万元，月补贴约400元；工作25年的正团职干部，一次性补贴约10万元，月补贴约300元。

这样，在低房价地区购房，尤其是在中小城市和边远地区购房，即使配偶方拿不到补贴，如本人在部队工作时间较长，也能买得起相应的住房；在高房价地区购房的，增加地区补贴后，加上干部配偶的住房补贴，普遍能够买得起相应的住房。

军队房改《方案》，制定了新的军人购房补贴建筑面积标准，缩小了军地人员在住房待遇方面的差距。

师职以下人员与中央机关各职级人员的补贴面积标准一致，军职干部住房补贴面积，参照师以下干部住房面积标准的提高幅度，暂按正军职180平方米、副军职165平方米计算。大区职以上干部待国家相应政策出台后再定。

购房补贴建筑面积标准规定如下：

军官：正军职（暂按）180平方米，副军职（暂按）165平方米，正师职120平方米，副师职105平方米，正团职90平方米，副团职80平方米，营职70平方米，连、排职60平方米。

文职干部：专业技术1、2级180平方米，专业技术3级165平方米，专业技术4、5级120平方米，专业技术6级、高级专业技术7级105平方米，专业技术8级、中级专业技术7级90平方米，专业技术9级80平方米，专业技术10、11级70平方米，专业技术12、13、14级60平方米。

士官：六级士官，军（工）龄满26年以上的90平方米、不满26年的80平方米；五级士官70平方米，四级以下士官60平方米。

已按房改成本价、标准价、安居工程房价购买住房或参加集资建房的人员，不再享受住房补贴。

购房实际建筑面积未达到本人相对应职级购房补贴建筑面积标准的，不予退房，不补面积，但给予货币补差，使这部分人在经济上不吃亏，避免不必要的反复。

具体补差办法，待国家有关规定出台后另行制定。今后，凡按房改成本价购买现有住房或腾空住房的人员，都不享受住房补贴，同时撤销个人住房资金帐户。

现役军官、中士（含）以上士官，文职人员；纳入军队正式职工数据库管理的职工（不含已移交）；军队管理的离退休干部和退休士官；军队管理的已故离休干部的配偶、随军遗属。

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原标题：​法院对“房改房”分割的裁判规则6条

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首次购房贷款政策优惠，你享受到了吗？ - 知乎

首次购房，也就是我们常说的首套房。贷款买过房或者了解过的朋友应该都知道贷款购买首套房是能享受一定政策优惠的。（当然，这里所说的优惠是较于购买二套房而言）。详细一点就是只要你满足首套房贷款条件就能得到一些政策优惠。那么，首次购房贷款申请能享受哪些政策优惠？如何确定自己是不是首套房贷款呢？下面就由

为大家详细介绍一下，希望能有所帮助。

判断是否申请的是首套房贷款需得同时满足三个条件

①买房人年满18周岁；

②买的房子是90平方米及以下的普通住房（90平方米及以下的普通住房是享受契税税率1%的优惠）；

③购房人名下没有单独或与他人共同购买的住房。不过与父母一起购买的、按照房改政策购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房除外。

如果说你同时满足以上所有条件的话那么恭喜你你将获得以下所有的优惠政策：

1、首次购房最少首付20%，享受现行银行利率8.5折优惠，首付30%，利率8折，如果缴存了住房公积金，那么可以用公积金贷款，公积金贷款利率3.85，可以享受首套购房退税的财政优惠。

2、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由市房地产交易中心出具。

3、对个人出售或购买住房暂免征收印花税。

4、对个人出售住房暂免征收土地增值税。

5、对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

6、下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。

7、个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税。

8、个人转让自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。

9、购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%。对第一次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金最高可贷 额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。

10、对于首次购房贷款的免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易(转让)手续费。