烂尾楼破产清算业主怎么办

2022-02-19 15:34:28

烂尾楼破产清算业主怎么办|星云财经

如果买到的房子最后变成了烂尾楼，后期想要破产清算，对于业主来说应该怎么处理？

一、烂尾楼破产清算业主怎么办

1、如果开发商最后建造的房子变成了烂尾楼，想要破产清算，作为业主如果房子已经建成了，哪怕开发商已经破产，但是双方之间签订了合约，也会对购房者履约，也就是说业主可以通过房管局然后去办理房产证。

2、如果房子还没有建好，有些业主可能已经将房子全部付清，这时候破产清算，对于购房者来说，可以申请由开发商解除购房合同，或者办理房屋所有权的转移，这样就能够减轻业主的损失。

3、对业主影响还是比较大的，因为清算的时候资金就会直接缩水，开发商没有钱回购，这些已经办理按揭贷款的房屋，也就是说没有钱还给银行。房子有可能会直接拍卖，业主买的房子也会拿到手。

二、如何避免买到烂尾楼

1、首先需要了解一下开发商的实力，要看一下它的注册资金，有没有什么开发的资历，比如一级和二级的实力就会稍微强一些，最好选择一些大品牌的，它的资金雄厚，比较注重口碑。

2、另外就是要尽量选择现房，这样我们才能够直接了断了解一下房型，小区的情况，包括一些细节的问题。如果购买的期房，买到烂尾楼的可能性就会比较大一些。

3、还要注意观察工程的进度，如果在淡季成交量比较正常，反而会说明开发商的实力比较强一些，同时也要了解一下工程进度的缓慢问题。

4、还要注意，一定要开发商区出具五证一书，如果不齐全，这样的房子就不能够购买。

小编总结：以上内容具体介绍的就是关于烂尾楼破产清算，业主应该怎么处理。对于很多人来说，应该尽量避免买到烂尾楼。

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谢邀。

2013年我们在一栋大厦的某层查看现场，业主给我们指着偌大空间中的一块地板说：我的房子

。

很尴尬，只是一大片水泥地板，实在是看不出这个房子到底在哪儿。地面上全是建筑垃圾，楼盘已经停工很久了。虽然看着没有人，施工方还是留了一些工人看场子。看到一群西服领带的人在楼里四处转，看场子的人也三三两两，背着手在旁边观察眺望，一脸茫然的看着我们。

离开现场的时候，法院的查封令就贴在门口，凡是经过的人都看得到。刚才业主用手指的那一层，已经被一家来自安徽的法院查封了，而上面那一层则是北京的法院查封的。

几天后，客户打来电话，让律师立刻去现场。维权的业主把开发商里三层外三层的堵在一处商铺里，已经有数个小时。按照法律规定，超过8小时就涉嫌非法拘禁，留给大伙的时间有限，客户给律师让开一条路，让律师进去和开发商谈判。

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李总，开发商的其中一个大股东，李总姓李。以前大家叫他李总，现在出事了，业主们都是直呼其名，叫他李某某，恨不能把他徒手撕了，做成扒鸡。据李总向群众口述交待，加上知情人检举，我们得以知道这个案子案发的前因后果。

2009年，李总和另外一个隐名股东合作开发了这个项目，一个出钱，一个出关系，两个人一碰即合。李总为人豪爽，出口成章，琴棋书画无一不精，气质儒雅，又重义气，经常吃一顿饭第一次见面就送人价值数万的礼品。而隐名股东在N市极有背景，根基雄厚。

双方都是第一次搞房地产开发，初次涉及房地产。为了弥补经验的不足，二人又从江湖上找了一个朋友，据说很有经验的甲方经理，姓许。

依靠隐名股东的关系，李总顺利的拿到了地，这块地皮价值数亿，规划建十几万平米，楼面价在N市算是过得去的价格。楼盘分成两期开发，一期是住宅，二期是商场，分别承包给两家施工方。这块地的地理位置并不是很理想，位于开发商和老城区的交界处，用今天的眼光看，这二位能挑这个地方搞个楼盘加商场，果然是没做过房地产的。

对他们二位而言，商品房开发就是个融资项目，能靠地换到资金就行了。也正是这种心态，为日后楼盘的烂尾埋下了伏笔。

拿地的钱有三块，高利贷一块，李总和其他几个股东自己掏了一块，交了一部分土地出让金之后土地抵押给银行，又拿了一大块。

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拿到地，凭着关系，楼盘顺利拿到了施工许可证和预售许可证。李总找来的施工方交纳了施工保证金进了场，预售许可证拿到前后，楼盘开始销售。地下车库修好后，银行把购房人买房的尾款全款给了开发商。

一期动工后，开发商又马不停蹄的开始盖二期，二期比一期更疯狂，售后包租：三四十万一套商铺，只要你买，开发商就会分成若干期给你返租，十年以后如果楼盘不赚钱，开发商承诺按照房款的250%回购。

在这种诱惑下，商品房卖的不怎么好的楼盘，商铺倒是卖出去大半。各大当地媒体纷纷赶来捧场，什么方圆500公里内最有前途商圈，亚洲第一XX城的说法也见诸报端。

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资金链条断裂后，法院的查封令贴在楼门口，是业主们迅速团结起来的原因，如果不是法院下手快，恐怕这个案子还能再拖三年。

最早有68个商铺业主把律师聘请过去处理烂尾楼问题，接着住宅业主也组织起来开始维权，维权队伍陆陆续续的扩大到200多人。

钱都去哪了，是业主最关心的问题。

按照李总的说法，一笔钱拿去又买了一块地，一笔钱拿到外地投资了某个金融项目，还有一笔钱作为投资进了另外一个楼盘，李总大声承诺，只要这地、项目和楼盘活了一个，他都不会如此被动。问题是，新楼盘也是烂尾状态，卖的比这个小区还差，金融项目是个彻头彻尾的骗局，钱很难拿得回来，最有可能的是那块地。李总承诺，只要地卖掉，就会拿钱把房子建好给业主建房。

李总自责完，也没忘了骂其他的股东。按他的说法，隐名股东和项目经理也没闲着，各方之间对利益分配有了分歧，纷纷拿钱和房子为自己牟利。有些房子还没卖出去就被抵押换了现金，有的房子被送给关系户。现在小区的底商都是被人强占的，这些房子只要卖掉，一定能交房！

把钱掏空的并不仅仅是股东，还有银行和高利贷。由于买地的时候借了钱，开发商每卖一套房子，就立刻用来还款。楼盘销售没有达到预期的水准，股东们矛盾重重，忙着掏空公司的资产，企业的流动资金越来越少。

李总说，他不是第一次被人堵住了，早在一年前，先知先觉的高利贷和投资人就盯上了他。“你们说，我刚卖几套房子有一笔钱，就有人来我家找我要钱，然后是银行，然后是施工方来要工程款。我怎么办？当然是先还他们了（高利贷）。你们不要找我，你们就找他们要，你们的房款都被他们拿走了！别说是房款了，你们去我家看看，我的墨宝他们都没给我留下！”

别人惦记着房子，李总还惦记着自己的字画：起码值500万。

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业主们可没有心情去要李总的墨宝，现在让他写个欠条可比写首绝句靠谱。

业主们不能理解李总为什么会不顾群众利益，而对案发一年前的李总来说，高利贷是第一位的，其次是银行，再然后是政府，最后是施工方，最最后面才是业主。

开发商股东转移掉一些资金放到个人名下。

高利贷抢先拿走利息。

银行也要盯着开发商还贷。

施工方拿不到工程款，就停工。

业主一看楼盘停工，就一起来拉横幅，找政府。

等业主们醒悟过来要起诉的时候，开发商和高利贷已经折腾了一年多了。烂尾楼就像一副多米诺，从第一个环节塌掉之后，压在最下面的总是最后一块。

政府只能安排信访的同志接待，安抚业主，告诉业主领导非常重视，一定协调解决。

翻过头来到底怎么处理这么多方的利益，政府也不知道。1994年到2004年中国经历过一个阶段的楼盘烂尾，再之后的十年房价一直暴涨，就算烂尾了，只要房价一涨，自然就很好解套。所以过去大家看到的那些烂尾楼，现在有不少都不见了。他们去哪儿了？被上涨的房价消化掉了：

而现在，整个楼市去库存，开发商对楼盘和拿地没有兴趣，自顾尚且不暇，遇到这样的烂尾楼盘更不可能有人甘当接盘侠。十年前的经验现在已经不再适用了。

也就是说，到了今天，全中国也没有几个人知道烂尾楼该怎么办，该怎么处理，包括政府。业主们常常说相信政府相信政府，政府两手一摊，对不住，哥也不懂！

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真的不懂吗？

政府不懂，一定有人懂，比如投资人，比如律师，由于立场不同，观点不同，所以总有人在积极行动，引导政府往自己有利的方向走。

最先知道开发商资金链断裂的高利贷第一时间去讨要自己的利息和本金。业主在拉横幅的时候，债主们已经在各自施展手段从开发商剩余的楼盘中寻找自己可以拿得住的资产。没卖出去的房子，卖出去了没网签的房子，抵债了没有办合法手续的房子。也就在业主们不知道的情况下，李总手里的空房子迅速被其他债权人拿走了。而政府在这个过程中，也没有想着去优先保证购房人的利益，

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这里说句题外话，据说文化大革命的时候，村里面开会，大家都特别积极，为啥，因为如果谁要是不在，比如学雷锋搬砖去了，那么这个会不在场的这个人就有比较高的概率被定为反动派，稍有不慎就要被批斗。

几十年过去了，物是人非，道理没变，开发商没钱了，就剩下房子。银行、施工方、债权人、政府纷纷拿着刀叉研究怎么在桌子上割肉，偏偏业主在会议室下，大门外拉横幅。

一群松散的业主和个人、企业比起来，是最没有行动效率的，即便不去管他们，他们也会自己分裂成几派吵来吵去。

业主代表也不是真的代表，手里一没有委托书，二没有授权书，上了会议桌只能这样发言：我就代表我自己！所以作为最大的债权人，业主是没有资格上谈判桌的，无论是破产清算的大桌子，还是逼开发商还钱的小桌子。

业主里面倒是偶尔也有实战派，像我最近认识一位业主，直接把开发商抓走了，警察敢去解救，他就对警察说，

。这个业主的房子果然退掉了。

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回到本案，一年时间，这些本来可以用来拍卖，抵给施工方，增加楼盘被接盘可能的房源，被以极低的价格抵债，如果业主们一开始就察觉到这些问题，本可以用这些作为筹码顺利收房入住的。

难的是，并没有后悔药可吃。

政府找来了政府的法律顾问，当地最大的C所。所主任担任着政府的法律顾问。政府领导问律师，法律如何规定，烂尾楼问题怎么处理。律师答复，按照合同法286条规定，施工方的债权，优于银行抵押权，银行的抵押权优于其他债权。现在开发商欠的外债实在太多，购房人打赢了官司，也拿不到钱。

领导最关心的问题是业主们闹事的问题，问律师有没有什么好办法。律师答复，办法就是让业主们去起诉要求退房。

领导问C律师，能不能代理这个案子，帮业主们都去起诉，或者建议他们起诉。

C主任摇摇头。这样的案子全国也没有几宗，万一弄到最后钱拿不回来，还惹了一身麻烦。不过，要是能让开发商破产，他们愿意担任管理人。

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破产分为两种，重组和清算，清算就是让开发商破产，重组就是开发商不死，直接变卖其股份变成一家新公司，接着把房子盖完。过去十年里，80%的烂尾楼可以靠重组解决。而越是靠近现在，清算占得比例越大。

在破产程序中，法院指定一家律所担任破产管理人，由律所代表开发商对开发商的资产进行清理。剩下多少钱，剩下多少房子，剩下多少股票，欠别人多少钱，欠的是什么钱，别人欠开发商多少钱，怎么要回来。

一般一个破产案件要三年时间，清理完债务之后，余下的部分，有10%被律师事务所先拿走，剩下的让债权人去分。

这个时候该按照什么顺序分？

是支付了大部分购房款的购房人——》施工方——》银行——》一般债权人。

还是施工方——》银行——》购房人？

按照我对法律的理解，购房人优先权是有明确的法律依据的，因为绝大多数法律同业者都学习了合同法及合同法的286条，对3年之后最高院给上海市高级人民法院的批复并不了解。

知道这个法条的人不多但绝不是没有，实践中如果不管购房人的生存权，也确实难以平息社会问题，所以才有了最近几年几个成功的烂尾楼复活案例，让业主的优先受偿权得到了法院的实践性认可。然而，按照业主优先受偿这个顺序，多数债权人，包括银行、施工方都会有比较大的损失，所以除了业主、开发商自己（破产免了他的债）和政府，所有餐桌上割肉的各方利益都会不欢迎开发商破产。因为等到破产再分钱就等于分不到钱。

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这个项目的运气好就好在，政府第一时间反应过来冻结了开发商的剩余房产。而业主们组织的较早，有一批业主到法院起诉，起诉分成两批：

1、一批业主要求开发商给业主过户

2、一批业主要求开发商给业主退房

两批官司都顺利的打赢，判决书摞成摞堆在了执行庭法官的面前。

执行庭也很头痛，因为就在业主申请强制执行的不久前，来自外地的法院早已跑到N市先查封了这些房子。

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能不能办产权证？法官去找房管局咨询。房管局表示不可能办产权证，住宅还好说，商铺部分根本不可能办下产权证，因为没办法做面积实测——测绘单位面对和律师们一样的困惑，业主的房子在哪儿，总不能你在地上用粉笔画条线，就说这里有套房子。

住宅楼也存在严重问题，施工方扣着在建工程不放，楼盘不可能竣工验收，不具备交房的条件。有的房子还有一房多卖的问题，都要等着法院判了再说。

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到底该怎么办？

经过业主、施工方、政府、法院几方共同开会，提出了几个方案：

A、让开发商破产，清算，拍卖在建工程所得款项优先用于偿还业主购房款

B、业主集资，政府建立监管账户，业主支付施工尾款把房子盖好

C、政府找开发商接盘，对现在的开发商进行重组

D、先执行一部分商铺用来解决先退房业主的诉求

除了上述事项，业主还争取了两项权利：

1、优先安排业主的子女入学

2、在正是解决之前，政府协调银行同意业主延期偿还按揭贷款

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取得了初步的谈判结果，业主们特意到当地最好的饭店设宴把酒言欢。由于我正在出差，特意和他们通了几分钟的电话，给他们说不要盲目乐观。

业主说：徐律师，你说得对，官司还要继续推进！

好消息迅速传到了其他各方的耳朵中。没有参加集体行动的业主纷纷要求加入维权小组，而债权人则纷纷找到政府信访，表示如果不能拿回本金就要和政府没完。

快乐是短暂的，之后就是漫长的等待。熬了3个月之后，业主们发现整个项目没有丝毫进展。在这个人群里，有一位女士始终保持了冷静，在别人把酒言欢的时候她自己一个人去了法院，并且在之后的几个月里坚持天天去执行庭。就在大家感觉走投无路开始抱怨的时候，这位女士带给大家一个消息改变了整个小组的行动方向：有数百万执行款已经到账！

律师在同一时间收到了这个消息，最先起诉退房的几十家人立刻涌向法院，经过几番交涉，这些钱被业主全部划走。

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成功逃离的先行者毕竟是少数，更多的业主现在还在等待，等待破产清算，等待开发商能筹到施工款交房。大家等啊等啊，觉得这个事情似乎也没有什么所谓，不就是房子拿不回来了吗。

政府的法律顾问，律师C主任和我们聊天的时候说，徐斌律师，我做了这么多破产案件，第一次遇到业主组织起来请了律师参与谈判的，你们是怎么把他们组织起来的？

我们运气好。

（为了保护客户隐私，所有内容无实名，图片与案件无关联）

最近在调整岗位，手头上的事情不是特别多，把律所交给我的工作该结尾的都完整结结尾，昨天出差从安徽淮南回来，我以为我不累，晚上自信的一个人去看“你的名字”睡着了。

趁着对楼盘的热乎劲，写下我的经历和总结，也鉴于职业方向变更的问题，往后我再接触新的烂尾楼的机会可能会比较少了。在知乎上，太多和我一样的人，从不吝啬自己的经历和感悟，以下毫无保留，送给大家。

小区地理位置极佳，约定14年年底交房迟延至今，规划内4栋楼，只有3栋楼仅主体完成（外立面还未施工），第四栋才见雏形。15年年初业主找政府闹了一次，施工方派了两个人（见下图2）干到今天，准备继续两个人为了建几栋楼继续努力下去。其他情况，业主不详！

开发商通知业主收房！收房！收房！电梯只能上不能下！

【图为16年12月2日摄于小区内】

说到底，我无非是一个搞法律技术的技术男，接收需求者咨询的知乎透明律师而已，但凡向我求助的人，我只能给求助者

，至于这个过程我怎么绘声绘色去描述，求助者是否认可我的分析以及是否践行我的建议，不强求。顺便说一下，我只接触民事案件，刑案请咨询其他知乎大V，比如

，

我原来以为僵局是这样的：

4. 其他债：

僵局是这样的：

5. 业主：

楼盘烂尾，开发商资金链断裂，整个盘遇到僵局，需要大量的钱来解决这个僵局，于是市面上也有投资方愿意试试水，但是要投资，也要对该盘进行分析，投资人也不是傻逼，稳亏不赚也去投钱那真是肉包子打狗，至于

业主只有占据主动权，才能更快的解决这个僵局，靠其他几方不如靠自己，地方政府和银行在解决这类问题上其实没什么经验，主动解决还能避免任人宰割，说不定还可以宰割其他方的债权。所以说，对专业的律师来说，操作方案不难，规避风险也不难，最难的是统一业主成为胖胖的业主，实现下面这个局面去统一代表他们：

知乎里最擅长组织问题要数第一的知乎大V

，他的组织方法大部分我都赞成，你们如果需要都可以去请教徐律师。

：开发商破产重组，债权人纷纷申报债权，重整方案尚未出炉，具体经历可以参见我微博上的一篇文章

。

喜欢我的可以关注我的知乎和我的微博，蟹蟹大家！

现在大部分的房子都是在期房的时候就会出售，因此买主在购买之后也是不能立马入住的，因此也就会遇到很多问题，其中大家觉得最大的风险就是遇到烂尾楼，那么在这个时候烂尾楼起诉开发商管用吗，烂尾楼破产清算业主怎么办，接下来大家就随见闻坊小编一起了解看看~

出现烂尾楼的情况起诉开发商是有用的。

开发商不按时向购房者交付房屋是属于违约行为，那么购房者是可以要求开发商承担违约责任的。

购房者在起诉的时候需要准备充分的证据材料，主要包括了购房合同，购房款发票，以及开发商逾期交付房屋的证据。关于违约金的标准，法律并没有统一的规定。

首先是看双方购房合同的约定，如果没有约定或者约定不明的话，那么可以参照开发商逾期交付房屋期限，同地区，同类型房屋的租金的标准来确定违约金的标准。

1、业主需先和开发商讨论，这不能通过普通途径解决问题，因为开发商已经没有钱再继续建造楼房了，因此也没有钱来补偿业主。

2、已经将钱全部付清，则可以联系律师起诉开发商，假如诉讼成功，开发商破产，那么业主可以拿他的资产去抵押，抵押获得的钱银行会当做对业主的补偿。

3、继续等待一段时间，假如开发商在这段时间内能够获得充足的资金继续建房，则可以拿到房子。

4、想办法推动社会融资，假如成功了，那么开发商也能够继续建房，这样业主也能够按时收到房子。

1、案例一：房子十年都没建好

最近石家庄环岛豪庭小区的部分业主准备搬新房了，但是他们情况让人看得是特别的心酸，他们购买这边的房子，已经是第九年了。直到现在这里还是一个烂尾楼，这里不仅没有水电，而且没有窗户没有门。那就是在这样的环境里面，有很多业主就已经就住进来了，是非常心酸的，这就是烂尾楼业主最终的结局。

2、案例二：成功拿到退款

2016年10月23日，合肥第一烂尾楼新鸿安商城正式关停，官方计划全面改造。要论“烂尾楼”形成的原因，有的是因为项目违法上马，这在法律不健全、执行落实情况不好的时候会经常出现。不过，目前的“烂尾楼”，大多是因为建筑设计欠周或资金不足等因素造成。后期业主通过法律起诉，成功拿到了退款，这也是比较令人欣慰的。

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如果开发商破产楼盘成为烂尾楼。对购房者来说可能会面临房产无法拿到而又仍须归还银行贷款的情况。

首先是房产能不能拿到的问题。开发商破产可能会面临企业清算重组。这个时间有可能会两三年时间，也有可能会拖很久。特别是有的中小开发商跑路的情况下。因此这样楼盘就有可能烂尾。在短期内可能就拿不到房。

第二就是在楼盘烂尾的情况下，有可能还需要继续归还贷款。因为购买的是期房，期房没有交房，贷款已经办理下来了。在还没有交房，房产证还没有办理下来的情况下，你所购买的期房实际上是开发商对银行的一种担保。购房者可以选择解除购房合同，相应的贷款余额部分就不需要再继续归还了。那么你的首付和你已经偿还的贷款部分，就会变成一种普通的债权。如果开发商进行破产清算，那么会列入破产清算财产。

第三就是你如果没有解除购房合同，可以主张对该期房的权利。开发商可能面临债务违约，你所购买的期房可能被法院查封。这个情况下可以提出执行异议，对于已经付清大部分房款的房屋，法院是不能够进行查封的。一般来说，购房的同时应当在房管部门进行购房合同的备案。必要的时候也可以在不动产登记中心进行预预登记，避免今后发生不必要的纠纷。

总的来说就是有两种处理的方式，一是选择继续归还贷款，要这个房子。那么对该期房的权利可以进行主张，即使开发商破产清算的情况下，你所购买的期房是不列入破产清算的财产。二是主张解除购房合同，解除与银行的贷款合同。那么你的首付和你已经偿付的贷款部分会成为你对开发商的普通债权。如果开发商破产清算那么的这部分债权同样可以列入破产清算的部分。

1、弄清产权归属

按照规定，若房企破产宣告时房屋尚未建成，或人民

受理破产申请后，管理人决定不再继续修建未建成的房屋，就会造成破产企业对购房人债务履行事实不能的情况。根据房屋的买受方式不同，可以区分为两种情况：

和对卖方分期付款买房，这两种买房的方式会对房地产企业破产时，房屋的权利归属产生不同影响。因此，购房者首先应咨询专业的法律意见，弄清自己的权利问题。总之，有产权在手，总比什么都得不到强。

同时，业内人士指出，开发商破产后，购房者仍然可以按照程序向房管部门申请

：1.购房者应到工商行政部门，查询

开发企业是否按照法定程序进行了注销;2.如已合法注销，购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及

合同原件、个人

等在办证过程中需由购房者出具的资料，到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后，应当予以办理。

2、分布交涉维权

在搞清楚产权归属后，购房者则应尽量与其他业主一起，获得最大限度的法律支持。

首先，如果所购买的楼盘只是存在“烂尾”可能，可以尝试给开发商一点时间，如果其能在短时间内筹措到资金，完成后续工程，购房者的损失便可降到最少。

其次，若是开发商因为资不抵债而破产，遭遇“烂尾”危机，则不可将房子退给发展商。因为退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到

或

。购房者和发展商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如发展商最后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产被法院拍卖，而根据

偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到发展商的补偿款(特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的)。

(一)企业因严重亏损，扭亏无望，资不抵债，不能清偿到期债务，可提出破产申请。

(二)有下列情形之一的企业，不予宣告破产：政府有关部门、有关金融机构、企业、团体、个人给予

资助或帮助债务人清偿债务的;取得担保，自破产申请之日起6个月内能清偿债务的。

1、债务人丧失清偿能力。

债务人出现“资不抵债的”情况，但并非就失去信用，失去清偿债务的能力，债务人丧失清偿能力应当是不能以财产、信用或其他能力等任何方法清偿债务。

2、债务人不能清偿的债务必须是已到清偿期限的。

破产以债务人不能清偿为前提，不能清偿以债务到期为条件。

3、债务人所欠债务必须是能够以金钱评价的债务。

破产程序中，如果债不能以金钱去评价，不能转化为给付财产(货币)的形式，最终不能

，破产也就无实际意义了。不能以金钱评价的债务，不得作为破产之债。

4、债务人所欠债务应是在一定时期内无法清偿的债务。

在认定债务人能否清偿债务，是否应当宣告其破产，应根据以上各条件予以综合评判。

以上知识就是小编对“房地产开发商破产业主如何维权”问题进行的解答，开发商破产，业产买到烂尾楼的，业主首先要弄清楚烂尾楼的产权归属，要依据产权情况进行维权。读者如果需要法律方面的帮助，欢迎到华律网进行

。

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现在的人们有想法、有创意、有个性，都想要自己组建公司，自己当老板。但是经营一家公司并不是一件容易的事情，很多人有创意但是没有运营一家...

不会,待价而沽.

五证齐全?那就是包括了预售许可证,那么就是可以销售了,可以销售了也就预示着有钱回收,那么一般就不会烂尾了,因为到了拿到预售许可证,开发商该交的费用大部分都交齐了,只要房子买的正常,就算销售不畅,降价销售也可以收回资金.

开发商自己的资金出现透支且无法偿还,就要进入破产清算,出现烂尾楼,不一定会破产.

非常感谢你的邀请,很乐意回答这个问题!烂尾楼的续建需要业主继续续费的话题,是有点匪夷所思,这个一旦放开了口子以后,期房都可以采用这样的方式来解决,那么业主就吃大亏了.所以建议业主据理力争.根据原来的合同履行合同义务.实在难以协商,比如说不续费的话这个烂尾楼就将一直烂下去的话.业主可以先从提前预交物管费的角度来支付这笔钱.当然,如果你的房产当时付出的费用和现在房产的市值已经有了很大的差距的话,业主可以通过协商续一部分费.买下房子之后再转卖出去,还是可以大赚一笔的.开发商也许就是看透了你们的这种心态,所以才出了续费的这样计策.打字不易,且看且点赞.购房不易,且思且

不会,待价而沽.

开发商自己的资金出现透支且无法偿还,就要进入破产清算,出现烂尾楼,不一定会破产.

如果买到烂尾楼,应先明确房子的销售手续和产权是否明晰,是否已被银行抵押了;其次要先向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证;然后了解房子是否被抵押,如.

1、弄清房屋产权归属要经过合法的法律咨询,确定自己的产权归属.购房者应到工. 若是开发商因为资不抵债而破产,遭遇“烂尾”危机,则不可将房子退给开发商.因.

由于现在购买房产一次性付款的购房者比较少,大都为按揭或分期的,因而,购买的房源变成了烂尾楼,就存在产权归属问题,因而,我们必需要经过法律途径保护自己的合法权益.首先,如果只是开发商资金断裂,给开发商一点时间,开发商如果能在短时间内筹措到资金,完成后续工程,烂尾房就可以复活.其次,如果开发商破产楼房烂尾,不可将房子退给开发商.因为退房以后,购房者只能拿到收据或欠条.购房者和开发商之间的关系,将由买卖关系变为债权债务关系.债权债务关系在之后法院的拍卖破产偿债先后里,优先级别低于消费者关系.最后,开发商破产后,购房者仍然可以按照程序向房管部门申请办理房产证.

城门失火,殃及池鱼,行业遇到危机,受到牵连的还是广大的购房者,越来越多的房. 从法律上讲,债务违约如果无法得到解决,后续面临的结果有两种,一种是各方都不.

他爱你的话什么都好办,不爱的话什么都不好办问问她的意思把

1:大量烂尾楼的出现 2:银行大量的坏帐无法收回 3:大量的规划好的待开发土地闲置 4:土地价格爆跌 5:很多二次置业的人购买的房屋变成负资产 ZF部门的补救措施

如果县镇府不管的话可以联名上告到市政府,并且让舆论给予压力

开发商首先应办理《预售证》才能合法卖楼的,你没有看到《预售证》就不应该签合同,更不应该交首期.第一,你可以退房,但开发商不一定有钱退回给你;第二,你可以要求赔偿,但打官司耗时耗钱,普通人撑不起;最后只能联合所有受害者向主管部门要说法了,希望可以早点解决开发商的问题顺利交楼吧.

先看一下你的合同. 合同上写有交房日期及相应条款. 如果违约不交房,是要按天付违约金的. 如果合同上没有写这样的条款,说明地产公司对近期交房是没有信心的.也就是说,他早就有这样的打算. 找他们协商解决,如果不解决,可以联合其它业主,通过法律手段解决. 祝你好远.

烂尾楼起诉开发商管用吗-烂尾楼破产清算业主怎么办 - 见闻坊

出现烂尾楼的情况起诉开发商是有用的。

开发商不按时向购房者交付房屋是属于违约行为，那么购房者是可以要求开发商承担违约责任的。

1、业主需先和开发商讨论，这不能通过普通途径解决问题，因为开发商已经没有钱再继续建造楼房了，因此也没有钱来补偿业主。

3、继续等待一段时间，假如开发商在这段时间内能够获得充足的资金继续建房，则可以拿到房子。

4、想办法推动社会融资，假如成功了，那么开发商也能够继续建房，这样业主也能够按时收到房子。

1、案例一：房子十年都没建好

2、案例二：成功拿到退款

特别声明：以上内容来源于编辑整理发布，如有不妥之处，请与我方联系删除处理。QQ：1346266249

全国各地的烂尾楼一般最后都是怎么处理的？ - 知乎

谢邀。

2013年我们在一栋大厦的某层查看现场，业主给我们指着偌大空间中的一块地板说：我的房子

。

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双方都是第一次搞房地产开发，初次涉及房地产。为了弥补经验的不足，二人又从江湖上找了一个朋友，据说很有经验的甲方经理，姓许。

对他们二位而言，商品房开发就是个融资项目，能靠地换到资金就行了。也正是这种心态，为日后楼盘的烂尾埋下了伏笔。

拿地的钱有三块，高利贷一块，李总和其他几个股东自己掏了一块，交了一部分土地出让金之后土地抵押给银行，又拿了一大块。

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资金链条断裂后，法院的查封令贴在楼门口，是业主们迅速团结起来的原因，如果不是法院下手快，恐怕这个案子还能再拖三年。

最早有68个商铺业主把律师聘请过去处理烂尾楼问题，接着住宅业主也组织起来开始维权，维权队伍陆陆续续的扩大到200多人。

钱都去哪了，是业主最关心的问题。

别人惦记着房子，李总还惦记着自己的字画：起码值500万。

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业主们可没有心情去要李总的墨宝，现在让他写个欠条可比写首绝句靠谱。

开发商股东转移掉一些资金放到个人名下。

高利贷抢先拿走利息。

银行也要盯着开发商还贷。

施工方拿不到工程款，就停工。

业主一看楼盘停工，就一起来拉横幅，找政府。

政府只能安排信访的同志接待，安抚业主，告诉业主领导非常重视，一定协调解决。

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真的不懂吗？

政府不懂，一定有人懂，比如投资人，比如律师，由于立场不同，观点不同，所以总有人在积极行动，引导政府往自己有利的方向走。

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一群松散的业主和个人、企业比起来，是最没有行动效率的，即便不去管他们，他们也会自己分裂成几派吵来吵去。

业主里面倒是偶尔也有实战派，像我最近认识一位业主，直接把开发商抓走了，警察敢去解救，他就对警察说，

。这个业主的房子果然退掉了。

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难的是，并没有后悔药可吃。

领导最关心的问题是业主们闹事的问题，问律师有没有什么好办法。律师答复，办法就是让业主们去起诉要求退房。

领导问C律师，能不能代理这个案子，帮业主们都去起诉，或者建议他们起诉。

C主任摇摇头。这样的案子全国也没有几宗，万一弄到最后钱拿不回来，还惹了一身麻烦。不过，要是能让开发商破产，他们愿意担任管理人。

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一般一个破产案件要三年时间，清理完债务之后，余下的部分，有10%被律师事务所先拿走，剩下的让债权人去分。

这个时候该按照什么顺序分？

是支付了大部分购房款的购房人——》施工方——》银行——》一般债权人。

还是施工方——》银行——》购房人？

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这个项目的运气好就好在，政府第一时间反应过来冻结了开发商的剩余房产。而业主们组织的较早，有一批业主到法院起诉，起诉分成两批：

1、一批业主要求开发商给业主过户

2、一批业主要求开发商给业主退房

两批官司都顺利的打赢，判决书摞成摞堆在了执行庭法官的面前。

执行庭也很头痛，因为就在业主申请强制执行的不久前，来自外地的法院早已跑到N市先查封了这些房子。

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到底该怎么办？

经过业主、施工方、政府、法院几方共同开会，提出了几个方案：

A、让开发商破产，清算，拍卖在建工程所得款项优先用于偿还业主购房款

B、业主集资，政府建立监管账户，业主支付施工尾款把房子盖好

C、政府找开发商接盘，对现在的开发商进行重组

D、先执行一部分商铺用来解决先退房业主的诉求

除了上述事项，业主还争取了两项权利：

1、优先安排业主的子女入学

2、在正是解决之前，政府协调银行同意业主延期偿还按揭贷款

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取得了初步的谈判结果，业主们特意到当地最好的饭店设宴把酒言欢。由于我正在出差，特意和他们通了几分钟的电话，给他们说不要盲目乐观。

业主说：徐律师，你说得对，官司还要继续推进！

律师在同一时间收到了这个消息，最先起诉退房的几十家人立刻涌向法院，经过几番交涉，这些钱被业主全部划走。

==============================================================

我们运气好。

（为了保护客户隐私，所有内容无实名，图片与案件无关联）

开发商通知业主收房！收房！收房！电梯只能上不能下！

【图为16年12月2日摄于小区内】

说到底，我无非是一个搞法律技术的技术男，接收需求者咨询的知乎透明律师而已，但凡向我求助的人，我只能给求助者

，

我原来以为僵局是这样的：

4. 其他债：

僵局是这样的：

5. 业主：

知乎里最擅长组织问题要数第一的知乎大V

，他的组织方法大部分我都赞成，你们如果需要都可以去请教徐律师。

：开发商破产重组，债权人纷纷申报债权，重整方案尚未出炉，具体经历可以参见我微博上的一篇文章

。

喜欢我的可以关注我的知乎和我的微博，蟹蟹大家！

百度知道 - 信息提示

按揭购买的期房，因开发商倒闭成烂尾楼，该怎么办？ - 知乎

如果开发商破产楼盘成为烂尾楼。对购房者来说可能会面临房产无法拿到而又仍须归还银行贷款的情况。

房地产开发商破产业主怎么维权-法律知识|华律网

1、弄清产权归属

按照规定，若房企破产宣告时房屋尚未建成，或人民

同时，业内人士指出，开发商破产后，购房者仍然可以按照程序向房管部门申请

：1.购房者应到工商行政部门，查询

开发企业是否按照法定程序进行了注销;2.如已合法注销，购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及

合同原件、个人

等在办证过程中需由购房者出具的资料，到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后，应当予以办理。

2、分布交涉维权

在搞清楚产权归属后，购房者则应尽量与其他业主一起，获得最大限度的法律支持。

其次，若是开发商因为资不抵债而破产，遭遇“烂尾”危机，则不可将房子退给发展商。因为退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到

或

。购房者和发展商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如发展商最后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产被法院拍卖，而根据

偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到发展商的补偿款(特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的)。

(一)企业因严重亏损，扭亏无望，资不抵债，不能清偿到期债务，可提出破产申请。

(二)有下列情形之一的企业，不予宣告破产：政府有关部门、有关金融机构、企业、团体、个人给予

资助或帮助债务人清偿债务的;取得担保，自破产申请之日起6个月内能清偿债务的。

1、债务人丧失清偿能力。

2、债务人不能清偿的债务必须是已到清偿期限的。

破产以债务人不能清偿为前提，不能清偿以债务到期为条件。

3、债务人所欠债务必须是能够以金钱评价的债务。

破产程序中，如果债不能以金钱去评价，不能转化为给付财产(货币)的形式，最终不能

，破产也就无实际意义了。不能以金钱评价的债务，不得作为破产之债。

4、债务人所欠债务应是在一定时期内无法清偿的债务。

在认定债务人能否清偿债务，是否应当宣告其破产，应根据以上各条件予以综合评判。

。

声明:该作品系作者结合法律法规、政府官网及互联网相关知识整合。如若侵权请通过投诉通道提交信息，我们将按照规定及时处理。

好的，请及时联系。

1.市场监督管理局 2.国家企业信用信息公示网

要看股东协议是具体怎样约定的。

章程是怎么约定的呢？

您的问题已收悉，我团队需要更具体地了解案情才能给出法律意见，不过初步看下来你说的和我们接手过的一起案件较为相似，可以点我头像详询。——如果情况紧急可以查看简介电联或专问咨询

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首付20万买了期房，如果房产商倒闭成了烂尾楼，怎么办？-生活百科

首付20万买了期房，如果房产商倒闭，成了烂尾楼，买房子的人怎么办呢？小菜认为，贷款还是要继续还的，房子不用急，已经那样了，就根据情况，可以退房退款，也可以等后续接盘开发的地产商。

我们把银行贷款提出来先说，以免误判形势，做出错误的行为，带来不利的法律后果，避免人生“万劫不复”！

很显然，你们之间是买卖合同关系。

你看中了房产商建盖的一套房子，签了房屋买卖合同，约定先首付20万，剩下的尾款通过办银行贷款支付。

经过申请，银行同意贷款给你，然后，由银行把剩下的尾款付给了房产商。

你通过2次付款，把买卖合同项下的房款全部付完了，你的付款义务履行完毕，剩下的就是房产商按进度建盖房子，并按照合同约定的日期交房给你。

因此，现在这个买卖合同已经生效，并且已经履行完大部分合同内容。

这也很容易理解，你们之间是存在债权债务的借贷合同关系。

你想买房产商的房子，但是你的钱不够，手上只有20万，怎么办呢？

房产商就说，不要紧，我介绍银行给你办按揭，你可以拿房子抵押，从银行贷款来付给我。于是，你就跟银行借钱，签了贷款合同，顺利借到钱，实现了买房梦。

这两个合同虽然有一定联系，但却是完全独立的两个合同！

买卖合同是原因行为，贷款合同是结果行为，也就是说，正是出于为了履行买卖合同，你才去办理了银行贷款；如果不买房，不签买卖合同，你也就不会去贷款。

换句话说，如果不是你自己要去买房，还差钱，那银行怎么会把贷款放给你呢？这就意味着，银行其实是在你急需用钱的时候帮助你，它不是导致你遭遇楼盘烂尾的原因。

这就好比，我看上了房产商的房子，很想买，但钱不够，只有20万，找你借钱付尾款，后来房子烂尾了，我只能找房产商算账，不能赖你的钱不还。

所以，房产商楼盘烂尾了，银行的钱还是得按期还，房子的事情找房产商算账。

我们都不愿意看到谁遭遇这种不幸的事情！

但是，现实生活中，还是可能会遇到这种情况。如果真的遇到了，也不要过于担心，房子不是生活的全部，要调整心态，合法维权。

在这种情况下，你跟银行之间的借贷关系尚未成立，只是跟房产商之间成立了买卖关系。

根据《合同法》规定，合同已成立，并已生效，一方不能继续履行合同，对方无过错，就需要向对方承担违约责任。

结合最高人民法院司法解释的规定，这种情况下，房产商因倒闭，无法继续履行买卖合同，房产商单方存在过错，应当如数退还首付款20万及占用20万期间的利息，并承担违约责任。

在这种情况下，按揭应当按期归还，不要乱来。

由于此时你已经付清了全部房款，且在买卖合同的继续履行上没有过错，只是房产商倒闭了，无法继续履行合同，那么责任就全部是房产商的。

你有两种选择：

（1）退房

根据《合同法》的规定，合同生效后，一方无法继续履行合同，对方可以解除合同。

因此，你可以选择解除买卖合同，把房子退了，让房产商退款，并赔偿损失，用退的钱还银行的贷款，剩下的钱自己留着。

（2）等待

在建设中的、未完工楼盘房产商破产，为了保护买房人的利益，政府一般会出面协调，让新的房产商承接项目，继续将楼盘建盖完毕。

因此，如果有政府牵头处理，你也可以继续等待，等新的房产商接盘项目后把房子盖起来，然后接房入住。

如果全部房款已经付清，包括首付款和按揭款，虽有政府出面组织协调，但依然无其他合适的房产商愿意接盘。

在这种情况下，楼盘继续建盖无望，房产商进入法院破产程序，你对房产商的破产财产依法享有优先权。

其他在房产商破产之前发生的债务，只是普通债务，对破产财产不享有优先权，只能等到优先清偿破产费用和共益债务后才能清偿。

综上分析，面临的情况不同，选择的救济方式和处理方式会有一定差异，还是应该根据自身情况和楼盘情况，谨慎选择，考虑周详。

据人民法院网的数据显示，2019年全国有528家房企破产，2020年以来，疫情冲击下，又有81家房企宣告破产。

也就意味着，这种事情其实离我们的生活并不遥远，大家在买期房时，还是要多加注意。小菜结合自身实践，提供如下预防建议。

从2019年528家破产房企的规模看，基本都是三四线城市的中小房企。

大品牌房企，尤其是全国头部房企，资金运转效率较高、融资渠道顺畅、财务稳健、抗风险能力强，加上对自身品牌的珍视，出现破产的几率相对而言会小很多。

房产线上售楼为什么推进速度和消费者接受度不如线下渠道？更多还是信任感、安全感不如线下体验来得实在。

在售楼部看下沙盘，去施工现场看下工程进度，会放心一些。如果项目的施工进度缓慢，甚至出现了长时间的停工现象，那这个房产商可能出现了资金链问题，暂时就不建议买了。

有的施工方拿不到钱，就会在售楼部门前拉横幅维权；有的是业主看见停工，要求退房退款等维权现象。

到售楼部看见这些问题，就要特别注意了，别人已经出问题了，再往坑里面跳就不合适。

项目区位不佳，品质不好，定价不合理，导致滞销，房产商无法销售回笼资金，出现烂尾的几率还是大的。

全国企业信息网和人民法院的被执行人信息网，都可以查看下房产商有没有股权质押登记和被申请执行信息。

一旦发现有股权质押登记信息，说明房产商的负债过高；严重的被列入了法院被执行人信息的，那说明房产商已经成“老赖”了，房子就更不能去买。

因此，事前尽量预防，万一真遇到了楼盘烂尾，也不要过于担忧，生活还得继续，要相信政府，相信法律能维护好你的权益。

我觉得那就是意味着损失了20万块钱了。以前海南岛房地产危机的时候，我们家的亲戚也因为买了房子，当时还花了100多万块钱买的，钱完全打水漂了，后来打官司打了几十年的官司，一分钱也没有要回来，损失就是损失，跟房地产商搞也真的是搞不赢的。他们只要躺平了，什么钱都没有了。

当然还有一个办法就是要求退款，房子既然没有已经烂尾了，要求房地产商退款打官司，这个要求应该很合理，官司也可以打，能赔多少是赔多少。

多少收回来一点损失吧。

当然还可以联合起来，把这幢楼所有的跟你情况一样的人都团结起来联名，争取权利。

比如说如果这个烂尾的老板要转让给别人的话，那么你们这些人已经付过款的人是有相当的权力的，相当的产权的，新的接盘者必须补偿你们的钱以后，才能够继续造房子。作者为高级#经济师##策划# 。#新媒体##自媒体##我要上头条##微头条日签##百粉##正能量##千粉互娱#

坐标西安北郊，2009年的时候，我同事想给儿子买个房子放着，当然他儿子还在小学，然后就买了一个当地不是很大开发商的房子（中登），那会没有贷款这一说，直接全款，09年西安的房价也便宜而且北郊那会还没不像现在这么繁华，印象中也是20多万，然后就是开发商挖个坑一放就是几年，没办法他们拉了个群，集体维权啊，他们就闹，每闹一次开发商就动一点，后来他们一看这不行啊，那就找开发商退钱，开发商没钱了，闹了好多次，开发商领导人都找不到，也起诉了，但是他们的钱还是没有，怎么办继续闹，说话我同事也是积极，每次都是他带头，然后带着一堆女的去开发商办公室闹，隔段时间就去，还是没作用，又有一部分人放弃了，我同事继续闹，持续到2016年，我同事的钱闹的要回来了，而且还是按银行同期利息算的。

说了这么多就想说，第一如果买房还是期房最好买大开发商的，第二，如果真的烂尾了，自己也要去找开发商要钱，曝光，拉横幅各种手段都上，有句话虽然不好听但是有时候真是那么回事，就是按闹分配。自己的钱也不是风刮来的。

答，1，自认倒霉，2，跟商家协商是否能退或退些。通过这疫情，大家会大大减少买房或投资类的，人人会收紧钱袋孑，管好钱，迎接下一个不测事，谢谢。

支付了首付，然后碰到烂尾楼，这是人生的悲剧，可购房者就是弱势群体，面对烂尾楼，维权的难度是很大的，很多时候，只能选择漫长的等待，等待战略投资者入驻，注入新的资金，处理好复杂的债务，才有可能重新开动工程建设，才可能完成商品房的验收，购房者入驻。

楼主说，首付20万，这样低的价格，应该是小县城的房价。小县城外来人口很少，一般都是本地开发商进行楼盘开发，本地开发商资金实力不雄厚，一旦出现资金链断裂，就很容易出现楼盘烂尾。

购房者碰到这样是情况，一般也没有很好的方式处理，毕竟是市场化经济，政府介入也不是特别的合适，但烂尾楼严重影响购房者利益，会在一定程度上影响当地的稳定，很多地方会采取政府介入的方式，引进新的开发商，盘活存量资产，重新开工建设，因此碰到烂尾楼，最佳方式，还是以合法的方式，与监管部门沟通，向监管部门提出诉求，尽量快的注入资金，把项目重新建设。

烂尾楼拖得时间越久，对质量影响越大，裸露的钢筋水泥，经过长期雨淋日晒，反正总不是太好，

碰到烂尾楼，最忌讳激进维权，这容易出现过激行为，合法权利没有维护，反而自己因为违法可能受到惩处，这就是很难堪的事情了，等于是输了彻底。但是购房者不维权，面对烂尾楼，监管部门也是很棘手，如果没有购房者不断多沟通，监管也可能使用拖字诀，等待市场化力量重新介入，可是如果购房者不断维权，就可能促使监管力量介入，引进新的开发商，这样烂尾楼重新施工时间就会缩短，更容易出现合法合理的处置，购房者也就可以尽快拿到房子并入住。

<2>普通购房者看楼盘工程完成的进度，收房可期则继续还贷，收房无望则该退房退房、该断供则断供；内行人看开发商债务关系、楼盘价值，这是是否需要等待继续还月供的基础。

福州商贸大厦，主城区一级地段、中心的中心地段，1995停工年至2019年年底停工整整24年，现已复工重整。

发生烂尾后，

，一般在楼盘烂尾之后，开发商申请破产（被动破产），银行债务清算，第三方公司接手重整，这期间的耗时长短不一，重整的主要依据：开发商债务关系，政府的扶植，第三方接手的重整方案。

同时在重整的期间还是会存在不可预期的变数

若是购买的期房，交了首付款，但还没有开始办理房贷手续就烂尾的，直接申请退房，这是及时止损的关键，不管最终能否拿到退款。

房子贷款已经审批了，并开始还款的，则看楼盘的施工进度，以及开发商债务关系在决定是否继续还贷，如果房子已经建成，外墙也已经完工，就差水电类的内部设备，开发商债务简单清晰的，那么可以继续还贷等待，快的话一两年，慢的话三五年还是能拿到房的，但不排除个例存在重大问题排查遗漏的。

总之，在购买期房买到烂尾楼的案例并不少，是全国各地均存在的现象，情况不同，处理方式也不一样，购房者在选择购买期房的时候，只能说选择买大品牌开发商的房子能尽量的避开烂尾这个坑。

谢邀！我是80后老申，很荣幸回答你的问题。

首付20万买了期房，如果房产商倒闭了成了烂尾楼，怎么办？

没办法，还是要继续还银行钱的，我隔壁有个小区：外海中央花园，建的非常漂亮，可惜开发商资金链断裂，还把一家非常大的投资理财公司拉下了水，造成了烂尾，影响了很多人：买房的、做投资理财的……

买房子是三方合同：银行、开发商、个人，以房子为抵押，即使烂尾了，没办法，买了房的还得继续还！这是发生在我身边的例子。

所以买房时一定要认准有实力的开发商，小开发商资金有限、扛风险能力低，而且现在经济大环境一般，很容易暴雷！最受伤害的还是普通老百姓。

造成烂尾后怎么办？可以上访或者自救，房子如果已经建的差不多，业主凑钱把剩下的工程做完。

如果开发商破产楼盘成为烂尾楼。对购房者来说可能会面临房产无法拿到而又仍须归还银行贷款的情况。

第三就是你如果没有解除购房合同，可以主张对该起房的权利。开发商可能面临债务违约，你所购买的期房可能被法院查封。这个情况下可以提出执行异议，对于已经付清大部分房款的房屋，法院是不能够进行查封的。

你好，很高兴为你解答

根据我个人经验啊，其实现在你买了房子，很少会有烂尾楼。嗯，咱们在买之前你一定要选好大品牌，像恒大呀，万科这种比较大的实力品牌，这样子的话能保证你的利益，最起码不会白花钱。

然后就是，嗯，万一你真的是买的那种烂尾楼，就和政府也会接手的，只是说政府接手之后，房子的品质是没有那么高，但是住肯定是没问题的，包括安全各方面是没问题的，所以说我的建议还是买一些比较实力大的品牌，嗯，有一个保障。

个人见解，希望对你有用

首付20万买了期房，如果房产商倒闭成了烂尾楼，怎么办？相关文章：

买房遇到烂尾楼该怎么办？_腾讯新闻

烂尾楼，顾名思义，它的意思是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。

现在购买的新盘大多是期房，而期房最大的风险就是遭遇“烂尾”，如果遇到房产商破产，那么买房遇到烂尾楼该怎么办？

1、

烂尾楼形成的原因，从开发商的角度来看，一般就两种：

由于政策、市场行情等方面的原因，商品房价格持续走低，开发商建设楼盘的目的是为了盈利，一旦开发商发现继续施工只会赔钱、建的越多赔的越多的时候，就会主动停止楼盘的开发和建设，形成了烂尾楼。

这种情况一般不涉及市场行情和政策原因，纯粹的是因为开发商资金链断裂，楼盘建设项目缺乏后续的建设资金；或者是开发商涉及其他债务纠纷、违法建设等不是出于开发商意愿产生的停工，形成了烂尾楼。

2、

每个楼盘项目，都有着复杂的债务关系。开发商不只是欠着业主的房子，还欠着银行贷款和施工方的工程款等其他借贷。楼盘一旦烂尾，每一方都会找机会获取开发商账上的其他资产来用作抵押还款。

相较于业主人小势微、消息滞后，银行、施工方和其他债权人往往在楼盘有烂尾苗头时就开始着手瓜分未售楼盘和开发商的其他资产以减轻自己的损失，等到业主发觉楼盘烂尾想要维权时，早已失去最好的时机了。

更有甚者，有些业主交付了房款没有来得及网签的房子也都被其他债权方划走抵债。虽然法律以及相关司法解释中规定了业主享有一定的优先受偿权，但是就本楼盘而言的，并不包含开发商的其他资产。

而且主要的问题在于业主难以得到第一手的消息，单个业主势单力薄维权难度大，业主群体意见不一、行动效率低下，在抢夺开发商“遗产”时往往是难以取得令人满意的成果的。

从法律的角度上来说，业主与开发商签订的房屋买卖合同和业主与银行签订的贷款合同是两个相互独立、没有交集的合同。不管业主的房子发生什么变化，不管是倒塌了还是烂尾了，业主和银行的债务关系是不受影响的。

往严重点的方向说，业主因为房子烂尾而拒绝偿还银行贷款，银行是有权利以业主的其他财产用来赔偿贷款的。同时也会影响个人的信用记录，所以说在业主维权的过程中，我们是不推荐业主停止偿还银行贷款的。

1、如果只是开发商资金断裂，给开发商一点时间。开发商如果能在短时间内筹措到资金，完成后续工程，烂尾房就可以复活。

2、如果开发商破产楼房烂尾，千万不可将房子退给开发商。因为退房以后，购房者只能拿到收据或欠条。购房者和开发商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。债权债务关系在之后法院的拍卖破产偿债先后里，优先级别低于消费者关系。

3、开发商破产后，购房者仍然可以按照程序向房管部门申请办理房产证。有产权在手，总比什么都得不到强。

遇到烂尾楼，要想维权，首先要认清一个基本现实：业主往往是最后知后觉，最容易房钱两空的，主要原因一般有三个：

1、一般开发商资金链断裂，民间资本和各大银行会会第一时间出手，第一时间起诉，第一时间查封能查封的所有财产。其中就包括很多业主购买的房屋。而相关判决一旦生效，这些民间资本和银行会第一时间去申请法院执行，拍卖查封的房产，尽可能划走开发商名下所有的钱。

2、开发商也往往会主动转移财产。在民间资本和银行动手之前，开发商已经先行一步。利用施工单位虚报工程款，利用员工虚报工资已经不是秘密的秘密。

3、在先天上，业主就属于弱势群体，得到信息的时间往往是最晚的，反应也是最慢的。做过不少烂尾楼的案子，接触过很多不幸购买了烂尾楼的业主，有时候特别有种恨铁不成钢的感觉。该出手的时候不出手，坐等开发商或者别的业主去折腾，梦想打顺风车，等到最后房钱两空。而且，还有不少的业主迷信信访，对信访有种迷之自信，往往错失挽回损失的良机。

1、尽快通过政府信息公开申请、自己银行流水查询等方式查清楚这个项目的预售房款监管情况，查看监管账户上是否还有预售资金，以往收取的预售资金究竟用到哪里了？几乎所有的烂尾楼都和开发商逃避预售资金监管有关系，而咱们国家早已明确规定，所有的预售房款必须存入专项的预售房款监管账户，必须用于项目的开发商建设，一直到彻底完工，只有在完工后才能用作它用。而一般而言，房款是远远高于开发成本的。所以，如果不存在转移、挪用预售房款的情况，只要这个项目已经销售了大半，就不应当出现烂尾楼。

2、尽快提起相关的挪用预售房款资金查处申请，申请建委部门对这种违法行为进行调查处理。

3、还可以视情况提起相关的逾期交房违约金的民事诉讼，追究相关的逾期交房违约金。也许这个时候开发商没钱付这笔违约金，但是一定要让开发商看到其烂尾是有代价的。

4、强有力的组织至关重要。组织问题是烂尾楼这类集团诉讼成败的关键因素。没有稳定的组织架构意味着这个维权集体是自由的、极为松散的、没有约束的，就像是一个部队没有军师旅团营连，没有严格的军纪。冲锋的号刚刚响起，就已经溃不成军。

5、优秀的业主代表至关重要。有不少维权失败的原因就是业主代表不给力，业主代表叛变、或被收买。所以选择业主代表十分重要，一定要人品好，有时间，有头脑，愿意为大家付出。而且业主代表绝对不能只有一个两个，一定要有多个，且人数是单数。

6、一定要有保密机制和反搭便车机制。在维权过程中，如果没有反搭便车机制，维权很容易走向失败。维权的时候，很多“聪明人”选择抱胸旁观，既不想付出，又怕承担风险。当需要冲锋的时候，“聪明人”们或高呼着冲啊，但是脚步却往后退着；或躲得远远地，悄悄地冷眼看着傻乎乎的勇士们往前冲。

当可能出现成果的时候，“聪明人”们理直气壮、心安理得地站出来了。在我们团队办理这类的案件的时候，在和购房人建立委托关系前，我们会提出一个要求：业主必须先签署保密协议和议事规则。如果业主不签署这两个文件，这个案子我们一定不会接。

7、如果楼盘彻底烂尾了，没有复活的可能，房子的状态又根本没法用，可以立刻起诉要求解除合同，返还购房款。必要的时候，可以申请开发商破产，在破产清算中行使业主基本债权优先权。比如一个项目主体已经完工，这种情况不建议解除合同，可以把尽量推动复工作为第一目标。

8、如果楼盘前景还不错，相关的政府部门也很给力，也可以多方协商，进行重组或者另外要求一个新的开发商接盘。

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烂尾楼的业主们该怎么办-烂尾楼房贷该怎么办 - 见闻坊

很多买房的人最怕的就是买到了烂尾楼，因此对于这些方面的购房都是要多加谨慎，那么如果遇到了烂尾楼要怎么办呢，烂尾楼的业主们该怎么办，烂尾楼房贷该怎么办，是不是应该和其他业主一起维权，接下来大家就随见闻坊小编一起了解看看~

1、请求银行立即拍卖停按业主的房屋，了清业主与银行的债权债务关系。

2、业主自筹资金收尾。要求建委房管局停工办等部门提出指导。

3、要求开发商复工收尾，收房后业主续供。

4、要求开发商破产清算。

1、尽量买现房

虽然说购买现房的购房成本要多很多，但如果购房者毫无选房经验，又担心自己买到烂尾楼，在经济允许的情况下，选择现房更让人放心一些。买现房是避开烂尾楼最为直接的方式，现房看得见摸得着，一般情况下办完贷款就能办理交房手续，拿钥匙装修着手入住。现房小区内部规划也都一目了然，买现房更放心。

2、看开发商五证

目前有很多开发商在手续还不齐全的情况下就开始销售房屋了，而正规的开发商一定是在五证齐全的情况下销售房屋的，五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。市场上无证销售的房子，价格确实便宜，但是这种房子相对而言，更加有风险，所以小编提醒大家在买房时一定要检查五证。

3、考察开发商实力与信誉

实力强、信誉好的开发商更值得信赖一些，这样的开发商出现烂尾的几率就更小一些，买房选择大开发商，可以避免很多潜在风险。大开发商品牌房企开发实力雄厚，资金充足，质量也更有保障。同时，品牌房企拥有更好地物管服务，居住舒适度高。诚信是衡量一个企业的重要标准，诚信的企业更值得信赖，因此购房者要了解一下开发商的信誉好坏。

4、关注已建成的项目

小编建议大家选房子的时候最好不要选新手开发商，也就是以往没有开发过楼盘的开发商，并且有多开发经验的开发商，购房者还可以参照以往开发的项目。为了避免购买到烂尾房，购房者可以去已经交付的楼盘看一下，询问一下已经住进去的用户，了解一下交房是否延期，购买时的保证是否都已达成，物业服务的质量等等。

1、业主尽可能同进退

在搞清楚产权归属、决定是否起诉发展商时，购房者应尽量与其他业主齐心一致，尽量避免出现部分业主获得赔偿、部分业主得不到赔偿的情况，这样也能获得大限度的法律支持。

2、尽可能减少损失

如果开发商有能力在短时间内筹措到资金让工程继续下去，不妨给他们点时间，毕竟这样会减少损失。

3、不要急于退房

不要轻易根据合同将房子退给发展商，开发商既然没钱完成工程，很可能也没钱退给你。轻易退了房之后购房者只能拿到收据或欠条，和发展商之间的关系将由买卖关系变为债权债务关系，而根据有关法规，对楼盘有抵押权利的机构(银行)具备优先偿还权，普通消费者并不具有优先受偿的权力。

1、在开发商因资金紧张无法按期交房时，购房人可以按照双方合同的约定，要求开发商支付违约金。

2、如果开发商逾期交房严重超期，并符合合同约定的合同解除条件时，购房人可以以开发商逾期交房为理由，要求解除与开发商签订的购房合同，并要求开发商退还购房款并承担合同约定的违约责任。

不过，开发商逾期交房时一般都会伴随资金紧张的情况，某些开发商甚至已经资不抵债，而开发商开发的房产上一般均设有银行的抵押权。也就是说，购房人即使解除合同，开发商也很可能无力返还购房款，而作为抵押权人的银行则可以要求变卖房产并优先受偿，购房人权利反而无法得到保护。

因此，建议购房者不要轻易解除购房合同，而是等待开发商交房。根据我国法律规定，消费者在交付全部或者大部分款项后，其有权要求开发商交房，抵押权人和施工人的权利均不得对抗消费者的该项权利。若消费者不解除购房合同，当该房屋符合交付条件，消费者可以要求开发商将房屋交付给自己。

3、如果开发商因资不抵债而停止工地施工，导致房屋一直无法交付的，购房者可以自发组织向法院申请开发商进入破产程序，一旦进入公司破产程序，就可以由法院组织成立由相关部门参与的破产清算小组，由破产清算小组组织对开发商进行破产重组，通过第三方注资的方式使得项目重新开工。

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烂尾楼破产清算业主怎么办

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